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2008年地產(chǎn)業(yè)逆變情況分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-3-17
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 地產(chǎn)業(yè) 房?jī)r(jià) 房地產(chǎn) 萬(wàn)科
- 中研網(wǎng)訊：
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“2008年不會(huì)再重復(fù)2007年的故事！”全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受采訪中先后三次重復(fù)了這個(gè)判斷。
現(xiàn)在，已經(jīng)沒(méi)有人懷疑2007年對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)就是個(gè)奇跡，這同樣也意味著建立在2007年奇跡基礎(chǔ)上的“大躍進(jìn)”式的發(fā)展計(jì)劃和產(chǎn)業(yè)格局預(yù)測(cè)將被推翻。剩下的問(wèn)題僅僅是誰(shuí)能生存下去和格局如何調(diào)整。
盡管形勢(shì)仍不明朗，2008年剛剛過(guò)去的兩個(gè)月初步展示了兩個(gè)基本特點(diǎn)：在整體交易量萎縮的情勢(shì)下，大型房地產(chǎn)上市公司盡全力保持了銷售規(guī)模的穩(wěn)定，占有了更高的市場(chǎng)份額；與此同時(shí)，不顧通貨膨脹指數(shù)的高漲，住房?jī)r(jià)格陰跌不止，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間不斷縮減。
迫不得已的集中化
想方設(shè)法為民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)解困的聶梅生近來(lái)發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多的企業(yè)希望以股權(quán)來(lái)融資。“資金困難的企業(yè)確實(shí)很多”，聶梅生告訴記者，商會(huì)目前是起到溝通和搭橋的作用，主要還是靠企業(yè)之間協(xié)商。一位大型房地產(chǎn)企業(yè)老總告訴聶梅生，上門來(lái)尋求股權(quán)合作的企業(yè)太多了，一天能有20個(gè)。根據(jù)各種情況分析，聶梅生曾預(yù)測(cè)，2008年是房地產(chǎn)企業(yè)的兼并年。她判斷，甚至?xí)幸恍┢髽I(yè)完全退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。
與兼并含義接近的另兩個(gè)詞匯是“市場(chǎng)份額”和“集中化”。今年年初以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎展現(xiàn)出集中化程度加強(qiáng)的狀況。不過(guò)，這種加強(qiáng)的依據(jù)卻不是所謂的“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的道理，而可能是“矬子里面拔將軍”。
不知道萬(wàn)科(000002)或者富力地產(chǎn)(2777.HK)應(yīng)該高興還是悲傷。在2008年的頭兩個(gè)月里，萬(wàn)科宣布連續(xù)兩個(gè)月銷售額保持了同比高幅度增長(zhǎng)。新年開(kāi)始采取措施降價(jià)促銷的萬(wàn)科宣稱，1月份實(shí)現(xiàn)銷售面積23萬(wàn)平方米,銷售金額18.5億元,分別同比增長(zhǎng)11.65%、11.72%,2月份這兩個(gè)數(shù)據(jù)則分別同比增長(zhǎng)51.94%、70.65%。雖然，這些數(shù)據(jù)與去年的成績(jī)環(huán)比呈現(xiàn)劇量下跌，但值得慶幸的是，在整體市場(chǎng)交易慘淡的情況下，此成績(jī)尚算很好。這種喜憂摻半的心情從證券分析師給予的評(píng)語(yǔ)中可見(jiàn)一斑，“萬(wàn)科1、2月的銷售形勢(shì)明顯好于市場(chǎng)整體形勢(shì)�！�
“這就是非常有趣之處，整體交易量下跌，大型上市公司的市場(chǎng)份額反而在提高。”虎杰投資顧問(wèn)公司首席分析師張寅指出，包括上市公司在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商日子都不好過(guò)，但是相比較于那些賣不動(dòng)房子的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科等企業(yè)的市場(chǎng)份額可能還在大幅度提升�！昂�(jiǎn)單地說(shuō)，萬(wàn)科銷售形勢(shì)是不如2007年，但是別人更慘。”
與萬(wàn)科情況相近的還有富力地產(chǎn)。富力今年1月份合同銷售金額達(dá)到10.8億元人民幣，同比上升23%。在營(yíng)銷策略上，富力亦采取了與萬(wàn)科類似的方式，降價(jià)促銷。與此相同的企業(yè)還有招商地產(chǎn)、泛海建設(shè)等。張寅預(yù)測(cè)，盡管缺乏完全統(tǒng)計(jì)，今年頭兩個(gè)月，在4個(gè)一線城市中，前15名房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率大幅度提高，甚至可能是翻番增長(zhǎng)�！拔覀兯坪跻呀�(jīng)可以看見(jiàn)壟斷的端倪了�！睆堃f(shuō)。聶梅生則不認(rèn)同壟斷的可能性，她認(rèn)為，集中化是相對(duì)的，最多是在住房產(chǎn)品的某個(gè)層面實(shí)現(xiàn)局部壟斷。
就在不久前，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹還批評(píng)萬(wàn)科降價(jià)的做法是為了清理門戶。不過(guò)，必須承認(rèn)，萬(wàn)科的做法是有代價(jià)的。能夠犧牲的只能是利潤(rùn)。
盡管聲稱不掙超過(guò)20%的利潤(rùn)，但萬(wàn)科2006年的毛利率已經(jīng)超過(guò)了28%，2007年中報(bào)顯示利潤(rùn)超過(guò)了33%。預(yù)計(jì)2007年年報(bào)只能更高，因?yàn)?007年房?jī)r(jià)的高潮期正在當(dāng)年的后半段。但在2008年，這一美妙情況可能一去不復(fù)返。在1、2月份，萬(wàn)科降價(jià)的同時(shí)，中國(guó)的CPI指數(shù)高居不下。這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)成本增高，售價(jià)卻在降低，利潤(rùn)空間正在迅速縮減。聶梅生說(shuō)：“地價(jià)、勞動(dòng)力價(jià)格、原材料價(jià)格等等這些硬成本都在上升，開(kāi)發(fā)商還能通過(guò)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁出去嗎？我看很難�！�
資金困境的源頭
除了消費(fèi)信心不足，造成目前無(wú)論大小開(kāi)發(fā)商均緊張不已的原因看起來(lái)只有一個(gè)，那就是資金問(wèn)題。聶梅生曾經(jīng)詢問(wèn)過(guò)一家大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，“你們2007年掙那么多還不夠你們平衡2008年的信貸困難嗎？”聶梅生得到的回答是，“不少資金其實(shí)并沒(méi)有落袋為安�！�
2007年的高房?jī)r(jià)確實(shí)為大部分房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn)。但房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張的規(guī)模也在加速。在整個(gè)2007年，房地產(chǎn)界常常聽(tīng)到的是多個(gè)“千億計(jì)劃”、“500億計(jì)劃”。大型房地產(chǎn)企業(yè)拼命圈錢，然后再去競(jìng)價(jià)圈地，投入于擴(kuò)大再生產(chǎn)�！澳切┢疵诘氐�，很多人在后悔，早知道少拿些地，這些土地的高成本和開(kāi)發(fā)投入將造成今年的資金困難�！甭櫭飞f(shuō)，“他們?cè)?007年的判斷是有失誤的�！�
現(xiàn)在看來(lái)，一切似乎是銀行信貸緊縮造成的。但其實(shí)這樣的判斷并不準(zhǔn)確。個(gè)人房貸和場(chǎng)外資金兩個(gè)來(lái)源問(wèn)題更為嚴(yán)重。仲量聯(lián)行投資部中國(guó)區(qū)董事高士斌指出，2003年以來(lái)，央行一系列緊縮銀根政策相繼出臺(tái)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所獲取的直接銀行開(kāi)發(fā)貸款的比例下降到不足20%，自有資金約占30%，其余主要依靠預(yù)售收入和施工企業(yè)的墊付。如此分析，開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行開(kāi)發(fā)貸款依賴程度已降低很多。開(kāi)發(fā)貸對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響不足以造成目前的局面。
3月10日，路透社一篇報(bào)道指出，境外部分基金正在撤離中國(guó)。多名基金經(jīng)理表示，對(duì)沖基金目前已經(jīng)停止投資亞洲地產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，花旗銀行也對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的海外融資困境作了鮮明判斷。一位了解龍湖地產(chǎn)的人士透露，正準(zhǔn)備近期在香港上市的龍湖已經(jīng)通知協(xié)助上市的機(jī)構(gòu)，無(wú)論如何也要保證龍湖上市成功。頗有不惜一切代價(jià)的決心。這可能是中國(guó)房地產(chǎn)界第一次如此深切地感受到中國(guó)地產(chǎn)界身處全球化浪潮之中。
在世界各大金融和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中，持比較樂(lè)觀態(tài)度的是仲量聯(lián)行，但由于時(shí)間問(wèn)題，仲量聯(lián)行亞太區(qū)總部尚未來(lái)得及就此問(wèn)題詳細(xì)回復(fù)記者。
事實(shí)上，由于中國(guó)政府近一段時(shí)間限制外資進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域的措施，即便是外資在華企業(yè)也很難獲得充分的資金。一位外資地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員告訴記者，形勢(shì)在2007年就開(kāi)始糟糕起來(lái)，海外母公司資金援助通道已經(jīng)被切斷，“現(xiàn)在只能靠自己了”。
張寅也指出，房地產(chǎn)企業(yè)場(chǎng)外資金的另一個(gè)來(lái)源是國(guó)有企業(yè)。不過(guò)，隨著2007年政府禁止指定名單外的央企投資房地產(chǎn)，這個(gè)通道也被堵死了。
尋找新增長(zhǎng)點(diǎn)
在對(duì)未來(lái)局面的預(yù)測(cè)上，大部分專業(yè)人士都顯得謹(jǐn)小慎微。張寅預(yù)計(jì)今年第二季度，情況也許會(huì)更糟糕，之后的情況現(xiàn)在還不能判斷清楚。
聶梅生也認(rèn)為還是要再觀察一下比較好。她認(rèn)為，政府的信貸政策、消費(fèi)者態(tài)度、通貨膨脹以及全球經(jīng)濟(jì)變化都可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成重要影響，很難精確預(yù)期。但是，這并不耽誤她作長(zhǎng)遠(yuǎn)判斷：房地產(chǎn)企業(yè)需要尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
也許因?yàn)楣ど搪?lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)的身份，聶梅生似乎更關(guān)心中小企業(yè)的命運(yùn)。她認(rèn)為，未來(lái)未必是大型房地產(chǎn)企業(yè)壟斷的天下，“越是在低迷的時(shí)候，越會(huì)出新意。未來(lái)不一定要去圈地、圈錢，也有可能出草根英雄。”
聶梅生判斷的依據(jù)是她剛剛從美國(guó)同行那里得到的啟發(fā)。經(jīng)歷次貸危機(jī)之后，美國(guó)的地產(chǎn)商正努力開(kāi)拓新的市場(chǎng)。他們提出一個(gè)“50＋計(jì)劃”，即把目標(biāo)指向50歲以上，積累相當(dāng)財(cái)富的人群�！拔覀�?yōu)槭裁床荒軐W(xué)習(xí)他們，開(kāi)拓新的市場(chǎng)？中國(guó)也有老年人群，尤其是有海外歸國(guó)的富有人群�！本驮诼櫭飞粲鯇ふ倚略鲩L(zhǎng)點(diǎn)的同時(shí)，地產(chǎn)界內(nèi)也有所動(dòng)作。萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖在幾天前宣布要大舉進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)。而新加坡企業(yè)凱德置地也同樣成立了一個(gè)專門從事工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司。據(jù)悉，凱德置地有興趣參與天津的生態(tài)城建設(shè)。
當(dāng)然，對(duì)于處在困境中的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還有一種辦法就是徹底放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)�！斑@也不是不可能。不過(guò)，只有兩種企業(yè)會(huì)這么干，一種是做得不錯(cuò)的，不想把錢掙到十分，轉(zhuǎn)手給別人；另一種是實(shí)在經(jīng)營(yíng)不下去的企業(yè)�！甭櫭飞貞�，“已經(jīng)轉(zhuǎn)行去發(fā)展EVD產(chǎn)業(yè)的張寶全(今典集團(tuán)董事長(zhǎng))以前就跟我說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)遲早要出問(wèn)題。”
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