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杭州、寧波房業(yè)分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-12-3
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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2007年，杭州、寧波等浙江主要城市的房?jī)r(jià)地價(jià)交替攀升，“地王”、“天價(jià)房”紛紛出現(xiàn)。杭州的一位購房者說：“三四年前，市中心的房?jī)r(jià)7000多元一平方米，大家都說太貴了，現(xiàn)在市中心的房子如果每平方米一萬多元，大家會(huì)說怎么這么便宜，如果是兩萬多元一平方米，大家會(huì)說還好還好�！�
房?jī)r(jià)地價(jià) 漲勢(shì)驚人
近日，杭州“西湖8號(hào)公館”一套房子賣出了12.2萬元/平方米的“天價(jià)”，緊挨著的中大吳莊地段，二手房市場(chǎng)的掛牌價(jià)基本上在每平方米7萬元至12萬元之間。此前，西子公寓一套頂樓全景公寓叫價(jià)5000萬元，均價(jià)達(dá)每平方米11.2萬元。
如今在杭州，隨處可見萬元房，在錢江新城等城市新區(qū)以及老城區(qū)，每平方米兩萬元以上的房子也不鮮見。
無獨(dú)有偶，在杭州的近鄰寧波，目前新開樓盤中，一線江景房已突破2萬元/平方米，二類、三類地段也紛紛突破一萬元/平方米。據(jù)10月份國(guó)家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，寧波以19.1%的漲幅成為新建商品住房銷售價(jià)格同比漲幅最高的城市。在二手住房銷售價(jià)格同比漲幅較高的城市中，寧波以15.6%位居次席。
土地市場(chǎng)的“面粉貴過面包”現(xiàn)象已不再是新聞。今年7月，雅戈?duì)柵南隆昂贾萆虒W(xué)院地塊”，創(chuàng)杭州土地拍賣新紀(jì)錄，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米15712元。中天房產(chǎn)競(jìng)得杭州三墩兩塊地。這些地價(jià)都超過周邊在售項(xiàng)目房?jī)r(jià)。8月末，轉(zhuǎn)塘多個(gè)地塊再創(chuàng)新高。10月底，“杭一棉”地塊拍出15588元/平方米的樓面地價(jià)，周邊項(xiàng)目此前開盤均價(jià)還不到一萬元。在寧波，2005年4月，凱德置業(yè)以4755元/平方米樓面地價(jià)拍得“地王”。時(shí)隔兩年多，光大置業(yè)在今年9月以12200元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng)造新“地王”。地價(jià)漲了1.5倍以上，年漲幅達(dá)到60%。
調(diào)控不斷 解釋多元
面對(duì)房?jī)r(jià)瘋漲的局面，杭州寧波兩地政府都想了不少招數(shù)，但似乎收效不大。
9月20日，杭州市房管局發(fā)布“通知”，“勒令”涉嫌捂盤五個(gè)月的“今日嘉園”開盤。“今日嘉園”樓盤開盤后，每平方米漲價(jià)5000元左右。杭州市國(guó)土資源局公開通報(bào)了對(duì)三宗閑置房地產(chǎn)用地的查處，三宗地罰款金額共計(jì)3351.9922萬元，并責(zé)令在一年內(nèi)限期動(dòng)工，逾期將收回土地使用權(quán)。不過，有媒體指出，和囤地產(chǎn)生的巨大收益比，這些罰款實(shí)在不算什么。
寧波叫停了實(shí)施七年之久的“購房入戶”政策。從11月開始，杭州又開始全面實(shí)施商品房預(yù)銷售計(jì)劃報(bào)送制度，三萬平方米以下的新樓盤必須一次性銷售。每項(xiàng)政策的出臺(tái)，都在火熱的樓市激起軒然大波。但是，熱議之后，樓市仍是“濤聲依舊”。
杭州市信息中心房地產(chǎn)信息部副主任蔡麗鋒說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫和證券市場(chǎng)持續(xù)火爆有重要關(guān)系。從前年上半年“國(guó)八條”出臺(tái)之后，猛漲的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了止步現(xiàn)象。蟄伏多年的股市開始走紅。2006年讓很多人在股市中賺得缽滿盆滿。早在今年年初，就有一些投資專家指出，股市紅了之后必然輪到樓市，很多資金從股市中見好就收，此后股市震蕩加劇。很多人愈發(fā)覺得還是房產(chǎn)更加穩(wěn)定，大批流動(dòng)資金被樓市所吸聚。此外，市場(chǎng)上有一些前幾年抑制的剛性需求正在釋放。這幾年宏觀調(diào)控改善了市場(chǎng)上的住房結(jié)構(gòu)，很多小戶型房產(chǎn)獲得百姓的青睞。
浙江大學(xué)的一些專家指出，地方政府“賣地生財(cái)”的土地財(cái)政才是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)過熱的關(guān)鍵原因。正是在這種財(cái)政體制下，地方政府成為土地市場(chǎng)第一環(huán)節(jié)的利益主體。在浙江一些地方，房地產(chǎn)占地方財(cái)政收入的30%以上，有的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較為集中的地方甚至達(dá)到50%以上。這種制度不改變，地價(jià)房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭就不可能從根本上得到遏制。
瘋漲之后 危機(jī)漸顯
在一片繁盛背后，漲幅明顯偏離收入增幅的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始面臨市場(chǎng)信心的考驗(yàn)。
據(jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示，進(jìn)入11月以來，杭城二手房日均成交61套左右，而上月同期日均成交84套左右，與10月相比，11月的二手房成交量急速下滑。信義房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉峰介紹說：“跟上個(gè)月同期比，二手房成交起碼下降15%左右�！�
杭州久源不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉崢告訴記者，二手房是市場(chǎng)的晴雨表，成交下滑現(xiàn)象說明了市場(chǎng)上買賣雙方的預(yù)期存在較大差距。新樓盤的購買力也受到影響。根據(jù)11月24日的統(tǒng)計(jì)，杭州主城區(qū)的成交量進(jìn)一步萎縮，一共只成交了36套商品房，比前一個(gè)交易日減少23套。
近段時(shí)間以來，國(guó)家調(diào)控政策的風(fēng)聲越來越緊，浙江不少地方的銀行信貸額度收緊。在杭州，不少銀行暫停2007年的房貸業(yè)務(wù)。工商銀行對(duì)1988年之前的老房子或建筑面積60平方米以下的小房子“禁貸”。一位房產(chǎn)中介告訴記者，很多二手房的交易，商業(yè)貸款放款要等到明年，如果用公積金貸款更不知道要等到什么時(shí)候。購房者熱情明顯下降，一部分購房者放棄了短期內(nèi)購房的打算。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年房地產(chǎn)漲價(jià)勢(shì)頭過快，前幾年曾經(jīng)出現(xiàn)的僵持、滯漲，甚至是明升暗跌的現(xiàn)象再次出現(xiàn)的可能性依然存在。投資專家黃海波認(rèn)為，樓市不可能出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，但是一定會(huì)有停滯出現(xiàn)。資金面緊張的開發(fā)商，如果2007年沒有收回足夠的款，可能會(huì)經(jīng)歷第二輪難受的日子，但他相信2008年總的發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)改變。
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