房?jī)r(jià)普漲四大動(dòng)向

　　5.4%、6.4%、7.1%、7.5%……當(dāng)這些數(shù)據(jù)排列在一起時(shí)，人們就會(huì)強(qiáng)烈地感到房?jī)r(jià)攀升之速。對(duì)比分析今年前7個(gè)月數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前房?jī)r(jià)運(yùn)行中的新動(dòng)向凸現(xiàn)：

　　全國(guó)房?jī)r(jià)在大幅普漲，行情逐月走高。1至4月，房?jī)r(jià)還在5%至6%之間徘徊，進(jìn)入5月，升到6%以上，到了6月更是突破7%的新關(guān)口。大多數(shù)民眾所必需消費(fèi)的普通住房，售價(jià)漲勢(shì)更為驚人。5月份同比大漲7.2%，環(huán)比高漲0.9%；6月份同比漲7.7%，環(huán)比漲1.0%；7月份同比漲8.1%，環(huán)比漲1.4%。

　　中西部“狂飆突進(jìn)”，調(diào)控壓力陡增。此前房?jī)r(jià)溫和的中西部地區(qū)現(xiàn)在加速“補(bǔ)漲”，多個(gè)城市甚至領(lǐng)漲全國(guó)。像廣西北海這樣的城市，在今年前7個(gè)月中，竟有5個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)。而在6月新建商品住房售價(jià)環(huán)比漲幅較高的城市中，中西部占了3個(gè)。這預(yù)示著，房?jī)r(jià)上漲不再是東部沿海城市的局部現(xiàn)象，而是進(jìn)一步向中西部城市擴(kuò)散。

　　東部房?jī)r(jià)強(qiáng)烈彈升，調(diào)控效果遭蠶食。6月份，位居長(zhǎng)三角地區(qū)的南京、寧波、杭州房屋銷售價(jià)同比上漲11.3%、8.5%、6.9%。在上海、杭州、南京，排隊(duì)買房的“搶購(gòu)”景象在沉寂了一段時(shí)間后，眼下又開始重現(xiàn)。深圳則是東部城市房?jī)r(jià)反彈的一個(gè)縮影：連續(xù)17個(gè)月同比漲幅超過(guò)10%，6月份達(dá)15.9%。

　　行情淡季不淡，樓市的季節(jié)性規(guī)律被顛覆。六、七月份歷來(lái)是樓市的銷售淡季，眼下卻反季節(jié)升溫。全國(guó)新房?jī)r(jià)格漲幅6月份反比5月份高出0.8個(gè)百分點(diǎn)，7月份比6月份高出0.7個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市中，7月份漲幅超過(guò)12%的城市就有7個(gè)。

　　可以說(shuō)，無(wú)論是整體還是局部、是補(bǔ)漲還是反彈，全國(guó)房?jī)r(jià)已進(jìn)入新一輪上行通道。

　　“三個(gè)火槍手”推高房?jī)r(jià)

　　究竟是什么原因?qū)е逻@一輪房?jī)r(jià)快速上升？我們可以從供求關(guān)系、成本構(gòu)成、交易秩序三方面去求解。

　　首要原因當(dāng)屬有效供給不足，新建商品住宅供需缺口較大。住房需求旺盛客觀存在，使得建房的速度總難追上售房的步伐，供不應(yīng)求的情況各方“分析”了多年，依然未能根本改觀。上半年，房屋竣工面積1.5億平方米，增長(zhǎng)11.1%，而商品房銷售面積達(dá)2.8億平方米，增長(zhǎng)21.5%。

　　除絕對(duì)供給不足外，還存在有效供給失衡的問(wèn)題。上海樓市的重新“發(fā)燒”正是緣于內(nèi)外環(huán)區(qū)域新房供應(yīng)不足，優(yōu)質(zhì)樓盤時(shí)常出現(xiàn)排隊(duì)搶房現(xiàn)象，瘋狂的漲價(jià)行為也主要出現(xiàn)在這一區(qū)域�？梢�(jiàn)，有效房源供給不足同樣會(huì)帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)上漲。

　　地價(jià)過(guò)快增長(zhǎng)是新一輪房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿χ�一。長(zhǎng)三角一些城市，近來(lái)住宅樓地價(jià)頻頻越過(guò)萬(wàn)元/平方米大關(guān)。“羊毛出在羊身上”，盡管房?jī)r(jià)取決于供求，但土地成本最終會(huì)打入房?jī)r(jià)，高地價(jià)客觀上推高房?jī)r(jià)毋庸置疑。

　　“炒風(fēng)”乘勢(shì)而起，非正常因素也在助推房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)升高。一些樓盤已達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)但就是不申請(qǐng)預(yù)售，即便已取得預(yù)售許可證也遲遲不開盤；或者已開盤，以虛擬預(yù)訂、預(yù)售合同或掛牌價(jià)格畸高等方式捂盤。這進(jìn)一步烘托、放大了供求緊張關(guān)系，為房?jī)r(jià)上漲火上澆油。

　　除開發(fā)商、二手房中介之外，投機(jī)者在這一輪房?jī)r(jià)抬升中也扮演了重要角色。投機(jī)者主要是利用信貸杠桿“四兩撥千斤”，兩到三成的首付是自己的，七八成的房款都是銀行的。買進(jìn)的房子就是為了待價(jià)而沽，一般持房時(shí)間不會(huì)超過(guò)一兩年。銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾指出，在銀行信貸支持下，用前期的房產(chǎn)循環(huán)抵押貸款的方式，使這種無(wú)限需求得到低成本投資，從而將房?jī)r(jià)越推越高。

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