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2007年8月二手房市場分析(上)
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-9-10
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機1.1 成交量——展會效應(yīng)帶動成交量增長明顯
本月二手房總成交量為2456套，環(huán)比增長18.25%，同比增長43.46%。其中中山區(qū)成交437套，環(huán)比增長23.80%；西崗區(qū)成交343套，環(huán)比增長8.54%；沙河
口區(qū)成交693套，環(huán)比增長28.10%；甘井子區(qū)成交983套，環(huán)比增長13.38%。與上月相比，本月成交量大幅上漲，主要還是七月房展會帶動效應(yīng)的體現(xiàn)。房展會為廣大購房客戶提供了一個集中比較、篩選的機會，在持續(xù)上漲的房價通道中，每一次的房展會都是對購房者的再教育，使得購房者愈來愈成熟，也愈來愈懂得通過積極、主動的決策抓住購房機會。
與商品房相比，中山區(qū)成交量接近0.85：1；西崗區(qū)為2.68：1；沙河口區(qū)為0.75：1；甘井子區(qū)為0.31：1。本月西崗區(qū)二手房成交量仍高于商品房的成交量，這是因為該區(qū)商品房供應(yīng)量較少，多數(shù)新房處于形象展示期，致使二手房的成交量穩(wěn)步上升；而甘井子區(qū)比例進一步拉大，一方面是因為甘井子區(qū)新房供應(yīng)充足，另一方面部分甘區(qū)次新房產(chǎn)因處現(xiàn)房優(yōu)勢，價位遠遠高于目前的在售期房，且部分甘區(qū)商品房由政府限價，次新房產(chǎn)價位上沒有優(yōu)勢，老舊房產(chǎn)因為年代久遠、配套不良、貸款受限等原因，也是甘區(qū)新房成交極為活躍的原因。隨著甘井子區(qū)新房供應(yīng)的進一步加大，這一現(xiàn)象仍將加劇。本月甘井子區(qū)成交量占總量的40.02%；其次為沙河口區(qū)，成交占比為28.22%；中山區(qū)成交占比為17.79%；西崗區(qū)成交占比為13.97%。與上月相比，甘、西兩區(qū)占比均有所下降，分別下降2.16、1.34個百分點；而沙、西兩區(qū)占比分別增長2.56、0.94個百分點。
1.2 成交面積統(tǒng)計——小戶型需求仍為主力，平均成交面積略有增長
平均成交面積為75.75㎡，環(huán)比增長3.65%。從總體看，90㎡以下戶型占比為75.98%，其中30-70㎡戶型占53.87%，可以看出就二手房市場而言，需求仍以小戶型為主。中、西、沙、甘四區(qū)90㎡以下戶型占比分別為69.34%、75.51%、70.56%、82.91%。與上月相比，中、西、沙三區(qū)90㎡以下戶型占比分別下降3.82、1.85、3.93個百分點；而甘井子區(qū)增長0.15個百分點。由此可以看出，小戶型需求量仍以甘井子區(qū)為主，而中山區(qū)130㎡以上戶型占比仍為最大，為13.73%。
1.3 成交價位統(tǒng)計——結(jié)構(gòu)性供需矛盾導(dǎo)致二手房價上漲
本月90㎡以下戶型成交均價與上月相比上漲100元/㎡，環(huán)比增加2.22個百分點；而90㎡以上戶型本月成交均價與上月相比下降100元/㎡，環(huán)比下降1.82個百分點。90㎡以下戶型一直都是需求的熱點，隨著需求量的不斷增多，價格也隨之上漲，且與90㎡以上戶型均價相比，其仍有一定的上漲空間；而90㎡以上戶型需求量一直不溫不火，相對較高的價格也是造成其成較量較少的原因，雖與上月相比均價有所下降，但高額的總價也只會讓人望而生畏。近一年來二手房價漲幅始終居高不下，原因在于結(jié)構(gòu)性的供需矛盾。據(jù)統(tǒng)計，近年來，房源與客源的比重大約為1：4，但這一比例并不足以推動整體二手房市場價位的快速上漲。從成交面積與報盤面積的比較，即可以看出端倪。90平以下成交占比75.98%，而90平以下報盤占比58.86%，中小戶型供需矛盾尤為嚴重，部分結(jié)構(gòu)供需比甚至超過1：10，正是這一點導(dǎo)致“一房難求”的現(xiàn)象，從而使得這部分房產(chǎn)在多家競價購買的條件下，漲勢驚人，從而帶動整個二手房價位高漲。
1.4 熱點成交商圈——區(qū)位性價比是購房決策的關(guān)鍵因素
本月泡崖、山東路商圈仍位居成交量前兩名，西安路、三八廣場、臺山商圈成為新的交易熱點，而香爐礁、武昌街及甘井子商圈退出了前十熱點成交商圈。除甘區(qū)部分商圈因其價位優(yōu)勢，始終占據(jù)成交榜首之外，中山及沙河口各區(qū)域商圈往往呈現(xiàn)周期性波動，在經(jīng)歷過一個周期的追捧后，熱點地位將被取代，區(qū)位性價比成為購房者決策的關(guān)鍵因素。
2 貸款狀況——單均貸款額度有增無減
本月選擇貸款方式購房人群比重為62.08%，單均貸款額度為29.77萬元，環(huán)比增長10.96％。截至2007年8月，除二月份受農(nóng)歷新年的影響外，其余7個月貸款比重始終保持平穩(wěn)。盡管本月銀行連續(xù)兩次調(diào)息，依然沒有阻擋住以貸款購房的人群，貸款購房比重與上個月基本持平。對未來房價上漲的預(yù)期，東北振興規(guī)劃的出臺，加息程度小于房價上漲程度等因素，都使得購房者無懼未來還貸的壓力，依然堅持進行購買。盡管房價并未列入CPI指標之中，但從購房者的消費習(xí)慣來看，房子已經(jīng)越來越成為稍有經(jīng)濟條件人群的生活必需品。
平均貸款成數(shù)的走勢較為平緩，本月略有增長為0.73。如果銀行提高首付比例，將有部分低收入家庭成為最直接的受害者。
3 報盤狀況
3.1 報盤量狀況——沙區(qū)報盤增量明顯
本月報盤數(shù)據(jù)均采自大連“購房者網(wǎng)站”，國有產(chǎn)權(quán)類有效樣本38378條。
與上月相比，本月各區(qū)域報盤比重波動不大。甘井子區(qū)報盤量仍為最多，中山區(qū)、西崗區(qū)報盤量在5000套左右，沙河口區(qū)比重增長明顯。
3.2報盤價位分布——60萬以下為供應(yīng)主力
從報盤總價來看，本月報盤總價仍然集中在20-60萬間，比例達60.71%。中山區(qū)的報盤總價仍呈現(xiàn)兩極態(tài)勢，100萬以上的報盤量占該區(qū)總量的31.21%，與上月相比下降1.63個百分點；而20-40萬的報盤量占該區(qū)總量的25.47%，與上月相比下降0.48個百分點。西崗區(qū)及沙河口區(qū)報盤總價結(jié)構(gòu)較為相似，但沙區(qū)高端樓盤的比例要遠高于西崗區(qū)。隨著沙區(qū)大量新盤的上市，二手房價的快速猛漲，40萬以下區(qū)間報盤進一步被壓縮，比例為31.42％。
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