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上海新盤商業(yè)市場分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-9-5
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 商業(yè)地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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今年以來，當(dāng)上海新盤住宅市場出現(xiàn)明顯復(fù)蘇回暖之際，新盤商業(yè)市場總體卻有所回落。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
此外，商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)的分布結(jié)構(gòu)與市場需求之間的矛盾也較為突出，從而導(dǎo)致新盤商業(yè)市場冷熱不均的現(xiàn)象格外明顯。
量價(jià)同降總體回落
根據(jù)對(duì)上海市房地產(chǎn)交易中心月度數(shù)據(jù)的匯總整理顯示，今年上半年，上海新盤商業(yè)物業(yè)的成交量已從去年上半年的118.5萬平方米，下降至104.7萬平方米，下降了11.7%。與此同時(shí)，上海新盤住宅的成交面積今年上半年卻同比增長了12.6%；新盤辦公樓的成交量也同比增長了3.6%。在上海各類新盤商品房中，今年上半年，唯有新盤商業(yè)物業(yè)的成交量同比出現(xiàn)了下降。
從今年上半年合計(jì)的成交均價(jià)來看，在上海各類新盤市場中，也只有新盤商業(yè)物業(yè)的合計(jì)成交均價(jià)出現(xiàn)了下降，從去年上半年合計(jì)的1.162萬元/平方米，下降至今年上半年的1.1042萬元/平方米，同比下降了5%。
望、聞、問、切 眾專家齊聚上海為商業(yè)地產(chǎn)號(hào)脈
局部升溫落差懸殊
如同市中心高檔住宅迅速升溫那樣，黃浦、盧灣、靜安這3個(gè)傳統(tǒng)市中心區(qū)域的新盤商業(yè)物業(yè)的成交量，也出現(xiàn)了異乎尋常的翻倍增長。此3區(qū)合計(jì)的新盤商業(yè)物業(yè)的成交量，已從去年上半年的2.04萬平方米，激增至今年上半年的5.14萬平方米，翻了2.5倍。尤其是盧灣區(qū)，更是從去年上半年的不足一千平方米，增至今年上半年的1.45萬平方米，而其同期的新增供應(yīng)量僅0.3萬平方米。這說明盧灣今年新盤商業(yè)物業(yè)的成交量，大多是消化了往年未售出的結(jié)轉(zhuǎn)供應(yīng)量。同比增長了15倍增速驚人！
供應(yīng)銳減供求驟變
今年上半年，上海新盤市場包括商辦樓在內(nèi)的各類商品房的新增供應(yīng)總量同比下降了15.5%。其中，新盤商業(yè)物業(yè)的新增供應(yīng)量同比竟下降了53.5%。其降幅也是其他各類新盤商品房中最大的。這就導(dǎo)致其供求關(guān)系的陡然失衡，即今年上半年，上海商業(yè)物業(yè)的新增供應(yīng)量僅61萬平方米，而成交量已是105萬平方米。兩者供求比則達(dá)到了1:1.73，明顯供不應(yīng)求。
相比前兩年上海商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)快速增長，今年以來上海新盤商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)驟降過半的現(xiàn)象比較突然。在樓市升溫，需求大增背景下，商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)突然縮量，是否捂盤惜售的一種反映呢？
供需脫節(jié)結(jié)構(gòu)失衡
商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于地段、業(yè)態(tài)、經(jīng)營能力以及區(qū)域人口結(jié)構(gòu)等的要求遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)，甚至超過辦公物業(yè)。因此，商業(yè)物業(yè)市場也就更易發(fā)生供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)與需求區(qū)域結(jié)構(gòu)的矛盾。從今年以來，上海新盤商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分布結(jié)構(gòu)與成交分布結(jié)構(gòu)的差異分化來看，也出現(xiàn)了明顯的結(jié)構(gòu)失衡與供需脫節(jié)。
例如，青浦今年上半年商業(yè)物業(yè)的新增供應(yīng)量為10.1萬平方米，名列全市第一。占全市商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)總量的16.7%，而其成交量僅4.9萬平方米，不到其新增供應(yīng)的一半，其成交占比則更低，只有4.7%，約為其新增供應(yīng)占比的四分之一。
而寶山則相反，今年上半年商業(yè)物業(yè)的新增供應(yīng)為2.1萬平方米，僅占全市商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)總量的3.47%，而其成交量則高達(dá)9.03萬平方米，是其新增供應(yīng)量的4.3倍，其成交占比卻高達(dá)8.62%，是其新增供應(yīng)占比的2.48倍。
其他新盤商業(yè)物業(yè)的成交大戶——浦東、松江、閔行、嘉定，即成交前4名的行政區(qū)域，也都不同程度地存在著上述供需之間的結(jié)構(gòu)性矛盾，并加劇了上述各區(qū)供不應(yīng)求的矛盾。如浦東今年上半年新盤商業(yè)物業(yè)的供求比為1:1.75，閔行為1:2.08。而松江今年上半年，因其商業(yè)物業(yè)的新增供應(yīng)量同比驟減79.6%而從去年的供大于求，轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲晟习肽甑?:3.15的嚴(yán)重供不應(yīng)求。
遠(yuǎn)郊地區(qū)供應(yīng)積壓
從今年上半年，部分遠(yuǎn)郊地區(qū)的市場數(shù)據(jù)來看，青浦、南匯、奉賢、崇明這4個(gè)區(qū)縣的新盤商業(yè)物業(yè)嚴(yán)重供大于求。其供求比分別為1:0.48、1:0.83、1:0.76、1:0.45。全市新盤商業(yè)物業(yè)成交前5名的供不應(yīng)求的程度都要大于全市總體供求比，遠(yuǎn)郊地區(qū)供大于求的現(xiàn)象就更為強(qiáng)烈了。
上海商業(yè)地產(chǎn)的郊區(qū)化發(fā)展是必然的趨勢，這是由郊區(qū)城市化發(fā)展的要求決定的。但在大的市政配套，城市基礎(chǔ)設(shè)施尚未先行開發(fā)成型之時(shí)，在產(chǎn)業(yè)人口尚未充分導(dǎo)入之際，商業(yè)項(xiàng)目的孤軍深入，難免會(huì)失去人氣，失去市場的支撐。這就是導(dǎo)致如今上海新盤商業(yè)市場內(nèi)熱外冷、以及新興的成熟聚居區(qū)走熱的根本緣由所在。 - ■ 與【上海新盤商業(yè)市場分析】相關(guān)新聞
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