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2007年7月上海樓市供需分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-8-3
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- 中研網(wǎng)訊：
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7月以來，新房供應(yīng)不足、網(wǎng)上可售優(yōu)質(zhì)房源枯竭導(dǎo)致成交量持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，因每個(gè)月底都會(huì)出現(xiàn)的量價(jià)齊高因素而停止下降，但這并不能改變7月商品房成交量環(huán)比大幅下滑17%的趨勢(shì)。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，7月最后一周（7.26~8.1），上海共成交商品房57.89萬平方米，環(huán)比回升5.46%；平均成交價(jià)格微升63元/平方米，為9941元/平方米。其中，住宅成交48.46萬平方米，環(huán)比回升3.77%，平均成交價(jià)格回升86元/平方米，為9823元/平方米。
7月最后一周成交量微幅回升的主要原因是，售樓處因報(bào)表需要，將簽完的合同趕到網(wǎng)上備案。但是我們可以看到，之前兩月最后一周的成交量都會(huì)受這一因素影響而大幅上升，本周卻只有微幅回升；如果除去這一因素，7月樓市的成交量將會(huì)呈持續(xù)下滑之勢(shì)。
佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，7月共有265.16億元資金投入上海樓市，共買走了22435套房源258.97萬平方米，平均成交價(jià)格為10111元/平方米。其中，有219.9億元的資金被用來購買17413套居住用房，217.48萬平方米房源的平均成交價(jià)格為10239元/平方米。
與此同時(shí)，7月份新房的供應(yīng)量卻相當(dāng)萎靡。全市僅推出134.65萬平方米房源，低于6月的158.24萬平方米，僅相當(dāng)于同期成交量的51.99%。其中，住宅的供應(yīng)量更是只有94.21萬平方米，比6月128.64萬平方米的供應(yīng)量下降了26.8%，使得7月住宅的供需緊張程度愈加嚴(yán)重，供需比上升到1∶2.33。與此同時(shí)，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”上可售住宅的總量從7月初的763萬平方米，下降到8月1日的695.06萬平方米。
以上數(shù)據(jù)是導(dǎo)致房價(jià)上漲、開發(fā)商捂盤、市民提前入市的根源所在，也是導(dǎo)致7月成交量下滑的主要原因。7月商品房的成交量與創(chuàng)歷史新高311.87萬平方米的6月相比，環(huán)比下降了17%，其中，住宅的成交面積更是比6月266.17萬平方米低17.4%。
雖然，7月樓市相比5、6月已經(jīng)大幅降溫，但仍處高位，因此8月的成交量還將繼續(xù)下滑。不論是本月商品房還是住宅的成交面積，都高于樓市最為瘋狂的去年5月（去年5月商品房成交255.76萬平方米，住宅214.75萬平方米）。
然而，住宅的平均成交價(jià)格在5月達(dá)到10407元/平方米的歷史高位后，6、7月份都呈下滑之勢(shì)，分別為10193元/平方米和10111元/平方米。這與市民買房感到房價(jià)上漲的事實(shí)大相徑庭。
近期來樓盤的漲價(jià)確實(shí)非常嚴(yán)重，但是統(tǒng)計(jì)出來的平均房價(jià)受到成交房源重心外移的影響，并沒能表現(xiàn)出來。5月份，外環(huán)線內(nèi)外住宅比為51.14∶48.86，6月外環(huán)以內(nèi)住宅的成交比重從51.46%下降到44.73%，外環(huán)外則從48.86%上升到55.27%。7月份外環(huán)內(nèi)新房的成交比重進(jìn)一步下降到43.35%，比6月繼續(xù)下降了1.38%。
6月是一個(gè)分水嶺，上海樓市的重心移至了外環(huán)外，使得平均房價(jià)從上漲走向了下滑。
與此同時(shí)，上海房價(jià)上漲的態(tài)勢(shì)也蔓延到了外環(huán)外。由于春節(jié)以來成交量的大幅上升，新房供應(yīng)不足首先在市區(qū)爆發(fā)，房價(jià)上漲也從中心豪宅開始向外環(huán)外蔓延。到了6月份，市民就在憂心房價(jià)上漲的心態(tài)下，紛紛提前入市購房，把外環(huán)周邊的優(yōu)質(zhì)房源搶購殆盡。為此，政府出臺(tái)多項(xiàng)整治措施，近期內(nèi)迫使開發(fā)商提前推房，長期理順夾在土地上的各種復(fù)雜關(guān)系，促使新房開工量的上升，從而穩(wěn)住了市民的緊張心態(tài)。房價(jià)也從5、6月的急速上漲，進(jìn)入了7月的穩(wěn)步上漲。
但是，本月推出的兩個(gè)90/70項(xiàng)目的房價(jià)，引起了市場(chǎng)的進(jìn)一步關(guān)注，也引起了市場(chǎng)對(duì)下半年房價(jià)再次高漲的猜測(cè)。7月7日，上海奧林匹克花園推出的266套房源成交了255套，實(shí)際成交均價(jià)達(dá)到9168元/平方米，高出9000元/平方米的報(bào)價(jià)，更是比前一批房源8000元/平方米的價(jià)格高出14.6%。6月17日和7月28日推出新房源的萬科陽光苑報(bào)價(jià)分別為6500元/平方米和6600元/平方米，推出的452套房源，已成交305套，均價(jià)6525元/平方米，這個(gè)價(jià)格比同板塊的另一樓盤楓華景苑5700元/平方米的價(jià)位要高出14.47%。
去年90/70政策出臺(tái)時(shí)開發(fā)商的觀望，影響了大量的開工量，因此下半年新房的供應(yīng)量仍將會(huì)減少，加上近幾個(gè)月高成交導(dǎo)致網(wǎng)上房地產(chǎn)可售房源的減少，下半年新房供應(yīng)的緊張度將會(huì)進(jìn)一步加重，因此成交量將還會(huì)呈下降之勢(shì)。
區(qū)域成交排名的變化，也預(yù)示著上海樓市量跌價(jià)穩(wěn)，實(shí)際上樓盤大幅提價(jià)的趨勢(shì)。佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，占據(jù)樓市供應(yīng)第一的浦東區(qū)，已經(jīng)連續(xù)兩月被松江所替代，到了7月以后，閔行區(qū)也以32.86萬平方米的成交量超過浦東，使得6、7月樓市的供銷重心完全轉(zhuǎn)移到西南外環(huán)外。浦東新房供應(yīng)的邊緣化，使得浦東新房的統(tǒng)計(jì)結(jié)果量價(jià)齊跌，但由于新房供應(yīng)的緊缺，各案瘋狂提價(jià)，類似三林板塊的萬科新里程從年初的9500元/平方米一路上漲到7月的14000元/平方米，已經(jīng)讓購房者見怪不怪。 - ■ 與【2007年7月上海樓市供需分析】相關(guān)新聞
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