對房地產(chǎn)的有效需求主要表現(xiàn)在居民自住房和各種以直接使用為主的需求上。有效需求是必要需求和基本需求，隨房價上升有效需求一般不會有特別大的變化。因此有效需求一般并不會造成房地產(chǎn)泡沫。而投機(jī)需求的目地是賺取差價，其價格彈性與有效需求價格彈性比較是差異很大的。投機(jī)需求把整體的房地產(chǎn)價格推高，把更多的有效需求排斥在外。

　　住宅市場有潛在需求和有效需求之分，銷售推廣、金融產(chǎn)品創(chuàng)新。都是尋求如何將潛在需求變?yōu)橛行�需求的途徑。理論上，一個家庭的實際購房面積應(yīng)當(dāng)?shù)扔诨蛘呓咏�其住宅有效需求的大小。如果實際購房面積遠(yuǎn)大于住宅有效需求，則該家庭不具備可支付能力，將會背上沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；如果實際購房面積遠(yuǎn)小于住宅有效需求，則該家庭的住宅有效需求沒有得到最大滿足，不能充分享受居住條件明顯改善帶來的生活快樂。因此，將住宅有效需求量化模型用于家庭理性購房，必將產(chǎn)生科學(xué)的指導(dǎo)作用。住宅有效需求價格正是基于有效需求所計算出的價格，該價格以城市居民的平均收入、一般戶型面積(有效需求面積)、按揭貸款年限以及銀行按揭利率為基準(zhǔn)加以計算。

　　二、家庭住宅有效需求的表達(dá)形式以及有效需求價格計算

　　家庭住宅有效需求D的表達(dá)形式可以表示為：

　　D=(a·S+L)／P　　(1)

　　S表示儲蓄，這是一個廣義概念，銀行存款只是其中最主要的部分。家庭能夠用于購房的所有資金(包括獲得的住房補(bǔ)貼1都可視為儲蓄。一般情況下，一個家庭并不會把現(xiàn)有儲蓄全部用于購房。因此，儲蓄S應(yīng)該乘E一個修正系數(shù)a(a為當(dāng)前住房消費(fèi)占家庭全部儲蓄的比重，稱作當(dāng)前住房消費(fèi)傾向，無量綱)，即a·S才是家庭現(xiàn)有儲蓄中實際可支配的購房資金。并作為購房的首期付款。當(dāng)前住房消費(fèi)傾向a主要依賴于家庭收入水平，另外還與購房愿望、當(dāng)前房價、售租比例、房價走勢及貸款利率等因素相關(guān)。購房的另外一個資金來源就是貸款L，主要包括住房抵押貸款和住房公積金貸款。在同一時期內(nèi)，住房公積金貸款的利率低于住房抵押貸款的利率。儲蓄與貸款的本質(zhì)區(qū)別在于，儲蓄是無需補(bǔ)償?shù)�，而貸款是必須償還的。P為單位面積住房售價(元／平方米)，則P與住宅有效需求D(平方米)的乘積即為所需支付的房款總額，而全部房款來自儲蓄中可支配的購房資金加上住房貸款，因此有：

　　D·P=a·S+L

　　這就得到了家庭住宅有效需求D的表達(dá)形式：

　　D=(d·S+L)/P

　　若有效需求已知，也可以計算在有效需求下的房價：

　　P=(a·S+L)/D　　(2)

　　本文以2006年相關(guān)數(shù)據(jù)為例計算出有效需求價格(見表1)。表1選取了12個城市，還本付息按不高于家庭收入的35%、最高35%計算，戶型面積取80平方米，按揭貸款選15年七成按揭。五年以上貸款利率取5.04%，月利率取0.42%。

　　由表1可見，所選大部分城市的實際住宅銷售價格都超過有效需求房價兩倍左右，其他城市也存在類似情況。對住宅需求量的影響因素主要有產(chǎn)品的價格、居民的收入、市場的供給狀況，以及人們的偏好程度等等。選擇住宅價格、居民人均收入兩個指標(biāo)作為住宅需求的主要影響因素，根據(jù)測算。我國城鎮(zhèn)居民住宅需求量的收人彈性為2.26，價格彈性為-0.56。這說明，對于收入而言，中國城鎮(zhèn)住宅需求是富有彈性的，而對于價格而言，中國城鎮(zhèn)住宅需求是缺乏彈性的。中國城鎮(zhèn)住宅的平均價格繼續(xù)降低價格的空間已經(jīng)不大，因此價格策略對中國城鎮(zhèn)住宅市場的調(diào)節(jié)空間也將是有限的。居民人均收入水平的提高，將是拉動中國城鎮(zhèn)住宅市場有效需求的主要動力。

　　三、住宅資產(chǎn)價格過高的需求原因以及有效需求相對不足分析

　　(一)住宅資產(chǎn)價格過高的需求原因

　　影響城市住宅的因素可以分為兩部分，即內(nèi)生因素和外生因素。內(nèi)生因素主要指住宅投資成本，包括土地成本、房屋建筑安裝成本、房屋出售成本、市政建設(shè)費(fèi)用以及相關(guān)稅金等；外生因素主要是指住宅以外的影響住宅價格因素，包括城市的自然、經(jīng)濟(jì)、社會以及政治法律等因素。本文主要從住房有效需求方面探討住房價格過高得原因。

　　1.經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居民收入穩(wěn)步提高使購房者積累了一定的購買能力。社科院的研究結(jié)論表明：我國中等收入階層每年以l%的比重增長，2003年達(dá)到19%左右，成為房地產(chǎn)消費(fèi)的主要支柱和不竭源泉。而且，購房者往往集中父母或孩子、甚至三代人的收入來購房，福利分房又積累了各種補(bǔ)貼收入，這些因素都提高了居民的實際購房能力。

　　2.住房自購性需求的激增。目前，購房用于自住的購買者大體分為三類：一是城市建設(shè)中形成的拆遷戶。二是城市中一部分比較富有的人。他們原先有住房，多是是單位的福利房或早期購買的商品房，現(xiàn)在這一群體在良好收入的支撐下要求更新更好的房子。三是結(jié)婚購房的年輕人。這類人因為工作年限較短多數(shù)支付能力有限，結(jié)婚需要新房，也有著強(qiáng)烈的購房需求，并不惜背上沉重的房貸。近幾年來，城市的迅猛建設(shè)必然導(dǎo)致拆遷數(shù)量加大，使得第一類人急劇增多，城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量被動需求：收入差距的不斷拉大使得第二類人成為一個比例相對較小而絕對數(shù)量卻不少的群體；隨著嬰兒潮時期出生的人群進(jìn)入結(jié)婚適齡階段和大學(xué)畢業(yè)生的激增，第三類人也迅猛增長。這三個原因是近幾年購房有效需求增加的直接因素。

　　3.投資需求旺盛。除了自用性需求，即消費(fèi)需求外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場中還存在著大量投資需求。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，這是房地產(chǎn)投資需求不斷擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)背景。在上海，住宅投資比例達(dá)到16.6%，長沙市的住宅投資比例為16%，寫字樓則高達(dá)40%。目前國內(nèi)部分地區(qū)房價飛漲。與存在投機(jī)性炒作密切相關(guān)。以“溫州購房團(tuán)”為例，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場和房價的直接影響可能很小，但經(jīng)過開發(fā)商借勢、媒體放大之后造成的影響卻不可忽視。

　　(二)目前住宅有效需求相對不足的原因分析

　　無論從消費(fèi)的角度還是從投資的角度，國內(nèi)住房市場的熱銷僅是以往“存量需求”的釋放，而不是潛在需求真正地轉(zhuǎn)化為有效需求。若考察有效需求，必然要結(jié)合供給方面情況綜合考慮，對于人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)心理等其他因素也不能完全忽略。以下按此思路分析目前住宅有效需求相對不足的原因。

　　1.居民收入預(yù)期不確定。使現(xiàn)實的居住消費(fèi)傾向下降。消費(fèi)者并不只是考慮當(dāng)期的收入和消費(fèi)。而是依據(jù)對一生收入的預(yù)期或一生的長期收入作出住宅消費(fèi)抉擇的。自20世紀(jì)90年代以來，居民實際收入增長不僅低于生產(chǎn)的增長，而且其增長速度在減慢，加之社會轉(zhuǎn)型期人員流動頻繁、政府裁員、大批國有企業(yè)職工下崗失業(yè)及社會福利制度不健全等，這些都降低了居民的收入預(yù)期。未來收入與社會福利的不確定性，迫使人們不得不未雨綢繆，從而抑制了當(dāng)前的消費(fèi)。

　　2.居民收入分化日趨嚴(yán)重。使有效需求增長乏力。改革開放以來，我國城鄉(xiāng)之間、不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同階層之間的居民收入差距越來越大，個人收入分化愈加明顯。我國20%最高收入群組所占總收入的份額高達(dá)46.6%，而20%最低收入者所占份額僅為5.9%，兩者相差7.8倍。收入差距的擴(kuò)大和收入過多地向高收人群體集中。不可避免地影響了我國居民消費(fèi)總水平的提高。

　　3.房價偏高，大大超出了普通居民的支付能力。考察國內(nèi)城市的房價收入比指標(biāo)，會發(fā)現(xiàn)國內(nèi)大多數(shù)城市這個指標(biāo)都在10：1以上，大大超過國際上3：1～6：1的一般水平，北京等城市這個指標(biāo)則超過15：1，呈現(xiàn)出“發(fā)展中國家的住房、發(fā)達(dá)國家的房價”的特征。

　　4.人口自然增長率下降使住宅有效需求受到抑制。中國的人口發(fā)展已經(jīng)實現(xiàn)了從高出生、低死亡、高增長到低出生、低死亡、低增長的歷史性轉(zhuǎn)變。人口自然增長率不斷下降，必然使住宅總量需求增長速度不斷降低。在城市，婚齡人口當(dāng)中國家實行計劃生育之后出生的獨(dú)生子女已越來越多，而獨(dú)生子女這一群體婚后與父母同住或父母已解決住房問題的比例無疑較高，購買住房的邊際消費(fèi)傾向不強(qiáng)。

　　四、總結(jié)和建議

　　本文分析表明，住宅價格是由于有效需求釋放抬高的，但高啟的住宅價格又抑制了有效需求，而有效需求相對不足的原因又是多方面的。培育住宅有效需求抑制房價過快增長的對策建議主要有：

　　1.努力培育城鎮(zhèn)住宅消費(fèi)市場。完善市場體系和結(jié)構(gòu)。完善的住宅消費(fèi)市場體系包括：（1）買賣市場和租賃市場�？紤]到我國城鎮(zhèn)居民的承受能力，開拓住宅租賃市場，實行“租售并舉”的策略，對提高居民的住宅承受能力，促進(jìn)城鎮(zhèn)居民住宅消費(fèi)作用巨大。（2）完善和加強(qiáng)住宅二級市場。二級市場的培育和發(fā)展在直接增加居民住宅消費(fèi)的同時有利于價格形成機(jī)制的合理化，并最終促進(jìn)高房價的價格下降。（3）大力發(fā)展金融市場及培育住宅抵押貸款市場。一個好的住宅抵押貸款市場，能促使居民用未來的收入進(jìn)行當(dāng)前的消費(fèi)。對提高居民承受能力的作用不容低估。

　　2.理順住宅價格形成機(jī)制。首先，應(yīng)將具有公共物品性質(zhì)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用以及不應(yīng)攤?cè)敕績r的商業(yè)性設(shè)施建設(shè)費(fèi)用從住宅價格成本構(gòu)成中剔除，這些建設(shè)由政府財政或商業(yè)性投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)興辦。其次，建立完善的房地產(chǎn)稅收調(diào)控機(jī)制，改變過去那種只重視生產(chǎn)而抑制消費(fèi)的稅收體制，將原來以收費(fèi)為主的體制改為以規(guī)范的稅收為主、收費(fèi)為輔的體制，并切實落實稅費(fèi)的減免，徹底取消所有不合理收費(fèi)項目并降低收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。再次深化住房制度改革，消除舊體制對住宅有效需求的抑制作用；加快處置積壓商品房以平抑房價。

　　3.土地政策要科學(xué)合理。首先對城市土地進(jìn)行計算，然后根據(jù)各個城市的人口結(jié)構(gòu)把城市土地嚴(yán)格劃分不同類別，這樣就可以在土地拍賣時根據(jù)城市人口結(jié)構(gòu)來提供不同類型的土地。不同類型的住宅建設(shè)用地就生產(chǎn)不同價格、不同類型、不同居住面積的住房。開發(fā)商獲得這些土地開發(fā)時不得改變，否則要受到經(jīng)濟(jì)與法律處罰。

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