“最近我們剛幫一家準備在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)了2億美元的可轉(zhuǎn)債�！�7月8日，摩根大通證券（亞太）有限公司副總裁呂建東女士透露，受人民幣升值和外資對內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的認知加深因素影響，擬在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)獲得了香港資本市場認可，可以發(fā)行可轉(zhuǎn)債或高息債券來做上市前融資，而不用再僅限于股權(quán)融資。　

　　香港資本市場這一新變化，將直接導致準備在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)融資成本降低5個百分點。以前私募資金對內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報要求在25％以上，而實行可轉(zhuǎn)債融資手段，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)可以將融資成本降低到15％－20％�！�

　　呂建東介紹，由于之前在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有信用評級或信用評級很低，都達不到發(fā)行債券融資的信用要求。因為無法以債券融資，赴香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)做上市前融資時只有通過股權(quán)融資途徑，而股權(quán)融資一直被視為成本最高的融資辦法�！�

　　實際上，受2005年以來的國家對房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控政策影響，國際資本市場對內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)走勢普遍積極性不高，這也直接導致了2006年在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)股票價值估值不高，股權(quán)融資成本很大的情況。06年瑞安房地產(chǎn)上市時資本市場給予的估值不過13倍。　

　　然而，2007年4月后，情況發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。4月，碧桂園在香港上市時認購價格超過了30倍�！�

　　呂建東認為，現(xiàn)在面臨的是國際資本市場對內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)重新估值。按照投行界新確定的標準，如果來香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)在400億元以上，則它的認購倍數(shù)能超過30�！�

　　呂建東認為，2006年和2005年都是宏觀調(diào)控政策出臺密集時期，外資對內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景不很看好。進入2007年以后，政府確定了07年是政策執(zhí)行年，而且通過宏觀調(diào)控政策之后，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的大勢已定。受惠于宏觀調(diào)控政策，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)高集中的現(xiàn)象，一些大型房企趁機通過并購來擴張自己實力，“強者恒強”逐漸成為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的趨勢，而來香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)多屬于實力較強的房地產(chǎn)企業(yè)，國際資本普遍認為這些房地產(chǎn)企業(yè)在未來都有一個很好的成長性預期�！�

　　另外，受房價上漲等因素影響，2006年內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績普遍向好，一些來香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績增長更是達到了50％以上，這讓國際投資者認為應(yīng)該給這些內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)重新估值。　

　　而一位國際投行人士表示，人民幣升值預期使一些國際投行更愿意購買來香港上市房地產(chǎn)企業(yè)的股票。由于來香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)大部分業(yè)務(wù)都在內(nèi)地，其業(yè)績也用人民幣來衡量，因此當外資投資購買這些內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)股票時，已經(jīng)將手中的外匯換成了人民幣，待其退出時，可以獲得房地產(chǎn)公司業(yè)績增長和人民幣升值的雙重收益�！�

　　另一方面，自06年9月份，國家出臺有關(guān)規(guī)定以紅籌方式赴港上市的內(nèi)地房企，需要經(jīng)6個部門聯(lián)合審批，大大增加的難度，同時有關(guān)部分透露不鼓勵內(nèi)地以H股方式赴港上市。據(jù)了解，06年9月份以后內(nèi)地房企申請赴港上市的還沒有成功獲批的案例。

　　“2007年在香港排隊的有五六家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，這些之后，再沒有新的了�！毕愀垡患彝顿Y公司負責人說。

　　一方面是外資對內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)未來業(yè)績的看好，另一方面是來香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)資源變得稀缺，這就造成赴港上市的內(nèi)地房企在做上市前融資時可以從多家投行中挑選戰(zhàn)略合作伙伴的情況，從而加大了話語權(quán)。

　　相比高息債券，更多投行希望購買內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的可轉(zhuǎn)債，受此影響，準備在香港上市的內(nèi)地房企發(fā)行可轉(zhuǎn)債價格也一路水漲船高。

　　呂建東介紹，以前內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)債都需要一個折讓價格，現(xiàn)在已經(jīng)有些投行提出，可以按實際股價接受可轉(zhuǎn)債。例如，一家擬在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的可轉(zhuǎn)債，轉(zhuǎn)債期為1年，則國際投行在購買可轉(zhuǎn)債時已經(jīng)讓步到可以按轉(zhuǎn)債期過后，即1年后的股價來轉(zhuǎn)股�！�

　　“以前在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)股價如今至少都漲了200％，正是基于這個預期，投行才對這些房企發(fā)行的可轉(zhuǎn)債十分青睞。”呂建東說�！�

　　實際上，已經(jīng)有很多在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在再融資時考慮發(fā)可轉(zhuǎn)債。如富力房地產(chǎn)，中國海外投資公司等，上市之后很快找信用募集，信用募集最主要的目的是能夠為企業(yè)信用等級給出一個評估，信用等級的評估使房地產(chǎn)開發(fā)商可以更直接接觸債權(quán)市場�！�

　　相比已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)再融資，投資機構(gòu)更喜歡“打新股”，因此目前五六家在香港排隊上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)都受到了國際投行的青睞，這些房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得低成本的上市前融資�！�

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