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中國房地產(chǎn)遭遇四大“兩難”
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-7-18
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機“中國房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷四大‘兩難’境地。”7月7日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在出席博鰲.21世紀房地產(chǎn)論壇2007屆年會時首次指出，一是環(huán)境成本與GDP增長之間的兩難；二是城市化與產(chǎn)業(yè)化的兩難；三是房價上漲與和諧社會的兩難；第四是樓市、股市、匯市三者之間的兩難。“這些兩難中，環(huán)境保護與和諧社會實際上已有了明確答案，但是有的在短時間里則很難解決。”
環(huán)境成本對沖經(jīng)濟發(fā)展
環(huán)境越來越多地受到了關(guān)注，而作為會長，聶梅生一直都在倡導(dǎo)綠色地產(chǎn)，倡導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展，她可能比很多人都要先看到高昂的環(huán)境成本對經(jīng)濟發(fā)展增長的對沖作用。
“根據(jù)國家環(huán)保局的估計，2004年的環(huán)境成本相當(dāng)于當(dāng)年GDP增長的3.5%，扣除這個因素，GDP的凈增長率只有6.6%。據(jù)此測算，如果按照這樣的環(huán)境成本，到2007年近三年累計的環(huán)境成本占到今年經(jīng)濟總量的1/3�！甭櫭飞鷱娬{(diào)，不客氣地說，高昂的環(huán)境成本已經(jīng)成為制約我國經(jīng)濟發(fā)展的第一因素。
聶梅生指出，中國的經(jīng)濟總量占到世界經(jīng)濟總量還不到5%，但跟全世界排放污染的總量對比，卻遠遠大于5%。“二氧化碳排放量占了15%，石油的消耗量占到37.4%”。
顯然，是驚人的消耗量在支撐中國經(jīng)濟的增長。
“雖然這幾年中國GDP的增速都高于10%，但GDP資產(chǎn)的總收益率卻僅僅是1%，而美國GDP增速是3.5%，資產(chǎn)總收益率是10%�！甭櫭飞f，如果扣除了環(huán)境成本，我們的資產(chǎn)總收益率將為負值。
聶梅生疾呼，不能這樣做下去了。
而讓聶梅生感到些許安慰的是，環(huán)境成本與經(jīng)濟發(fā)展的兩難正在受到?jīng)Q策層的高度關(guān)注。
“國家肯定會出臺強制性的標(biāo)準，比如說《新能源法》，還有許多正在醞釀的政策已經(jīng)進入征求意見的程序�！甭櫭飞嘎丁�
聶梅生認為，房地產(chǎn)的增長同樣受制于整個環(huán)境資源因素，不可能獨立于其他因素而存在，“房地產(chǎn)發(fā)展同樣要和全盤的經(jīng)濟發(fā)展一樣，建立起科學(xué)發(fā)展觀、循環(huán)經(jīng)濟和可持續(xù)發(fā)展的理念。”
城市化和產(chǎn)業(yè)化
此次論壇，包括任志強、趙曉以及鄂俊宇在內(nèi)的多位業(yè)界人士都提及了城市化問題。對此，聶梅生則認為城市化涉及到房價、土地制度很多復(fù)雜問題，短時間內(nèi)很難找到一條雙贏的路子。
“房地產(chǎn)是城市化中的一個重要產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商只有在降低成本提高收益的情況下才可能選擇住宅產(chǎn)業(yè)化，或者是產(chǎn)業(yè)化住宅質(zhì)量好，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，從而提高房價，取得更高的收益�！甭櫭飞赋�，住宅產(chǎn)業(yè)化意味著將提高藍領(lǐng)工資，但是，7.5億農(nóng)民要發(fā)家致富，決定了當(dāng)前的形勢依然是勞動力市場供大于求，農(nóng)民工的工資不可能大幅度的提高，產(chǎn)業(yè)化短時間內(nèi)難以實現(xiàn)。
據(jù)了解，目前，我國城鎮(zhèn)化率只有44%，住宅產(chǎn)業(yè)化率估計低于20%，而國外，城市化率和產(chǎn)業(yè)率基本是成正比的，發(fā)達國家這兩個比例能達到70％。
其實，城市化不僅涉及到產(chǎn)業(yè)化以及農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市勞動力的問題，還會涉及更加復(fù)雜的土地、宅基地的問題，非農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的問題。
聶梅生以小產(chǎn)權(quán)房為例闡述了自己的觀點。
“城里的人拆遷給你房子，一平方米多少錢，但是農(nóng)民宅基地為什么不可以變現(xiàn)，和城里人一樣拆遷給錢。實際上這是對農(nóng)民的一種歧視�！甭櫭飞f。
在聶梅生看來，搞新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)用地變成了建設(shè)用地，國家收購一畝可能補償5萬元，對開發(fā)商招拍掛之后，變成了50萬，100萬，甚至200萬，地價升值了，又不返哺農(nóng)民，農(nóng)民失去土地，就剩下宅基地和集體用地了。
“宅基地是農(nóng)民能夠致富的最后一條路，如果宅基地能夠置換出來，一可以改變其居住的條件，二還可以享有部分土地升值，不多，20％，農(nóng)民就有錢了。這才算公平�！甭櫭飞竽懙刂赋�，她不是說主張小產(chǎn)權(quán)，因為這個事情會觸動中國整個的變革，包括房地產(chǎn)整個開發(fā)模式的變革，但是，她認為，小產(chǎn)權(quán)房問題只是一個過渡性的問題，遲早要解決。
那么如何解決呢？
“只有兩個辦法解決，一個是改變現(xiàn)有的法律法規(guī)，另外就是在現(xiàn)有的法律法規(guī)情況下，去返哺農(nóng)民，這個才合理�！甭櫭飞J為，目前在成渝地區(qū)試行的城鄉(xiāng)綜合試驗區(qū)可能會是一個突破。
房價上漲與和諧社會
當(dāng)然，在聶梅生的談話中，也少不了房價的話題。
“這就是中國房地產(chǎn)的第三個'兩難'。”聶梅生指出，房地產(chǎn)是跨在經(jīng)濟和社會兩個層面的行業(yè)，這就決定了它將面臨房價上漲和和諧社會的兩難境地。
聶梅生指出，從經(jīng)濟層面來說，房價上漲從根本上還是由供需關(guān)系決定的。無論是自住型，還是投資型，還是二者兼而有之的混合型，只要供給不能滿足其中任何一項需求，房價都會上漲”。
聶梅生坦言，短期內(nèi)，想讓房價降下來不太現(xiàn)實。
而對于泡沫論，聶梅生認為不能把泡沫和資產(chǎn)升值混為一談。
“這是兩個完全不同的概念�！甭櫭飞f，開發(fā)商將土地成本、建設(shè)成本、房地產(chǎn)的合理利潤和各種稅費加起來得到一個價格，“比如說是5000，5000賣給我，我再7000賣給他，他再1萬賣給第三人。能說漲上去的5000塊錢都是泡沫嗎，不能，土地升值以及建安成本的增加，都有可能抬高房價，所以5000到7000這個交易可以說是資產(chǎn)升值，而從7000到1萬元的交易中就可能會有很大的泡沫成分。”
聶梅生認為，不能說房價上漲就一定都是泡沫。政府在調(diào)控時，也要有一個度的把握，認清哪些是資產(chǎn)升值，哪些是泡沫，調(diào)控的目的是擠泡沫。
聶梅生同時提出一個非�，F(xiàn)實的問題，如果說房價上漲不合理，那么房價下跌就一定合理嗎？
聶的答案是否定的。因為，房價下跌就會導(dǎo)致全民的房產(chǎn)貶值，“這比股災(zāi)還要慘，中國只有8%的 股民，但是有80%的人擁有房產(chǎn)�！�
從這個層面來說，會涉及到和諧社會的問題。聶指出，供需關(guān)系要調(diào)整，對房地產(chǎn)的調(diào)控絕對不能惡補，要溫補才行�！翱梢哉{(diào)整供給也可以調(diào)整需求，可以采取壓縮需求的辦法，也可以采取放大供給的辦法，這對于政府來說是考驗，也是博弈�！�
房價不能過度打壓，如何解決中低收入者的住房問題將是和諧社會的另一個層面。
“重要的是，各級政府需要拿出一部分的財政和稅收收入來補償?shù)褪杖腚A層，為他們建立經(jīng)濟適用房和廉租房，這是保護低端、穩(wěn)定社會的措施�！钡�，聶梅生對于目前在各地推行的限價房政策持保留態(tài)度�！澳懿荒茏哌h，能走多遠都不好說�！�
樓市、股市、匯市
目前，流動性過剩問題已是共識。
“樓市和股市不是單向的關(guān)系，而在樓市和股市博弈的背后還有人民幣升值的壓力，還有物價消費指數(shù)的關(guān)系，這是比較復(fù)雜的關(guān)系在其中互動的�！甭櫭飞J為，人民幣升值外資會不顧一切地進來，享受升值的好處，而房地產(chǎn)是它瞄準的一個重要領(lǐng)域�！安荒芎鲆晠R市對于房地產(chǎn)的影響作用�！�
如何減少流動性過剩問題對于房市的影響呢？聶梅生指出，不能光靠政府的文件和法令解決，也不能完全靠市場解決，因為房地產(chǎn)跨在股市、匯市和房市之間，決定了它不是一劑藥就可以解決的，單獨對任何一方的調(diào)控都是無法解決的。
聶梅生坦承，目前，很難有立竿見影的政策來調(diào)整流動性過剩，除非將人民幣和樓市價格、物價指數(shù)都很好的解決，這不是很容易的，也不是短期可以解決的。
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