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上海樓市會(huì)重新陷入瘋狂嗎？
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-7-18
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
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現(xiàn)在說如果買不起房怎么辦？我認(rèn)為這是偽命題，因?yàn)殚_發(fā)商賣房子是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的行為，如果不能讓目標(biāo)消費(fèi)者買得起的話，他賣給誰(shuí)呢？房?jī)r(jià)的變化是建立在消費(fèi)力的基礎(chǔ)上的，如果周邊的人都買不起的話，那房?jī)r(jià)一定是會(huì)下跌的。
2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
【背景】
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月27日，上海6月份共有11天新盤成交量超過千套大關(guān)，比5月份的7天千套行情有過之而無不及。6月1日至27日，日均成交量約973套，比5月份的日均成交量886套多87套。分析人士認(rèn)為，考慮到6月份開盤量相比5月銳減的情況，以上成交數(shù)據(jù)更顯出市場(chǎng)的反常態(tài)。
從４月底開始，上海樓市就陸續(xù)出現(xiàn)一些許久不見的景象：排隊(duì)購(gòu)房、樓盤價(jià)日新月異。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，上海上半年商品房平均成交價(jià)格也突破萬元關(guān)口。從去年同期的９８１３元/平方米，上躥到今年上半年的１００２８元/平方米，漲幅達(dá)2.19%。
上海樓市6月為何會(huì)出現(xiàn)反季節(jié)性熱銷狂潮？如此反季節(jié)熱銷是否預(yù)示著上海樓市已經(jīng)重新回到上升通道？或是重陷瘋狂？聯(lián)合焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)邀請(qǐng)到上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范偉國(guó)、嘉凱行銷運(yùn)營(yíng)總監(jiān)林戈、《都市住宅》主編羅淵一起就這一話題展開深入探討�！�
市場(chǎng)規(guī)律使然還是調(diào)控尚未到位
行政調(diào)控為何不見效
正方：如果大家都不買，房?jī)r(jià)自然會(huì)下跌，這就是市場(chǎng)的規(guī)律
范偉國(guó)：市場(chǎng)一定會(huì)有規(guī)律，為什么我們說有傳統(tǒng)意義上的淡季和旺季，這實(shí)際上和上海的氣候有關(guān)系。上海的四季變化非常明顯，大家會(huì)因?yàn)樘鞖獾脑虿粣鄢鲩T，另外太冷太熱都不利于裝修，所以這樣的情況下，會(huì)造成淡季不適合銷售。從這個(gè)角度來說，產(chǎn)品的量一定會(huì)下降，我覺得這是很正常的。既然供應(yīng)量在這一段時(shí)間不多，也就更容易造成銷售很火爆的場(chǎng)面，但是成交的量并不是很多。當(dāng)然，從同比的角度來說，當(dāng)然是比去年的火爆得多，就是所謂的淡季不淡。
等到今年9、10月份的時(shí)候，交易會(huì)達(dá)到一個(gè)完美的結(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)會(huì)有2400萬平方米的商品房供應(yīng)量同時(shí)上市，我覺得是足夠的。因?yàn)槿ツ晟虾Ｏ牧坎攀?200萬平方米，所以從供應(yīng)量的角度來說，還是滿足需求標(biāo)準(zhǔn)的。但是現(xiàn)在的問題是有效供應(yīng)量不足，也就是說某些區(qū)域的需求供應(yīng)不足，而無效的供應(yīng)則擴(kuò)大——那就是在外環(huán)的供應(yīng)量擴(kuò)大，這是我們目前存在的大問題。
總的來說，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于政策面的促進(jìn)，我覺得反彈也是勢(shì)在必行的。因?yàn)榇蟛糠值睦照呋旧铣霰M了，現(xiàn)在已經(jīng)是兩年調(diào)控下來，已經(jīng)沒有什么新的政策可以出臺(tái)了�！ �
反方：政策動(dòng)機(jī)可能是好的，但是實(shí)際效果卻不一樣
林戈：我覺得現(xiàn)在出來的所有政策都是加成本的，這只會(huì)阻礙交易，阻礙投機(jī)，從降房?jī)r(jià)來說，基本上沒有太大的作用�！�
政策動(dòng)機(jī)可能是好的，但是實(shí)際的效果不一樣，因?yàn)檎邿o法控制開發(fā)商的價(jià)格。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，只要成本提高了，銷售價(jià)格必然提高。所以，我覺得這解決不了房?jī)r(jià)的平抑問題。
我想，９、１０月推出的樓盤一定很多。因?yàn)閺模罚?９０政策后，很多開發(fā)商都在調(diào)整方案。上有政策，下有對(duì)策�！�
長(zhǎng)期回升還是短期反彈
樓價(jià)還會(huì)漲多久
正方：還會(huì)出現(xiàn)局部地區(qū)過熱，比如排隊(duì)、加錢買號(hào)等，特別是古北等缺少供應(yīng)量的地區(qū)
范偉國(guó)：到了一定的時(shí)間，供應(yīng)量會(huì)達(dá)到一個(gè)狀態(tài)，有效的需求是會(huì)分化的。整體上來說會(huì)出現(xiàn)供大于求，但是局部地區(qū)來說，有的地方會(huì)供不應(yīng)求，有的地方則會(huì)下降。我想總的來說，是處在一個(gè)上升通道中，只不過是有的地方可能漲得慢一點(diǎn)，或者是不漲。
林戈：上升通道是一個(gè)進(jìn)行時(shí)，不應(yīng)該是一個(gè)點(diǎn)，而是在一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)間段，在這個(gè)時(shí)間段中考慮基本面的一些要素以作出判斷。如果單從未來10年中國(guó)的整體預(yù)期、人口的增長(zhǎng)等因素來看，房?jī)r(jià)一定是在上升通道的開始，這是毋庸置疑的，因?yàn)槿嗽絹碓接绣X了，城市化建設(shè)的速度越來越快了，土地越來越貴了，人也越來越多了，所有的基本面因素都是在上漲的。另外，城市的人口也是分化的，所以即使大的基本面是上漲的，而從微觀的因素來考量，可能短時(shí)間內(nèi)比如說某一個(gè)政策出來了，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)平緩甚至是下跌。另外，房地產(chǎn)最大的特性是不可移動(dòng)性，因此還會(huì)出現(xiàn)局部地區(qū)過熱，比如排隊(duì)、加錢買號(hào)等，特別是古北，古北幾乎沒有什么供應(yīng)量，所以加錢買號(hào)也是很正常的情況。
反方：買房者心態(tài)是很重要的問題，能夠住什么樣的房子，就去買什么樣的房子，不要好高騖遠(yuǎn)
羅淵：我估計(jì)到今年9、10月份的時(shí)候，房?jī)r(jià)可能會(huì)嚇一跳。但是從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)角度來說，不可能再有像2002年、2003年那個(gè)時(shí)候靜安寺房?jī)r(jià)從5000元/平方米起步漲到2萬多元/平方米這樣的情況出現(xiàn)了�！�
我覺得進(jìn)入上升通道以后，更多是會(huì)放大成交量，而對(duì)房?jī)r(jià)影響則不大。對(duì)整個(gè)行業(yè)來說，對(duì)促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步都是很好的。如果房?jī)r(jià)進(jìn)入到平穩(wěn)上升的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷成本、整合計(jì)劃、企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力都會(huì)有一些提高。
現(xiàn)在說如果買不起房怎么辦？我認(rèn)為這是偽命題，因?yàn)殚_發(fā)商賣房子是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的行為，如果不能讓目標(biāo)消費(fèi)者買得起的話，他賣給誰(shuí)呢？房?jī)r(jià)的變化是建立在消費(fèi)力的基礎(chǔ)上的，如果周邊的人都買不起的話，那房?jī)r(jià)一定是會(huì)下跌的。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是保證絕大多數(shù)人買得起房子的。但是買房者心態(tài)是很重要的問題，能夠住什么樣的房子，就去買什么樣的房子，不要好高騖遠(yuǎn)。你只能買得起九亭的房子，就不要天天想買盧灣區(qū)的房子。
內(nèi)部需求還是外部壓力
上海樓市受周邊市場(chǎng)影響有多大
正方：就像炒股票，人總是追漲的
范偉國(guó)：統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)引起的另外一個(gè)作用是，前幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海房?jī)r(jià)都是下跌的，只有這次的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是上海上漲了。盡管上海上漲的點(diǎn)與全國(guó)相比是很小的，但是大家都感覺到是上漲了，就像炒股票一樣，人是追漲的。
反方：如果南京現(xiàn)在漲到1.5萬元/平方米的話，那么上海憑什么不漲到3萬元/平方米
林戈：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月初發(fā)布了一個(gè)關(guān)于上半年度70個(gè)城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這對(duì)老百姓的心理預(yù)期有很大的影響，因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)通過兩年的宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)根本沒有被調(diào)下去，大家覺得等了兩年都沒有作用，可能過幾年樓市炒一下，價(jià)格更加看不懂了。
羅淵：2005年的時(shí)候，大家都認(rèn)為上海房?jī)r(jià)是全國(guó)最高的，每個(gè)人都認(rèn)為上海的房?jī)r(jià)基本上到頂了，然后就出現(xiàn)了連續(xù)兩年的宏觀調(diào)控。
但是這次發(fā)的數(shù)據(jù)讓老百姓覺得房?jī)r(jià)好像還有很大的上升空間，而且會(huì)覺得這個(gè)過程很快會(huì)實(shí)現(xiàn)，我覺得這個(gè)統(tǒng)計(jì)報(bào)告對(duì)上海人對(duì)今后房?jī)r(jià)的想象空間有很大的刺激作用�！�
關(guān)聯(lián)緊密 地價(jià)成房?jī)r(jià)攀升風(fēng)向標(biāo)
上海住宅用地拍賣價(jià)格開始成為引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)因素。今年5月新江灣城D1地塊以高達(dá)12509元/平方米的樓板價(jià)成交后，該區(qū)域在售樓盤價(jià)格隨即上漲30%�！�
7個(gè)月前,上海新江灣城C2地塊拍賣樓面地價(jià)每平方米為6677元。同樣地段，在最新一次的D1地塊拍賣會(huì)上，浙江綠城以12.6億元的價(jià)格奪標(biāo)，折算成樓面地價(jià)為每平方米12509元，相比暴漲了78%，樓面地價(jià)幾乎接近新江灣城板塊在售樓盤價(jià)格�！�
而在拍賣前的一個(gè)月，新江灣城板塊樓盤均價(jià)一般在11000-12000元/平方米，如新江灣城1號(hào)新推房源的網(wǎng)上參考價(jià)為11000元/平方米，新江灣城雍景苑今年3月新推房源的網(wǎng)上參考價(jià)為9800元/平方米。而今這兩個(gè)樓盤的網(wǎng)上價(jià)格已顯示：新江灣城1號(hào)部分新推房源的參考價(jià)為16000元/平方米，且可浮動(dòng)幅度為20%；雍景苑上調(diào)至13000元/平方米，可浮動(dòng)幅度為10%。短短數(shù)月區(qū)域在售樓盤價(jià)格上漲了30%。
上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理唐振東認(rèn)為：從新江灣城D1地塊的樓板價(jià)來看，未來該地塊所建物業(yè)不賣到20000元/平方米，浙江綠城是賺不到錢的。地價(jià)上漲是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的主要原因之一。
位于中環(huán)的新江灣城板塊房?jī)r(jià)的上漲，也成為各環(huán)間樓盤價(jià)格的參照物。特別是在住宅用地供應(yīng)幾乎為零的地區(qū)，供求矛盾引發(fā)房?jī)r(jià)攀升。近來如內(nèi)環(huán)邊中遠(yuǎn)兩灣城、新湖明珠城的售價(jià)已接近或達(dá)到18000元/平方米，而諸如古北新區(qū)、靜安區(qū)等房?jī)r(jià)都超過了25000元/平方米�！�
有業(yè)內(nèi)人士分析：近4年來上海市區(qū)新增土地供應(yīng)，如建成住宅投放市場(chǎng)，大約只有15000套，只相當(dāng)于一個(gè)中遠(yuǎn)兩灣城的住宅供應(yīng)量，而且其中90%位于中環(huán)線之外。按照上海每年一手住宅2000多萬平方米的成交量（按每套100平方米計(jì)算為20萬套）算，新增住宅的數(shù)量難以滿足未來市場(chǎng)的需求。
現(xiàn)在，上海的土地出讓和香港的土地出讓制度已經(jīng)十分相像。在香港，政府每次推出土地供應(yīng)，全體香港市民都會(huì)備加關(guān)心，因?yàn)橥恋赝瞥龅臄?shù)量、速度都預(yù)示了未來幾年香港房地產(chǎn)價(jià)格的變化。一旦香港政府大量、快速推出土地，未來香港房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)受到壓制，反之，樓價(jià)就有可能抬升�！�
供應(yīng)不足還是盲目跟風(fēng)
是什么導(dǎo)致樓市狂漲
正方：取消了緩征的土地出讓金及土地價(jià)格快速上漲，加之有一些開發(fā)商捂盤惜售，造成了市場(chǎng)供應(yīng)不足
范偉國(guó)：現(xiàn)在上海市場(chǎng)的需求量還是很明顯的。目前上海大多數(shù)中環(huán)線附近的樓盤，買房還是要排隊(duì)。二手房市場(chǎng)的銷售量也非常大，根據(jù)漢宇房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)來看，最典型的情況是，總價(jià)在100萬到200萬之間的房子，賣方跳價(jià)的情況比較嚴(yán)重，等到簽買賣合同了，賣方還反復(fù)地提價(jià)。
因此，現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)給我的感覺就是有效供應(yīng)量明顯不足，造成了整個(gè)市場(chǎng)看上去非�；鸨�
供應(yīng)量不足的原因，首先是政策面的影響，現(xiàn)在的政策面對(duì)開發(fā)商的影響力很大。比如取消了緩征的土地出讓金，使得開發(fā)商的資金非常緊張。另外，土地價(jià)格上漲的幅度非常快。此外，有一些開發(fā)商捂盤惜售，造成了供應(yīng)不足�！�
從需求上來看，通過兩年宏觀調(diào)控以后，實(shí)際上堆積起來了一些需求客。宏觀調(diào)控以后，他們都希望房?jī)r(jià)下跌，但最近公布的數(shù)據(jù)說明，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都在上漲，這使老百姓的心理預(yù)期發(fā)生了很大的變化，覺得再等下去就買不到好房了，大家就會(huì)開始買房了。
另一方面，外來人口不斷的增加，今年上海外來居住人口可能達(dá)到640多萬，從理論上來說，外來人口肯定要租房，那這樣就會(huì)有市場(chǎng)。
還有一個(gè)是境外資金的入市�，F(xiàn)在境外資金入市的速度在加快，還有股市反流的資金，這部分的資金很多，這批資金實(shí)際上也帶動(dòng)了很多的需求。當(dāng)然還包括人民幣升值這樣一個(gè)最長(zhǎng)效的概念。在這樣的情況下，供應(yīng)量減少，需求量增大，出現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)必然上漲。
反方：遠(yuǎn)郊松江5000元/平方米左右的房子一個(gè)禮拜內(nèi)可以上漲1000元/平方米，這不夠瘋狂嗎
林戈：在全國(guó)房地產(chǎn)普漲的情況下，只有上海公布的數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的。也就是說，事實(shí)上,全國(guó)大多數(shù)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)都在上漲，而上海正是由于房?jī)r(jià)短暫的停滯，有很多的購(gòu)房者攢了一些錢，買了他們以前買不起的房子。上海的老百姓買房還是比較理性的，之前就在等，結(jié)果等到現(xiàn)在，他發(fā)現(xiàn)等不及了，就開始買，就出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲。其實(shí)這里面還有很多其他因素造成的，比如從去年開始，有很多炒股獲利者開始了資產(chǎn)配置，這樣就帶動(dòng)起了市場(chǎng)。從最近來看，這些市場(chǎng)先從豪宅熱起來了，從總價(jià)300萬元以上的房產(chǎn)開始熱，5、6月份的時(shí)候，全部都是市中心的豪宅熱銷。在這部分的帶動(dòng)下，今年6月下旬中外環(huán)開始熱了，包括九亭、松江，像松江只有5000元/平方米左右的房子一個(gè)禮拜內(nèi)可以上漲1000元/平方米，這是一種很瘋狂的情況。我認(rèn)為造成這一現(xiàn)象的原因還是國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性過剩�！�
羅淵：我覺得最瘋狂的是前一段時(shí)間的古北和聯(lián)洋這兩個(gè)板塊。之前這兩個(gè)地方一直是緩慢地漲，但是前一陣子上漲的幅度非�？欤疟钡膹�(qiáng)生花園還出現(xiàn)了搶號(hào)的情況。這是一種兩年前的平穩(wěn)期以后的突然爆發(fā)，積聚了很多需求，在這個(gè)時(shí)間爆發(fā)出來了，這種爆發(fā)是從豪宅開始逐漸擴(kuò)張到中外環(huán)。這樣一波一波地傳遞下去。當(dāng)然以后的幾個(gè)月中表現(xiàn)的方式不一樣，某一些類型需求的房子可能最近會(huì)稍微緩一緩，比如說股票獲利者的那一批，因?yàn)楣善钡锰炝耍芏嗳吮惶桌瘟�，這一部分需求就會(huì)被抑制一下。但是不管怎么樣，整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)被啟動(dòng)了，這樣的情況下，特別是像一些軌道交通成熟的地方，樓市就會(huì)熱銷�！� - ■ 與【上海樓市會(huì)重新陷入瘋狂嗎？】相關(guān)新聞
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