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美國(guó)模式中國(guó)路
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-7-16
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如果算上中東大佬對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)的熱情，那么以每小時(shí)都有人惦記著到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資獲利，是毫不夸張的推斷。
2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢(xún)報(bào)告 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢(xún)報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢(xún)報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
畢業(yè)于麻省理工學(xué)院的王謙，正試圖把境外的投資熱情與中國(guó)房地產(chǎn)商強(qiáng)烈資金需求予以對(duì)接。王謙任銜于上海中凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中凱開(kāi)發(fā)管理”)的執(zhí)行董事兼總裁，對(duì)把風(fēng)險(xiǎn)投資與專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)建造相結(jié)合的“美國(guó)模式”爛熟于胸。
最近，在合肥舉行的“‘巢湖現(xiàn)象’及地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)新模式高峰論壇”上，王謙透露，迄今為止，中凱開(kāi)發(fā)管理已和巢湖、南昌、揚(yáng)州和連云港( 13.36,-0.20,-1.47%)等地的4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目簽訂“專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)管理服務(wù)協(xié)議”，總建筑面積60萬(wàn)平方米。
事實(shí)上，這種在美國(guó)已流行幾十年的專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目管理模式，如今被中凱開(kāi)發(fā)管理“拷貝”到中國(guó)卻成了“新生事物”。有業(yè)界人士認(rèn)為，該模式或?qū)⒊蔀楦淖冎袊?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局的新生力量。當(dāng)然，這種模式正在遇到最強(qiáng)勁的挑戰(zhàn)，那就是與資金資本相映而出的“人才資本”，錢(qián)似乎不難找，難的是誰(shuí)來(lái)干，能支配這些錢(qián)的人在哪兒？這些問(wèn)題沒(méi)有浮出水面，與現(xiàn)在賣(mài)方處于強(qiáng)勢(shì)有著密切關(guān)系，住宅銷(xiāo)售正處于順風(fēng)期，一位地產(chǎn)商甚至稱(chēng)，利潤(rùn)高得自己都有點(diǎn)不好意思了。行業(yè)現(xiàn)狀可見(jiàn)一斑。
中凱雄心
在安徽巢湖，“中凱景湖豪庭”最近開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交188套，銷(xiāo)售率達(dá)52%，幾乎是當(dāng)?shù)匾粋�(gè)項(xiàng)目一年的銷(xiāo)售量。這是中凱開(kāi)發(fā)提供專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)的第一個(gè)項(xiàng)目，也被認(rèn)為是“美國(guó)模式”在中國(guó)成功開(kāi)發(fā)的第一個(gè)典范。
“中凱景湖豪庭”開(kāi)發(fā)商為巢湖力達(dá)置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“力達(dá)”)。引進(jìn)中凱開(kāi)發(fā)管理后，力達(dá)將資金和項(xiàng)目交其管理和開(kāi)發(fā)。中凱開(kāi)發(fā)管理將收取總開(kāi)發(fā)成本4%的管理費(fèi)。另外為表示雙方一致利益，中凱開(kāi)發(fā)管理還持有該項(xiàng)目10%股權(quán)。
“其實(shí)力達(dá)并不缺錢(qián)，但他們是做建筑的，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，也沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，”王謙認(rèn)為，雙方合作能達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。對(duì)于雙方合作，力達(dá)董事李彥友表示，希望該項(xiàng)目能夠得到效益最大化。
王謙表示，在今后中凱開(kāi)發(fā)管理提供的專(zhuān)業(yè)服務(wù)中，一般會(huì)收取項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本4%-8%的管理費(fèi)。如在項(xiàng)目中擁有股份，或?qū)⒌玫皆擁?xiàng)目可觀(guān)的投資回報(bào)利潤(rùn)。
一般而言，中凱開(kāi)發(fā)管理會(huì)與投資方事先約定項(xiàng)目的基本投資回報(bào)率，在保障投資方這部分收益前提下，在剩余的項(xiàng)目利潤(rùn)中中凱開(kāi)發(fā)管理也可參與分成。“當(dāng)現(xiàn)金投資回報(bào)率為0-12%時(shí)，全部利潤(rùn)屬于投資商；現(xiàn)金投資回報(bào)率為12%-20%時(shí)，中凱開(kāi)發(fā)管理即可分享稅前利潤(rùn)額的35%；現(xiàn)金投資回報(bào)率大于20%時(shí)，中凱開(kāi)發(fā)管理分享稅前利潤(rùn)額的50%�！�
王謙樂(lè)觀(guān)認(rèn)為，中凱開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目管理的“市場(chǎng)空間很大”，目前主要有3類(lèi)合作對(duì)象：把房地產(chǎn)作為副業(yè)的企業(yè)；擁有土地、缺少資金的投資商；政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房。
王謙認(rèn)為，二、三線(xiàn)城市是中凱開(kāi)發(fā)管理的主要發(fā)展戰(zhàn)略，主要是這些城市最能體現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前這些市場(chǎng)正處于起步階段，市場(chǎng)空間很大，如管理的好，利潤(rùn)率也很可能高于一線(xiàn)城市。根據(jù)計(jì)劃，中凱開(kāi)發(fā)今年計(jì)劃簽約10個(gè)項(xiàng)目，總建設(shè)面積150萬(wàn)-190萬(wàn)平方米；明年累計(jì)簽約20-25個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)300萬(wàn)-380萬(wàn)平方米。
據(jù)了解，中凱開(kāi)發(fā)管理成立于2006年4月，由中凱企業(yè)集團(tuán)、美國(guó)基金華平投資集團(tuán)(下稱(chēng)“華平基金”)及中凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)三方為主要股東構(gòu)成。
路徑選擇
中凱開(kāi)發(fā)管理所倡導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目管理模式，基本“拷貝”了美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通用的投資與開(kāi)發(fā)相互獨(dú)立的運(yùn)作方式。
目前，國(guó)際上主要有兩種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，即“美國(guó)模式”和“香港模式”。至于哪種模式更適合中國(guó)，此前各界有過(guò)爭(zhēng)論。由于地緣關(guān)系和土地公有等方面的相似性，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式基本上借鑒了“香港模式”。
“香港模式”覆蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部流程，從買(mǎi)地、建造、賣(mài)房、管理都由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成，堪稱(chēng)“全能開(kāi)發(fā)商”。而“美國(guó)模式”從資金到開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及銷(xiāo)售，各個(gè)環(huán)節(jié)均由高度專(zhuān)業(yè)化的公司分別完成。
據(jù)了解，這兩種模式最大的區(qū)別在于：“香港模式”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，更多地依賴(lài)銀行貸款和通過(guò)預(yù)售收取客戶(hù)預(yù)購(gòu)房款；而“美國(guó)模式”的房地產(chǎn)資金，70%來(lái)源于社會(huì)大眾資金，只有15%左右是銀行資金。
今年1月29日，華平基金與中凱開(kāi)發(fā)管理簽署了股權(quán)合作協(xié)議，持有中凱開(kāi)發(fā)25%股權(quán)，同時(shí)提供不少于3000萬(wàn)美元的資金。王謙稱(chēng)，中凱開(kāi)發(fā)是一家以輸出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的專(zhuān)業(yè)公司。而華平的入股，使中凱開(kāi)發(fā)管理與美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商角色定位更加接近。
從中凱開(kāi)發(fā)管理定位看，他不僅希望成為房地產(chǎn)服務(wù)商，更希望成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資及不動(dòng)產(chǎn)投資管理商。而對(duì)一些中小投資商來(lái)說(shuō)，中凱開(kāi)發(fā)管理具有的資金優(yōu)勢(shì)顯然比專(zhuān)業(yè)管理更具吸引力。王謙透露，中凱開(kāi)發(fā)管理多種資金合作機(jī)制，為中小投資商提供資金支持。
建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，近幾年宏觀(guān)調(diào)控以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)已從原來(lái)以開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售為重點(diǎn)，轉(zhuǎn)移到融資、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為重點(diǎn)。突出的變化是，實(shí)行土地實(shí)行招拍掛后，展示企業(yè)的實(shí)力主要依賴(lài)于資金實(shí)力。隨后，開(kāi)發(fā)合作的多樣化開(kāi)始形成，采取了企業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的方式，實(shí)現(xiàn)多贏的發(fā)展戰(zhàn)略。
上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員楊紅旭認(rèn)為，自2003年以來(lái)，一系列房地產(chǎn)調(diào)控后，正逼迫內(nèi)地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，其中兩大特點(diǎn)是：融資重要性上升至首位；由全能型向?qū)I(yè)型轉(zhuǎn)變。
王謙表示，由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成全流程的“香港模式”，在目前形勢(shì)下已使得房地產(chǎn)企業(yè)不堪重負(fù)。想要取得突破，不僅需要融資渠道創(chuàng)新，更重要的是經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，專(zhuān)業(yè)化是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。
基于上述原因，中凱開(kāi)發(fā)管理從美國(guó)“拷貝”而來(lái)的專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目模式，隨之誕生。
“難度不小”
王謙承認(rèn)，如何合理調(diào)配人才，是中凱開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的主要瓶頸。
據(jù)介紹，目前中凱開(kāi)發(fā)管理的做法是：上�？偛拷o各地配給項(xiàng)目經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理，以及設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)。同時(shí)，還要充分利用當(dāng)?shù)厝肆Y源，負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期工作以及與政府接洽。
另外，控股公司中凱企業(yè)集團(tuán)，在國(guó)內(nèi)有十幾年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在上海屬于一類(lèi)品牌，它能給中凱開(kāi)發(fā)管理帶來(lái)品牌和資源優(yōu)勢(shì)( 3144.822,18.56,0.59%)。同時(shí)，中凱開(kāi)發(fā)管理給各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)的回報(bào)跟蹤。
中凱開(kāi)發(fā)管理總裁助理、戰(zhàn)略拓展部市場(chǎng)經(jīng)理萬(wàn)方說(shuō)，每年初，公司就會(huì)制定本年度工作人員配備計(jì)劃。按今年10個(gè)簽約項(xiàng)目計(jì)算，預(yù)計(jì)需要配備工作人員90名。目前公司儲(chǔ)備人員已達(dá)50名，比今年初增加了20人。在項(xiàng)目擴(kuò)張中，公司在網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目所在地招聘人才的同時(shí)，也從同行企業(yè)、市場(chǎng)上招募大批高學(xué)歷人員，大多從事一線(xiàn)操作人員。
那么，中凱開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目模式，是否能在中國(guó)市場(chǎng)施展拳腳呢？
對(duì)此，復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生導(dǎo)師、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授則認(rèn)為，從理論上來(lái)分析比較好，但實(shí)際推廣難度會(huì)不小。原因在于，融資渠道難免與政策導(dǎo)向相左，經(jīng)營(yíng)模式或許會(huì)遭開(kāi)發(fā)商、政府等抵觸。
尹教授認(rèn)為，與“美國(guó)模式”有所區(qū)別的是，中凱開(kāi)發(fā)的融資平臺(tái)建立在海外資本基礎(chǔ)上，而非我國(guó)社會(huì)大眾資金。近年來(lái)，國(guó)家頻頻出臺(tái)政策限制外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)，旨在防止房地產(chǎn)投資過(guò)熱。而中凱開(kāi)發(fā)則把海外融資渠道，作為與開(kāi)發(fā)商合作的重要籌碼，潛在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。
另外，在住房需求強(qiáng)勁、房?jī)r(jià)三度“出軌”情況下，由開(kāi)發(fā)商獨(dú)占的高額利潤(rùn)，將難以與中凱開(kāi)發(fā)、華平基金等機(jī)構(gòu)分享。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)引進(jìn)中凱開(kāi)發(fā)能創(chuàng)造多少超額利潤(rùn)，心里沒(méi)底。鑒于經(jīng)濟(jì)利益，當(dāng)?shù)卣膽B(tài)度也極為重要。
楊紅旭建議，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，首先結(jié)合內(nèi)地的特殊情況，其次考慮借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和成熟模式。
建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，采取什么樣的合作方式并不重要，重要的是合作能夠成功，企業(yè)能夠發(fā)展。王認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)模式可能不僅僅是美國(guó)、香港模式，需要更多樣化，如和礦山合作、農(nóng)民合作、其他行業(yè)的企業(yè)合作，只要有合作機(jī)會(huì)，什么樣都是可行的。 - ■ 與【美國(guó)模式中國(guó)路】相關(guān)新聞
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