- 保護(hù)視力色：
房價(jià)瘋漲的背后:人民幣在大幅貶值?
-
http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-7-13
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn) 人民幣
- 中研網(wǎng)訊：
-
2006年以前，全國買房者眾，由此引發(fā)激烈爭論。官方和主流媒體均一致認(rèn)定，一個(gè)人買幾套房是不合理的，是導(dǎo)致需求過旺進(jìn)而房價(jià)上升過快的主要原因，為此政府不惜出臺(tái)了多項(xiàng)政策嚴(yán)加調(diào)控。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
2007年來，證券開戶數(shù)劇增，從官方到媒體均認(rèn)定中國百姓已處于不可思議的“非理性”狀態(tài)，因此需要“教育”、“引導(dǎo)”，尤其是需要“調(diào)控”，以改變其行為選擇。
然而，情況并不如此簡單。
我們知道，當(dāng)前中國宏觀經(jīng)濟(jì)的最大特點(diǎn)就是整體國民經(jīng)濟(jì)已陷于“流動(dòng)性過剩”的狀態(tài)。挑開精致的學(xué)術(shù)語匯的面紗，“流動(dòng)性過�！闭f白了就是：錢太多了。
為什么神州大地上突然間錢這么多呢？這又與兩件事有關(guān)。第一件事是國際資本認(rèn)定人民幣低估了，將要升值，存在著巨大的套利的空間，因此通過合法(如 QFII)與不合法的形式大量流入，僅今年一季度流入的熱錢就高達(dá)700億美元。第二件事是國際資本通過美國政府等種種渠道頻頻向中國政府施壓，要求中國政府將人民幣升值，中國不得已在2005年走上了人民幣漸進(jìn)升值的道路，而頻繁的加息以及宣布人民幣匯率浮動(dòng)空間的擴(kuò)大，更讓國際資本從中聞到了血腥味，從而更加猛撲向中國。由此導(dǎo)致的結(jié)果是，過去幾年間中國的外匯儲(chǔ)備從2003年的 4000億美元一直升到目前的超過12000億美元。
而在中國大陸，外匯是不能直接使用的，因此所有外匯均要強(qiáng)制按官方匯率兌換成人民幣，這就使得國內(nèi)的人民幣突然大量增加。不妨簡單按美元與人民幣 1∶8的匯率計(jì)算一下，則2003年以來累計(jì)因外匯增長而被動(dòng)增長的人民幣達(dá)64000億元，如果按3-5倍的乘數(shù)效應(yīng)，則導(dǎo)致市場上增加的人民幣貨幣供應(yīng)量可達(dá)19.2萬億-32萬億元之多。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2006年中國20.9萬億元的GDP。也就是說，在此期間貨幣的增長居然遠(yuǎn)高于GDP規(guī)模。此外，截止到2006年底，我國的貨幣和準(zhǔn)貨幣(M2)加起來總共是34.6萬億元人民幣。也就是說，大概55%-92%的貨幣供應(yīng)都是由于外匯流入所引發(fā)的。這說明，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)在很大程度上已由外匯的流入或者說由過剩的流動(dòng)性所主導(dǎo)。
人們一直以來認(rèn)為，是人民幣升值的事實(shí)及預(yù)期才導(dǎo)致了中國進(jìn)入“流動(dòng)性過剩”時(shí)代。然而，真正對中國老百姓帶來直接影響的問題是，中國老百姓的錢相對于國內(nèi)資產(chǎn)將發(fā)生急劇貶值效應(yīng)，這才是社會(huì)各界需要認(rèn)真關(guān)注并引起重視的。
資金和物資在中國完全不同比率的增長速度導(dǎo)致了奇妙的宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，這其中最奇妙的一點(diǎn)就是消費(fèi)性物價(jià)沒有上升，而投資性物價(jià)急劇上升——其中原因也非常簡單，好比說，過去一戶普通人家50萬元也許就能夠買套90平方米的房子，而現(xiàn)在，由于另有相當(dāng)于50萬元人民幣的外幣流入，也來爭奪這一套房子，因此只能買半套房子了。這個(gè)時(shí)候，你當(dāng)然可以說房子漲了一倍，但你也完全可以說房子并沒有漲，而是人民幣變得越來越不值錢了，它相對于房子來說貶值了100%。
顯然，人民幣對外升值只是一個(gè)表象，人民幣對外升值導(dǎo)致的流動(dòng)性過剩進(jìn)而人民幣對國內(nèi)資產(chǎn)的急劇貶值才是問題的要害。只要人民幣升值的進(jìn)程沒有停止，則國際資本的洶涌而入也就一日不會(huì)停息。在這種情況下，中國人民只有兩種選擇。一是相信政府和某些精英更加理性，因此像政府和某些精英所鼓吹的那樣，不著急買房而選擇去租房，或者買了一套房后就堅(jiān)決不買第二套房，同時(shí)更不隨波逐流去“全民炒股”。這樣的“理性選擇”帶來的會(huì)是什么樣的結(jié)果呢？那就是中國老百姓辛辛苦苦一輩子積累下來的儲(chǔ)蓄存款必然像冰棍一樣迅速地化掉。昨天你本來還可以買一套房的，今天你卻只能買一個(gè)客廳了，而明天你將注定只能買一個(gè)陽臺(tái)。
當(dāng)然，“專家”們說了，總有一天房價(jià)會(huì)跌下來。但很清楚的是，這一天在人民幣升值路線沒有走完之前將不會(huì)到來，而人民幣的升值道路還很長(目前人民幣主要是對美元升值而對其他貨幣甚至仍然是貶值)。因此，讓中國老百姓在盛夏之際就穿上過冬的棉襖，這想法實(shí)在太過超前，以致可能成為誤導(dǎo)，讓老百姓活活被烤死。
中國老百姓當(dāng)然不會(huì)這么傻，他們自有其理性選擇，那就是通過投資于“住房、有價(jià)證券、古董、藝術(shù)品”等一切國內(nèi)投資品的辦法來避免損失。也就是說，中國人民選擇買房炒股不僅是逐利的理性選擇，并且?guī)缀跏瞧炔坏靡训臑楸苊庳?cái)富不像冰棍那樣化掉的唯一無奈選擇。
雖然買房炒股是個(gè)體居民的理性選擇，但就宏觀(全社會(huì))來說，未必一定是最理性的選擇。尤其對于政府來說，可能充滿著擔(dān)心：如果大家都去買房炒股，會(huì)不會(huì)引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)？此外，從決策者的角度，也許還需要考慮的是，在房地產(chǎn)和股市之間政府是否要有所選擇？政府還需要做什么相關(guān)的事情，才能將居民的理性選擇引向社會(huì)資源的優(yōu)化配置？等等。
第一個(gè)問題比較復(fù)雜，需要一篇長文也許才能說得比較清楚。這里先講一個(gè)基本結(jié)論，最近筆者對日本以及東南亞國家當(dāng)年泡沫經(jīng)濟(jì)的狀況與中國目前的狀況進(jìn)行了對比(具體數(shù)據(jù)因篇幅關(guān)系筆者在本文中略去)，發(fā)現(xiàn)中國目前無論房地產(chǎn)也罷股市也罷，基本上都還比較健康，沒有明顯泡沫。因此，政府的調(diào)控更多是預(yù)防性的，而不必過于擔(dān)心泡沫經(jīng)濟(jì)。
第二，假如流動(dòng)性過剩一定導(dǎo)致泡沫的話，房地產(chǎn)泡沫對中國經(jīng)濟(jì)的危害更大，因?yàn)樗鼤?huì)帶來更高的地價(jià)和房價(jià)從而加大工業(yè)化的成本，而中國工業(yè)化還沒有完成，因此房價(jià)上升太快是不利的，另外房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的分配效應(yīng)是一部分人掠奪另一部分人，容易造成收入差距擴(kuò)大。而股市泡沫可以將資金引入實(shí)業(yè)，推動(dòng)中國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。此外，房地產(chǎn)泡沫可能使中國脆弱的金融受傷，而股市因?yàn)殂y行資金禁止進(jìn)入，因此對于金融的危害要更小。從這個(gè)角度，泡沫從房市轉(zhuǎn)向股市，從總體上講可能會(huì)導(dǎo)致中國泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)下降。
第三，最重要的是，政府要合理界定相關(guān)資產(chǎn)的權(quán)力問題。目前，在土地問題上，全國農(nóng)民(集體)要賣地，只能賣給政府，全國人民要買地，只能從政府那里購買，政府實(shí)際上成了最大的開發(fā)商，這大大扭曲了供需關(guān)系，導(dǎo)致流動(dòng)性過剩時(shí)代的價(jià)格畸高。另外，政府也沒有承擔(dān)起相應(yīng)的住房社會(huì)保障責(zé)任，從而人為加大了住房需求。這樣，房地產(chǎn)的價(jià)格影響就不僅來自于流動(dòng)性過剩的問題，還來自扭曲的權(quán)力關(guān)系。政府在針對房市泡沫進(jìn)行治理時(shí)，要同時(shí)加大改革力度，讓權(quán)力界定合理化。 - ■ 與【房價(jià)瘋漲的背后:人民幣在大幅貶值?】相關(guān)新聞
- ■ 行業(yè)經(jīng)濟(jì)
- ■ 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
-
