當(dāng)日趨強(qiáng)烈的融資渴望迫使越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)接受市場制度的規(guī)范，我們有理由相信，一個(gè)更為清澈明媚的產(chǎn)業(yè)終會(huì)呈現(xiàn)在世人的面前。因?yàn)樯鲜�，不僅僅是一條資本之路，更是一條通往透明、公正、純粹的陽光之路。

　　相信我們能夠從中不斷發(fā)現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)。在以往的歲月中，它們或許為我們所忽略，或許為我們所誤解，但隨著這一進(jìn)程的展開，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》將開啟一段令人欣喜的發(fā)現(xiàn)之旅。

    從上市公司角度透視房企價(jià)值

　　中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走過了20多年曲折而蓬勃的歷程，基本完成了市場化、貨幣化的進(jìn)程，并正在展開證券化、公眾化的新的進(jìn)程。在新的發(fā)展格局中，越來越多的人意識(shí)到了房地產(chǎn)的金融屬性，甚至把房地產(chǎn)作為一種金融行業(yè)來看待。

　　房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的親密關(guān)系是天然的。從土地購買、開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)經(jīng)營幾個(gè)主要階段看，流動(dòng)資金是串接的關(guān)鍵因素，決定了房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營不能脫離金融的支持。從金融業(yè)來看，貸款中房地產(chǎn)占很大比重，房地產(chǎn)作為一種不動(dòng)產(chǎn)的保值和增值特點(diǎn)，也使其天然地成為抵押品。最近，上海證券交易所與中證指數(shù)有限公司公布了對(duì)滬市上市公司行業(yè)分類的更新，這個(gè)行業(yè)分類是參照摩根士丹利和標(biāo)準(zhǔn)普爾共同發(fā)布的全球行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)(GICS)，結(jié)合中國上市公司的實(shí)際情況而確定的�！敖鹑诘禺a(chǎn)”為十大一級(jí)行業(yè)，具體包括銀行、保險(xiǎn)、資本市場、房地產(chǎn)管理和開發(fā)。

　　然而，必須承認(rèn)，目前的金融市場對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展支持是不夠的。當(dāng)前房地產(chǎn)的融資過分依靠銀行支持，而企業(yè)過分注重短期利益，只想快速回籠資金，很少長期持有物業(yè)。這種“項(xiàng)目制”的短期發(fā)展模式存在的隱患是顯然的。近年來，大量內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)到香港上市，說明它們?cè)趦?nèi)地的金融體系中，發(fā)展還捉襟見肘。即使萬科這樣享有盛名的公司，也感到內(nèi)地資本市場的效率和靈活性，比起香港市場來說仍有相當(dāng)差距。

　　隨著不斷的調(diào)控，如提高對(duì)開發(fā)商的自有資金和資質(zhì)要求，嚴(yán)格執(zhí)行開發(fā)項(xiàng)目要有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證等“四證”管理，強(qiáng)化對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的管理，房地產(chǎn)業(yè)的資金和土地門檻越來越高，相應(yīng)地，行業(yè)整合的速度會(huì)加快。但整合本身也需要更多的金融工具的運(yùn)用，事實(shí)上對(duì)金融業(yè)提出了更高的要求。

　　不過，在問題的另一面，人們也許要問，為什么金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)有所顧忌？除了政策因素，也與房地產(chǎn)公司自身的誠信與治理能力相關(guān)�！八�下”、“臺(tái)底”、“灰色”，是社會(huì)對(duì)這個(gè)行業(yè)一直的看法。尖銳的評(píng)價(jià)甚至說：“光一個(gè)稅的問題，有哪幾個(gè)公司敢拍胸脯說自己沒有問題？”

　　過去20多年，尤其是上世紀(jì)90年代以后，千軍萬馬千方百計(jì)進(jìn)軍房地產(chǎn)，既造就了繁榮，也帶來諸多隱患。當(dāng)整個(gè)市場增強(qiáng)了房地產(chǎn)的社會(huì)屬性、政治屬性，當(dāng)市場環(huán)境從“潛規(guī)則”為主到以剛性規(guī)則為主，從不透明到透明，從信用匱乏到信用為上，從消費(fèi)者缺位到消費(fèi)者為本，等等，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的是一次歷史性的大轉(zhuǎn)折。那種八仙過海、群魔亂舞的情況將在不斷洗牌中終結(jié)。過去，做房地產(chǎn)就是搞項(xiàng)目，搞地，空手套白狼，而現(xiàn)在，要做好房地產(chǎn)，必須做公司，做好公司，做受人尊敬的有信用和價(jià)值的公司。

　　當(dāng)中國房地產(chǎn)業(yè)向和諧時(shí)代轉(zhuǎn)型，向規(guī)則時(shí)代轉(zhuǎn)型，向公司時(shí)代轉(zhuǎn)型時(shí)，那些扎扎實(shí)實(shí)按照公司治理、管理的原則一直努力經(jīng)營、創(chuàng)新價(jià)值的房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)凸顯出其價(jià)值，例如人們經(jīng)常提到的追求“陽光下的利潤”的萬科。如果說以前很長一段時(shí)間里，房地產(chǎn)業(yè)就像特種行業(yè)，不少房地產(chǎn)公司像是在馬路上橫沖直撞、不守規(guī)則的“特種車”；那么在未來，依照資源配置的市場化原則、公司治理的規(guī)范化原則、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的專業(yè)化原則而行動(dòng)的房地產(chǎn)公司，才可能得到市場真正的認(rèn)同。

　　由《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》和第一財(cái)經(jīng)研究院發(fā)起的“2007年度中國房地產(chǎn)上市公司價(jià)值榜”系列活動(dòng)，嚴(yán)格按照上市公司的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)中國房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行評(píng)選。我們希望這一評(píng)選能夠彰顯真實(shí)的價(jià)值，真正的價(jià)值和立足長遠(yuǎn)發(fā)展的價(jià)值，因?yàn)檫@不僅是一個(gè)行業(yè)的事情，也是關(guān)乎國計(jì)民生的事情。

第一財(cái)經(jīng)2007年房地產(chǎn)上市公司價(jià)值榜指標(biāo)體系

　　Brain-trust　研究背景

　　當(dāng)融資成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵要素時(shí)，要否上市已經(jīng)沒有疑問，如何上市、在哪里上市、上市之后的策略等問題轉(zhuǎn)而成為關(guān)注的焦點(diǎn)，資本市場的價(jià)值表現(xiàn)也就將左右房地產(chǎn)上市公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。對(duì)投資者而言，如何選擇房地產(chǎn)上市公司，品牌、土地儲(chǔ)備還是財(cái)務(wù)能力，其核心其實(shí)就是這個(gè)公司的價(jià)值。第一財(cái)經(jīng)2007中國房地產(chǎn)上市公司價(jià)值榜正是試圖通過這樣的評(píng)選活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行價(jià)值盤點(diǎn)，以推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作，提高對(duì)房地產(chǎn)上市公司的資本關(guān)注度，這是一件相當(dāng)有意義的事情。

　　第一財(cái)經(jīng)研究院直屬于第一財(cái)經(jīng)傳媒有限公司，以權(quán)威及時(shí)的商業(yè)資訊，獨(dú)特視角的專業(yè)研究，依托第一財(cái)經(jīng)強(qiáng)大的傳播平臺(tái)，打造中國商業(yè)資訊研究、傳播、市場價(jià)值實(shí)現(xiàn)新模式。研究院擁有權(quán)威的專家學(xué)者隊(duì)伍，國內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、政府決策部門官員、高校和權(quán)威研究機(jī)構(gòu)知名學(xué)者、教授組成“第一財(cái)經(jīng)研究院學(xué)術(shù)委員會(huì)”，并直接擔(dān)綱研究工作。同時(shí)，我們組建了強(qiáng)大的研究團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)有研究人員90%以上為知名學(xué)府碩士或博士，研究范圍涵蓋宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)、醫(yī)藥、汽車、商業(yè)零售、通信、能源、鋼鐵等諸多領(lǐng)域，高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)提供高品質(zhì)的研究成果。

　　研究院現(xiàn)有房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)具有多年的行業(yè)研究和實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)產(chǎn)品體系比較成熟，內(nèi)容不僅涵蓋了日、周、月、季、年的全周期行業(yè)跟蹤研究，而且在商機(jī)分析、政策把握等方面有獨(dú)到見解，能夠滿足企業(yè)和投資者等多方面的需求。今后研究院將在地產(chǎn)指數(shù)、地產(chǎn)財(cái)經(jīng)等方面繼續(xù)強(qiáng)化其研究特色，并努力打造成為此類研究領(lǐng)域的領(lǐng)航者。

　　Research　Diversification　研究方法

　　第一財(cái)經(jīng)價(jià)值榜將秉承第一財(cái)經(jīng)高端、權(quán)威、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠放贫ㄎ唬�體現(xiàn)研究院專業(yè)、高質(zhì)、獨(dú)特的研究風(fēng)格，依托第一財(cái)經(jīng)研究院的綜合研究實(shí)力，客觀挖掘和揭示房地產(chǎn)上市公司的內(nèi)在財(cái)經(jīng)價(jià)值和投資價(jià)值。

　　作為一個(gè)新興行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與一般制造業(yè)有很大不同。比如雖然是資本密集型行業(yè)，但企業(yè)的資本規(guī)模卻普遍偏小，流動(dòng)資產(chǎn)比例相當(dāng)大,負(fù)債率相當(dāng)高；雖然現(xiàn)金流很龐大，但凈現(xiàn)金流卻往往是負(fù)的，收入利潤的波動(dòng)也很明顯……在這種情況下，如果采用一般的上市公司分析體系往往難以真實(shí)反映企業(yè)的價(jià)值高低。正因?yàn)槿绱�，本次排行榜中擬采用“三個(gè)結(jié)合”的研究方法，即定性分析和定量分析相結(jié)合并以定量分析為主，專家評(píng)判與實(shí)際運(yùn)行相結(jié)合并以實(shí)際運(yùn)行為主，歷史表現(xiàn)和潛力發(fā)展相結(jié)合并以潛力發(fā)展為主的研究方法。

　　具體的研究方法包括專家調(diào)查、數(shù)據(jù)分析（上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表、數(shù)據(jù)直送）和民眾調(diào)查方法等。

　　Structure　of　the　list　榜單設(shè)計(jì)

　　房地產(chǎn)上市公司的價(jià)值集中體現(xiàn)在四個(gè)方面：財(cái)富價(jià)值——公司價(jià)值的歷史積累；成長價(jià)值——公司價(jià)值的增長空間；品牌價(jià)值——公司價(jià)值的持續(xù)保證；社會(huì)價(jià)值——公司價(jià)值的文化基礎(chǔ)。這四個(gè)要素是房地產(chǎn)上市公司價(jià)值的核心，體現(xiàn)的是其價(jià)值的不同方面。因此我們選擇了財(cái)富價(jià)值榜、成長價(jià)值榜、品牌價(jià)值榜和社會(huì)價(jià)值榜作為第一財(cái)經(jīng)2007房地產(chǎn)上市公司價(jià)值榜的分榜單，排出TOP10，然后將這四者綜合起來形成綜合價(jià)值榜，排出TOP20，以反映一個(gè)房地產(chǎn)上市公司的綜合價(jià)值。主榜單反映的是一個(gè)房地產(chǎn)上市公司的綜合價(jià)值，而各個(gè)分榜單則體現(xiàn)了其在某個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)先水平。

　　在主分榜單之外，我們還特別設(shè)計(jì)了投資價(jià)值榜、IPO價(jià)值榜、CEO價(jià)值榜等特別榜單，將分別反映房地產(chǎn)上市公司股票的投資價(jià)值，已經(jīng)進(jìn)入上市流程或有意上市房地產(chǎn)企業(yè)的市場價(jià)值和房地產(chǎn)企業(yè)CEO的價(jià)值。

　　主榜單——綜合價(jià)值榜TOP20
　　分榜單——財(cái)富價(jià)值榜TOP10
　　——成長價(jià)值榜TOP10
　　——品牌價(jià)值榜TOP10
　　——社會(huì)價(jià)值榜TOP10

　　特別榜單——投資價(jià)值榜TOP10　
　　——IPO價(jià)值榜TOP10
　　——CEO價(jià)值榜TOP10
　　Process　of　the　list　榜單流程

　　主分榜單

　　第一步：初選。在滬深89家、港16家、港本地10家房地產(chǎn)上市公司中，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)初選出50~60家左右，作為主分榜單的研究對(duì)象；
　　第二步：數(shù)據(jù)采集。分別采用德爾菲法、財(cái)務(wù)報(bào)表及直送、市場調(diào)查等多種方式，采集數(shù)據(jù)；
　　第三步：數(shù)據(jù)分析。以所采集數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)這50~60家上市公司進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算；
　　第四步：榜單。排出分榜單的TOP10，主榜單TOP20。

　　特別榜單　

　　第一步：確定目標(biāo)公司。根據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)，選擇投資價(jià)值榜目標(biāo)公司，列出IPO及準(zhǔn)IPO房地產(chǎn)企業(yè)名單，選擇CEO候選人；
　　第二步：聯(lián)系及數(shù)據(jù)采集。采用數(shù)據(jù)遞送、財(cái)務(wù)報(bào)表、專家打分、市場調(diào)查等多種方式，采集所需數(shù)據(jù)；
　　第三步：數(shù)據(jù)分析。以所采集數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算；
　　第四步：榜單。排出特別榜單的TOP10。

　　Index　System　指標(biāo)體系

　　以經(jīng)典的上市公司財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系為基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，以規(guī)范、全面、科學(xué)為導(dǎo)向，構(gòu)建第一財(cái)經(jīng)2007房地產(chǎn)上市公司價(jià)值榜的指標(biāo)體系，評(píng)價(jià)指標(biāo)將從以下幾個(gè)方面中綜合選�。�

　　●規(guī)模和質(zhì)量（總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入等）
　　●經(jīng)營效率和盈利能力(毛利率、凈利率、ROA、ROE等)
　　●償債能力（資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率等）
　　●投資價(jià)值(股價(jià)增長率、EPS增長率、股利增長率等)
　　●成長性(土地儲(chǔ)備、收入增長率、凈利潤增長率、銷售面積增長率等)
　　●管理與戰(zhàn)略（組織結(jié)構(gòu)、戰(zhàn)略導(dǎo)向、業(yè)務(wù)流程、合作和聯(lián)盟等）
　　●公司形象與公益（公司領(lǐng)導(dǎo)力、　行業(yè)地位、　企業(yè)文化和聲望、　納稅額、公益支出等）
　　●公司治理(規(guī)范治理、信息披露、政府關(guān)系和影響、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和獨(dú)立董事等)

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