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2007房地產上市公司價值榜特別分析（下）
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-7-6
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經濟向實體經濟蔓延。金融危機房地產：A股明星
正當國內資本市場波瀾壯闊之際，房地產無疑成為這一輪牛市當中最耀眼的明星板塊。以萬科、保利地產、招商地產、金地集團為代表的房地產龍頭企業(yè)，憑借其豐富的土地儲備、優(yōu)良的持續(xù)增長能力、有序的跨區(qū)域擴張，為市場的高估值提供了可靠的長期消化能力。
而金融街、北京城建、北辰實業(yè)、陸家嘴、中華企業(yè)等為代表的區(qū)域龍頭，則在各自特定區(qū)域有著其他開發(fā)企業(yè)難以比擬的土地、資金以及政府資源等方面的優(yōu)勢，從而受到市場的關注以及熱情追捧。
在國內資本市場持續(xù)低迷的十余載中，房地產卻經歷了空前強勁的發(fā)展勢頭，最終達到如日中天的境地。因此，從2006年年中到現(xiàn)在，短短一年時間內，房地產在A股市場的表現(xiàn)，堪稱20年來國內房地產行業(yè)快速發(fā)展壯大的一次厚積薄發(fā)的表演。
開發(fā)企業(yè)的“元老”
縱觀A股市場的幾十家上市開發(fā)企業(yè)的基本資料，不難發(fā)現(xiàn)當中有著許多房地產行業(yè)“老字號”的身影。1988年11月1日，萬科企業(yè)股份有限公司在深圳得以設立，并在1991年1月29日成為國內最早的房地產上市公司。經過近二十年的精耕細作，萬科已經成為全國房地產的領軍企業(yè)。其項目已經深入到全國各大城市，讓“萬科”成為國內房地產開發(fā)領域的金字招牌。截至2006年年末，萬科已獲取的規(guī)劃中項目面積合計約1851萬平方米，其中按持股比例計算的規(guī)劃中項目1536萬平方米，形成以長三角、珠三角和環(huán)渤海為主,以其他區(qū)域經濟中心城市武漢、成都為輔的“3＋X”跨地域布局。
事實上，萬科只是一個最具典型的代表。同樣是在深圳，招商地產、金地集團、深振業(yè)、深物業(yè)等一大批上市公司，都不失為國內房地產行業(yè)的“元老”。而北京城建、北辰實業(yè)、北京首創(chuàng)、中華企業(yè)、浦東金橋等等，同樣在自己的獨特領域有著驕人而且漫長的歷史。
可以肯定地說，A股中最早的房地產企業(yè)，開創(chuàng)了一條開發(fā)企業(yè)做大做強的必經路徑，也樹立了開發(fā)企業(yè)走向規(guī)范化管理的一個標桿。
榜樣的作用是無窮的。繼深圳之后，巨頭輩出的廣州開發(fā)行業(yè)，迅速崛起了合生、保利、富力、碧桂園等一大批具備全國影響力的開發(fā)巨頭，值得關注的是，這些巨頭的誕生，無不是憑借“上市”的路徑而得以實現(xiàn)。更為重要的是，隨著行業(yè)的規(guī)范，已經越來越多的開發(fā)企業(yè)開始效仿前人走過的路子而假道資本市場。今年以來，二線地產企業(yè)的上市已經在A股和H股風起云涌。
開創(chuàng)行業(yè)黃金時代
進入2007年后，房地產板塊繼續(xù)成為A股市場的投資熱點。據(jù)Wind資訊前不久的統(tǒng)計顯示，申萬房地產指數(shù)上漲趨勢明顯，并且在近期屢屢創(chuàng)下歷史新高。分析人士認為,雖然地產股短期估值已經不低，但從業(yè)績的超預期增長以及資產重估兩大決定因素看，此類股票仍將是貫穿本輪牛市的重要投資主線之一。與股票的持續(xù)走熱相對應的是，國內房地產企業(yè)的盈利能力，在不斷升溫的房價之下，顯得格外突出。
日前有媒體報道，萬科集團董事長王石表示，萬科預計在兩年之后超越現(xiàn)在的世界最大的住宅開發(fā)企業(yè)美國帕爾迪。萬通集團董事局主席馮侖也在近期發(fā)表的文章中指出，去年年初，萬科市值大概300億元，到去年年底萬科的市值超過600億元。前年萬科剛超過100億元的銷售額，去年達到212億元，今年如果不出意外，萬科會有400億元的銷售額，市值會達到1400億元。
于2006年7月31日在上交所掛牌的保利地產，雖然上市時間不長，但是其在全國各大城市的雄厚實力同樣驚人。截至2007年6月22日，保利地產市值498.74億元，僅排在老牌房企龍頭萬科之后，成為上市房地產龍頭企業(yè)之一。去年，保利地產主營業(yè)務收入達40.27億元，凈利潤增長達62％。2007年，該公司還計劃增發(fā)不超過3.5億股A股，所增發(fā)募集的資金主要用于投資該公司的九個房地產項目，計劃總投資額達134億元。2007年一季度報告顯示，該公司實現(xiàn)主營業(yè)務收入和凈利潤分別為6.11億元和0.78億元，比上年同期分別增長47.98%和55.19%。
除了萬科、保利等全國巨頭，一批區(qū)域龍頭也在近年顯示了強勁的增長實力。例如陸家嘴，從2007年開始，該公司步入租賃轉型的收獲期。公司此后每年將有十幾萬到幾十萬平方米物業(yè)竣工。從在建規(guī)模來看，至2007年底，陸家嘴就有望成為內地最大的持有物業(yè)投資商，將在人民幣升值過程中首先而且最大程度受益。
而最近兩個月以來股價表現(xiàn)突出的北京城建，則因為地域優(yōu)勢而面臨前所未有的發(fā)展機遇。據(jù)悉，北京城建作為奧運工程的主要投資商之一，擁有壟斷性奧運地產資源：奧運村、五棵松體育中心部分產權，并將于2007年開始分享奧運資產帶來的巨大升值。有機構分析，未來3~5年，北京城建將有50%左右高復合增長。利潤主要來源于：存在高溢價的在建普通商品房和奧運項目，目前已經實現(xiàn)很好的部分銷售；大量一級土地開發(fā)，將帶來巨額、無風險收益。
預計，隨著人民幣升值預期依然存在以及國內經濟的持續(xù)向好，地產企業(yè)在資本市場上的如魚得水，更多房地產開發(fā)企業(yè)借機擴張的勢頭也更為猛烈，從而讓房地產行業(yè)的黃金時代得以延續(xù)。
被普遍看好的前景
盡管國家針對房地產行業(yè)的調控壓力沒有消失，但是隨著房價的不斷上漲，房地產上市公司仍然被視作國內最具投資潛力的板塊。根據(jù)深圳市國土資源和房產管理局發(fā)布的《2007年1～5月深圳房地產市場分析報告》顯示，2007年1～4月，深圳新建商品住宅價格同比上漲10.5%，各月同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%，每月房價漲幅均居70個大中城市前列。
同時，沉寂了一段時間的上海樓市也在近期呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。上海的二手房市場交易表現(xiàn)相當活躍，成交價格漲幅相當明顯，成交量開始回升。
另外，今年5月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4％，環(huán)比上漲1.0％，漲幅比上月提高0.3個百分點。
房價上漲解釋了本輪地產股的上漲。聯(lián)合證券分析師認為，在流動性泛濫的背景下，國內資產價格的重估進程將持續(xù)。從1996年開始，我國就進入了持續(xù)降息通道，貨幣投放量長期持續(xù)高增長。
而2005年開始的人民幣升值則加速了國內流動性的泛濫。考慮到在升值期間大幅升息的空間不大，因此預計在人民幣升值過程中,流動性將保持充裕甚至過剩，而資產價格也將在此過程中得到不斷重估。由此看，只要人民幣升值的過程沒有結束，地產股的估值就將傾向于不斷上升。
國信證券分析師也指出，知識分子人群的爆炸性增長、證券市場財富轉移帶來的消費、大量外籍人員到中國就業(yè)等因素，都將增加對房地產的需求，房地產企業(yè)未來銷售前景樂觀，預計大部分房地產開發(fā)公司未來幾年凈利潤都將出現(xiàn)爆發(fā)式增長。
另據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，在剔除虧損企業(yè)后，房地產開發(fā)上市公司市盈率(前推12個月)為83.83倍，可以說估值處于絕對高位。但是，從動態(tài)估值角度看，地產板塊市盈率下降趨勢卻非常明顯，2007~2009年地產股動態(tài)市盈率分別為52.54、35.16、22.21倍。可見，業(yè)績的快速增長將迅速降低地產板塊的估值風險。因此，在重估引發(fā)的估值提高與業(yè)績增長帶來的估值下降的雙重作用下，地產股帶來的收益很可能會遠超市場平均水平。
附表 部分A股房地產上市公司市值一覽
資料來源：本報整理
截止時間2007年6月29日,僅供參考
企業(yè) 市值
萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ） 1245億元
保利房地產（集團）股份有限公司（600048.SH） 505億元
上海陸家嘴金融貿易區(qū)開發(fā)股份有限公司 475億元
�。�600663.SH）
招商局地產控股股份有限公司（000024.SZ） 360億元
金融街控股股份有限公司（000402.SZ） 312.75億元
北京首創(chuàng)股份有限公司（600008.SH） 251億元
金地（集團）股份有限公司（600383.SH） 227.9億元
北京城建投資發(fā)展股份有限公司（600266.SH） 207億元
中華企業(yè)股份有限公司（600675.SH） 206億元
北京天鴻寶業(yè)房地產股份有限公司（600376.SH） 96.5億元
珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司（600325.SH） 95.8億元
廣宇房地產集團股份有限公司（002133.SZ） 44.35億元港股神奇
7月3日，廣州地產集團合景泰富（1813.HK）在香港正式掛牌上市，通過發(fā)行占總股本約33%的股份，集資45.5億港元，合景創(chuàng)始人孔氏三兄弟也從而一躍成為身家90多億港元的富豪。合景這個在大鱷云集的廣州顯得并不突出的中型開發(fā)商，憑借香港股市又一次塑造了內地地產股神奇的傳說。2005年中，富力地產上市至今，兩年多內創(chuàng)造了股價上漲近9倍的神話，掀起內地地產股受追捧的熱潮。這一財富示范效應在碧桂園（2007.HK）上市時達到頂峰。今年4月底，碧桂園在香港正式掛牌，股價以上限5.38港元定價，IPO集資129億港元，成為內地房企規(guī)模最大的一次集資，而且其路演之后由于受到香港眾多富豪如李兆基等的看好，最終超額認購255倍。凍結金額達3300億港元，是香港股市第二大IPO，僅次于去年10月上市的“巨無霸”中國工商銀行。
用香港證券界的話來說：“每十個香港人，就有一個去申請認購碧桂園的股份�！边@種對地產股的天然親近情結，在全球股市中，大約只有香港股市才可以看到。
在大鱷上市受到追捧之后，眾多中型開發(fā)商隨之步入赴港上市日程。這類開發(fā)商的特點是規(guī)模不大，土地儲備不大，但是產品線有一定特色，而且在上市前往往由于受宏觀調控影響，出現(xiàn)一定的資金壓力，而他們也幾乎都無一例外地接受了外資投行如大摩、瑞銀等的風險投資，通過這筆風險投資擴大了土地儲備，補充了運營資金。
以合景為例，它前身為合景房產，成立于1995年。在廣州大發(fā)展商云集的情況下，昔日的合景泰富并不顯眼。直至2004年，該集團以當時全市最高樓面地價紀錄的價格拿下CBD珠江新城的一幅商業(yè)用地以及一幅住宅用地，宣布進入高端市場，引起業(yè)界關注。
相比富力地產、合生創(chuàng)展及碧桂園等華南地產商，合景泰富330萬平方米的土地儲備以及集團規(guī)模顯得比較單薄。而且公司負債較高，截至2006年底，公司的總借貸為24億元，其中12億元在年內到期，據(jù)了解，此次IPO募資所得會有約6億元用于還債。
合景順利上市，離不開其保薦人大摩的保駕護航。2006年11月16日，大摩旗下的SSF swift 以現(xiàn)金8480萬美元認購合景泰富股份，占7.5%。
在大摩的資金助力下，合景泰富展開一系列拿地動作。2007年初以近18億元拿到蘇州三塊地塊，完成了蘇州的戰(zhàn)略布局。分析師認為，“頻繁的拿地舉動，正是為臨近的上市添加動力和成功的砝碼。應該說籌謀已久�！薄�
地塊的取得非常關鍵。截至2006年度，合景泰富物業(yè)開發(fā)收入占98.8%，酒店、寫字樓及其他商用物業(yè)開發(fā)，其來自物業(yè)投資部分的經常性收益應隨時間增加。
此外，大摩還以其研究言論助推合景泰富。其研究資料顯示，合景泰富2005、2006年的利潤分別為1.33億元和1.57億元人民幣。大摩研究報告預測，合景泰富今年純利可達到9.73億元，較去年增長5.2倍。
可以說，無論是富力、碧桂園還是合景，這些地產股受到追捧的深層原因，都在于它們相比其他行業(yè)顯得更優(yōu)越的成長性。正是由于這樣的市場預期，使它們頻頻上演鯉魚跳龍門一飛沖天的戲碼，從受困于宏觀調控到IPO獲得大筆資金后借宏觀調控“大魚吃小魚”而壯大，近幾年來內地房企的飛速擴張，與港股為它們提供資本平臺后盾是分不開的。
港股的雄起神話還在繼續(xù)，富力地產流通市值每年增長一倍的示范效應還在繼續(xù)，碧桂園依然是目前流通市值最大的地產股，合景正欲借勢騰飛……只要人民幣升值、城市中心土地有效供應減少、城市化進程加快這三個現(xiàn)狀還在持續(xù)，港資對于成長性極強的內地地產股的追捧就還會繼續(xù)，而上市房企越調控活得越滋潤，自然也成為毫無懸念的答案。
最新聞
最大規(guī)模的內地房地產IPO：碧桂園今年4月20日在香港聯(lián)交所掛牌上市的碧桂園控股有限公司(2007.HK)，吸引超過60萬香港股民認購，一再獲香港恒基地產、新世界發(fā)展、中信泰富和嘉里建設等巨頭力捧，總募集金額高達129億港元，其規(guī)模僅次于去年10月上市的“巨無霸”中國工商銀行，成為內地房企登陸港股的最大一單。
上市后，其大股東楊惠妍持股量59.5%，股票市值超過張茵一躍成為中國內地新首富。
據(jù)悉，碧桂園上市獲得5名企業(yè)投資者入股，其中李兆基持有的兆基財經及新世界發(fā)展主席鄭裕彤分別斥資10億港元認購，郭鶴年持有的企業(yè)Honeybush、中信泰富及淡馬錫則各自斥資5億港元入股。
規(guī)模最大的A股地產公司：萬科
萬科企業(yè)股份有限公司（下稱“萬科”，000002.SZ）總經理郁亮今年3月20日接受本報獨家專訪時確認：2006年萬科實現(xiàn)銷售收入212.3億元，增長52.2%，成為國內首家銷售額突破200億元的房地產企業(yè)。根據(jù)萬科的計劃，2007年公司希望公開增發(fā)不超過20%的股票，融資額度在90億到120億元之間，此外還有與基金和外資的合作。
在過去3年間，萬科每年銷售量增長率幾乎都為50%，復合增長率也接近60%，遠遠高于30%的預期目標。
郁亮預計，今年萬科新開工面積將達700萬平方米，預計今年萬科銷售總規(guī)模也有較大增長。
最失意的準上市地產公司：順馳
孫宏斌在“對賭”摩根士丹利失利、私募計劃流產之后，秘密接洽神秘的路勁基建，出讓順馳（中國）的控股權，昔日高歌猛進的地產黑馬聲息漸歇。持續(xù)了近一年多，被稱為“蛇吞象”的路勁基建（1098.HK）收購順馳（中國），最終達成。孫宏斌謀劃的順馳（中國）IPO，最終沒有成行。
今年5月16日，路勁基建董事局主席單偉豹宣布，“將在今年6月左右完成對順馳B資產包的梳理工作，從而最終結束對順馳地產復雜問題的全部整合”。
此前，在5月7日的股東大會上，路勁基建的股東們全票通過了第6次向順馳（中國）注資6億港元短期貸款的議案。至此，路勁已向順馳注資共計23億港元。
另外，孫宏斌此前聲稱順馳(中國)不動產網(wǎng)絡集團今年登陸納市，對此，順馳不動產總經理王學泉已經將此修正為“這只是意向性的時間”。
最早宣稱回歸A股的內地公司：復地
鑒于目前A股估值高于H股，已在港上市的復地(集團)股份有限公司(2337.HK，下稱“復地”)今年2月23日發(fā)布公告，申請在內地發(fā)行A股，其所籌資金凈額將主要用于公司的房地產項目開發(fā)。
復地總裁范偉表示：“現(xiàn)在H股回歸A股是個趨勢，復地只不過是順應這股潮流罷了�！眱鹊卣麄�房地產行業(yè)的業(yè)務發(fā)展都在擴大規(guī)模，回歸A股是趨勢，但最終能否成功“回歸”還要待董事會及有關部門的批復。
復地已向中國證監(jiān)會及相關部門提出申請，發(fā)行每股面值人民幣0.20元的A股，并將其在上海證交所上市。該公司同時表示：如果相關政府部門堅持面值為人民幣1.00元的A股才可上市，公司將進行股份合并以達到這一要求(目前其H股面值拆股為0.20港元)。
最大規(guī)�；貧wA股的內地公司：富力
繼復地之后，富力地產(2777.HK)也表示回歸A股市場。該公司發(fā)布公告稱，已向中國證監(jiān)會遞交申請，計劃發(fā)行不超過4.5億股A股，占擴大后股本約12.3%。
富力董事長李思廉不肯透露A股股價擬設定為多少，只表示會參考H股股價。而根據(jù)近日富力地產在H股的股價為20港元/股左右的水平，若地產股不發(fā)生較大變動，預計富力至少可在A股市場再融資100億元人民幣左右。
富力方面表示，一切發(fā)行A股的詳細事宜，要等待6月18日股東大會召開后才能明確。所發(fā)行的A股，“集資所得將用作物業(yè)發(fā)展及相關政府部門批準的用途�！�
富力此次回歸A股，則成為目前股改完成后的紅籌地產股回歸標本。比如在內地與香港股市股票面值不一的情況，富力擬請求發(fā)行0.25元面值的A股或者將股份合并，發(fā)行內地通行的1元面值股票。
最經受波折的準上市公司：SOHO中國
在2002年那個時間點，潘石屹的SOHO中國正處于飛速發(fā)展期，其對資金的渴求遠甚于現(xiàn)今。當時潘石屹對外宣布，要將SOHO中國同時在美國以及港交所上市，但高調并沒有收獲良好的預期。
對此，張欣在2006年的地產金融論壇上透露原因，美國資本市場當時出于中國的政策不確定，給SOHO中國定的市盈率太低。
在今年1月12日，《第一財經日報》獲得了SOHO中國將赴港上市的消息，但潘石屹對此事一直采取不回應的態(tài)度。接近SOHO中國的知情人士表示：“老潘是一朝被蛇咬，十年怕井繩，畢竟幾年前SOHO中國高調宣布準備在美國以及中國香港同時上市，但最終上市計劃流產。此次SOHO中國赴港上市，老潘是鉚足了勁，現(xiàn)在一切小心謹慎就是害怕再生枝節(jié)。”
近期香港方面的消息顯示：ＳＯＨＯ中國重啟IPO，擬在港公開招股，高盛為是次上市承銷商。
從2002到2007年，時間過去了5年，潘石屹又站在了當初被人拒絕的地方，和當初上市的驅動力一樣，潘石屹在尋求資金上的支持。
最幸運的上市地產公司：廣宇集團
創(chuàng)辦于1987年的廣宇集團股份有限公司（下稱“廣宇集團”），是浙江地產開發(fā)歷史最早的老牌房企。相比之下，負有盛名的綠城中國（3900.HK）至今不過13個年頭。
名氣不大的廣宇集團今年4月27日掛牌深交所中小板。在如今亢奮的A股市場上，6300萬股的盤子、10.80元/股的發(fā)行價絕稱不上耀眼，但它卻“意外”地成為浙江首家A股IPO房企。這在杭派地產中掀起了不小的波瀾。
其實，在2005年宏觀調控之前，廣宇集團內部就盛行這么一句話：現(xiàn)在的目標不是賺多少錢，而是確保能安全地活下去。
在宏觀調控的大背景下，突然上市的廣宇集團其實就一個生存訣竅——穩(wěn)。除了在杭州打拼，他們不惜去二、三線城市，以“零利潤”拿地，雖然因此長期遭遇儲地不足的難堪，但活得久、站得住還是成了“硬道理”。
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