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香港廉租房建設(shè)啟迪內(nèi)地
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-7-2
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內(nèi)地的廉租房、經(jīng)濟適用房制度基本上是照搬香港模式。只是，當香港通過公營房屋(簡稱“公屋”)已經(jīng)解決了30%以上人口 約200萬的居住問題時，內(nèi)地至今尚沒有相對完善的住宅保障體系。經(jīng)濟適用房沒能真正地發(fā)揮作用，廉租房依然停留在文件號召上，難怪有學者感嘆：內(nèi)地應(yīng)趕快學習香港經(jīng)驗，因為其廉租房制度落后香港10年。
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事實上，早在1998年，國務(wù)院就出臺23號文件，提出對不同收入家庭實行不同住房供應(yīng)政策，即：最低收入家庭租賃廉租房；中低收入家庭買經(jīng)濟適用房；高收入家庭購買、租賃商品房。次年《城市廉租住房管理辦法》出臺，規(guī)定了廉租住房的管理部門和實施方案。
但是，一直到今天，廉租房體系的建設(shè)仍沒有實際行動。“一些地方政府表示因為沒有資金支持而使廉租房計劃擱置一旁，事實上，政府完全有能力照顧窮人�！编囍侨试诮邮鼙緢笥浾卟稍L時表示，以目前政府在商品房市場所獲得的收益，足夠開展廉租房建設(shè)。
香港是全世界公認有效解決社會居住保障問題的典范地區(qū)，香港政府于1954年開始實施公屋計劃。在公屋建設(shè)初期，香港政府迫切需要解決的是當時石硤尾寮屋區(qū)一場大火后大量災(zāi)民的安身立命問題，因而采取優(yōu)先資助徙置大廈 用來安置災(zāi)民和寮屋清拆居民的政策，對低收入人士的資助有限。由于徙置大廈所獲得的租金收入很少，所以早期的公屋建設(shè)一直由香港政府赤字運行。
直到1973年，新的香港房屋委員會 簡稱“房委會”成立后，政府雖然繼續(xù)維持對公共租住房屋的巨額財政承諾，但并不是直接對房委會提供資助，而是通過提供免費土地，以及由政府發(fā)展貸款基金提供貸款進行支持，發(fā)展貸款基金需在40年內(nèi)分期償還。此時，政府與房委會之間的財務(wù)關(guān)系主要是借貸關(guān)系。
據(jù)香港城市大學經(jīng)濟及金融系研究員王坤介紹，從1988年開始，房委會進行改組，成為自負盈虧的財政獨立機構(gòu)。政府與房委會達成財政安排計劃：政府把“居者有其屋計劃基金”與發(fā)展貸款基金作為改組后房委會的永久資本；政府同意于1988年和1993年期間向房委會注入資本100億港元；政府的永久資本以年息5%計息；居者有其屋計劃屋苑和公屋非住宅部分的土地價值作為政府對房委會非住宅樓宇的股本投資，政府與房委會平均分配房委會經(jīng)營公屋及居者有其屋屋苑內(nèi)的商業(yè)設(shè)施所獲得的凈營運盈余，作為對政府該項投資的回報。
這一財政安排顯示出政府開始對公屋和公屋附屬商業(yè)設(shè)施采取不同的處理方法，政府的貸款人角色轉(zhuǎn)換為投資人角色。此時，盡管房委會成為自負盈虧的獨立機構(gòu)，但政府仍履行對公屋的財政承擔。
據(jù)香港房屋署高級政務(wù)主任楊國強介紹，房委會得以運轉(zhuǎn)的資金來源于政府提供的135億免息永久資本，以及128億計息借貸資本。在2006-2007年度，公共房屋支出約158億元，占特區(qū)政府整體支出的6%。與之相對照的是內(nèi)地在宏觀調(diào)控過程中提出的一項建議是將土地收入的5%用于廉租房建設(shè)。
除了政府資助以外，根據(jù)房屋條例，房委會還可以從公共房屋運作中取得收入，這部分收入包括房委會通過各項自置居所計劃出售房屋，這是其最重要的盈利來源。同時，還有出租公屋附屬商業(yè)樓宇是房委會穩(wěn)定的收入來源。也就是說，在政府提供一定的資金支持之后，廉租房的租金收益也是其主要的資金來源。
廉租房的申請資格
香港人多地少，住宅條件歷來都不算寬敞。據(jù)一位此前曾前往香港采訪廉租房建設(shè)的媒體同行介紹，在香港，一般情況下，4口人只能申請到30多平米的一間公屋。7至8口人才可以享有60平方米以上的三室。而且這種狀況并非只是針對低收入階層的公屋。在私人房地產(chǎn)市場上100平方米以上的就算是豪宅了。
與香港公屋計劃形成鮮明對比的是內(nèi)地經(jīng)濟適用房對資源的嚴重浪費。“在北京，我知道有很多開中、高檔轎車的人去天通苑、回龍觀購買經(jīng)濟適用房，而且有的戶型面積居然在100平方米以上�！币惶崞饍�(nèi)地的住房保障體系，鄧智仁連連驚嘆浪費社會資源，沒有真正照顧到中低收入家庭。
在香港，申請租住公屋，申請人必須年滿18歲，且申請人與家庭成員不能擁有或與人共同擁有任何住宅樓宇。家庭每月總收入及目前的總資產(chǎn)凈值不得超過房委會規(guī)定的限額。以3人家庭為例，每月最高收入限額為12100港元，總資產(chǎn)凈值限額305000港元。超過這個標準將不能租公屋，可去購買商品房或租住私人房屋。
中國社會科學院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜介紹，香港公屋的分配是依照登記在輪候冊上的先后次序來辦理的，按家庭人數(shù)及所選擇的地區(qū)分隊輪候，在有房可供編配時便按單位大小及所在地區(qū)，分配給最先在該隊伍等候的家庭。而內(nèi)地廉租房、經(jīng)濟適用房由于扶持對象不清，建筑標準過高、戶型過大，分配管理環(huán)節(jié)上政府與企業(yè)職能界定不清，結(jié)果是讓富人占了窮人的便宜，經(jīng)濟適用房成了投機炒作的對象。
嚴格的監(jiān)管體制
一項好的制度實行以后，更需要一套嚴格的監(jiān)督體制。鄧智仁在接受記者采訪時，針對廉租房建設(shè)以及內(nèi)地房地產(chǎn)市場發(fā)展，曾多次提到政府監(jiān)管不力的問題。在他看來，天通苑、回龍觀這些原本為解決中低收入家庭住房問題的經(jīng)濟適用房，為何能建出100多平方米的房子？只能說政府根本沒有起到監(jiān)督的作用。
在香港，申請公屋如果弄虛作假很可能被刑事起訴。而為了進一步加強對公屋濫用方面的調(diào)查及執(zhí)法工作，房屋署還成立了“打擊濫用公屋資源特遣隊”。特遣隊除了加強抽查公屋住戶的戶籍和居住情況外，還會加強審查公屋住戶和申請人的收入和資產(chǎn)申報，防止高收入者租住公屋。
與此同時，香港公屋計劃實行過程中曾經(jīng)出現(xiàn)過的弊案也給公屋承租人與實施方敲了警鐘。20世紀70年代香港出現(xiàn)的多個公屋建筑混凝土牢固程度不足的質(zhì)量問題和2000年的“短樁”事件 支撐建筑安全的樁被縮短，在時隔十多年后不但將犯罪人查辦，而且短樁事件還令房委會主席下臺。
“正是由于有這樣一套嚴密的組織管理體系，才有效保障各參與主體(政府與私營機構(gòu))權(quán)、責、利的分明；才有效避免了政府項目實施中，私營機構(gòu)在設(shè)計、建設(shè)施工環(huán)節(jié)的偷工減料降低房屋質(zhì)量，在出租出售對象與政府政策扶持目標不符，以及物業(yè)管理臟亂差等問題的發(fā)生�！蓖衾缺硎�，內(nèi)地廉租房建設(shè)，缺少的正是這種嚴格的監(jiān)督體制。
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