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2007年北京高檔住宅整體銷售下滑原因解析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-6-29
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向實體經(jīng)濟蔓延。金融危機2007年6月11日，商務部、國家外匯管理局通過國家外匯管理局網(wǎng)站正式公布了《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，表明國家對外資投資房地產的控制進一步加強。業(yè)內普遍認為這是繼2006年11月“171號文”后的進一步外資受限緊縮信號，同時也是對“171號文”細則的進一步解讀。
2002年中國政府為啟動房地產市場，取消外銷房、內銷房的區(qū)別，中國成為了國際貨幣基金組織187個成員國中少數(shù)幾個對房地產投資沒有限制的國家。于是外銷房成為了開發(fā)商市場定位的首要選擇。由于產品增值較高，所以一時間，豪宅、樓王成了市場寵兒。2006年頒布171文件后，限制外資炒房政策直指高檔住宅，銷售受阻令高檔住宅市場幾乎嘎然而止。
受越來越多的“限外”政策、央行連續(xù)加息、政府加快實施“保障性住房”計劃、住宅禁商、二手房轉讓征收營業(yè)稅和個人所得稅等因素影響，境內外投資者和高端買家的購房熱情受到打擊，直接導致北京2007年一季度以來高檔住宅的銷售速度下滑，成交冷淡。一時間苦于沒有數(shù)據(jù)的京城媒體對此現(xiàn)象討論紛爭不斷，而面對本周頒布的《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，北京高端住宅市場到底會走向何方？
一季度高檔住宅銷售回落
今年一季度以來，北京高檔住宅出現(xiàn)銷售趨緩勢頭。北京市房地產交易管理網(wǎng)公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，不少高檔項目今年一季度總成交量不足10套，北京單價排名前30位的高檔住宅項目中，只有一半項目一季度成交量超過10套，其中有10個項目成交量都在3套以下。業(yè)界還有消息稱3月份京城九成高檔住宅成交為零。
偉業(yè)顧問控股公司副總經(jīng)理張劍表示：2007年上半年北京總價在200萬~500萬元的中、高檔住宅成交量確實有下降的勢頭，高檔公寓需求量正在減少。究其原因，首先這是房價連年高升造成的結果，很多消費者對高檔住宅抱謹慎態(tài)度，持幣觀望的不在少數(shù)。其次，2006年限外令的出臺也在很大程度上削減了高檔住宅的需求。來自偉業(yè)顧問研究部門的統(tǒng)計：對比2006年4、5月，高檔住宅外資購買者占總量的40%，而進入2006年6月這一數(shù)字變?yōu)榱肆�。進入2007年，雖然已無法獲得外資購房的準確數(shù)字，但可以肯定要遠低于限外令頒布之前。近一年多來股市的大熱也分流了部分樓市投資，高檔住宅購買者有相當比例是投資，而目前股市的回報率遠大于樓市。
原因解析
一季度高檔住宅銷售出現(xiàn)回落，已成為不爭的事實。高位盤整后是繼續(xù)上行還是持續(xù)下滑，是投資者、消費者和業(yè)界都普遍關心的問題。就市場情況看，雖然目前北京高檔項目出現(xiàn)嚴峻的銷售壓力，但是大多高端項目仍然堅持“高開低走”，市場呈現(xiàn)上行趨勢，原因有以下幾個：
1.高檔項目必須保證自己的高貴身份。堅守高價位是大部分高檔樓盤所采用的一貫銷售策略，給購房者增強信心，讓人感覺高檔項目的升值潛力仍然很大。
2.按照行業(yè)慣例，一季度恰逢新年，樓市基本處于傳統(tǒng)淡季，開發(fā)商往往不會選擇在這個時候推盤，很多前期銷售接近尾聲的高檔房項目都未推出新的房源。
3.很多高檔住宅往往通過高開價來吸引人氣營造氣氛，但在實際銷售中卻會通過讓利等手段促進成交。
4.受去年171號文件的影響，部分項目需要重新修改規(guī)劃，或是新規(guī)劃還沒有經(jīng)過審批，這都導致市場供應處于低谷。
5.面對即將來到的股市資金，多數(shù)高檔住宅項目上調了價格，同時也影響了房屋的銷售速度。
6.由于受到政策影響，購房人對未來房價的走向不確定，目前觀望情緒較濃，開發(fā)商對國內經(jīng)濟發(fā)展前景樂觀，對高檔住宅市場的預期看好，寧可堅持長線銷售也不肯降價出售。
價格走低是市場
還是產品的錯?
我們對高檔住宅的劃分，是把成交價格在15000元/平方米以上的住宅作為統(tǒng)計標準，包括高檔公寓和別墅物業(yè)。2007年一季度，高檔住宅市場的累計供應量為45500余套，其中服務式公寓、中高檔公寓、高檔別墅，分別占總供應量的21%、64%和15%。4月份上市銷售的26個新盤項目中，除四成左右為小戶型外，其余全部是以大戶型為主的高檔住宅。從目前北京整體市場新盤供應情況看，由于90平方米新項目可能到今年下半年才能陸續(xù)上市，因此目前大戶型仍然是市場熱點。
目前北京購房者對五環(huán)內每平方米動輒萬元甚至幾萬元的高檔住宅項目持觀望狀態(tài)，投資欲望下降，以15000元/平方米以上的高檔住宅最為明顯。高檔住宅今年銷售率僅為兩成左右，同時有近九成項目成交價格低于開盤價格。北京房地產管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2007年高檔項目中，有許多高價格住宅的成交價格均低于開盤價，差價從幾百元至幾千元不等。
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