�。ㄒ唬�廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

　　今年1～4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比加快12.2個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)16.0％；銷售額同比增長(zhǎng)40.7％；均價(jià)5752元/平方米，同比增長(zhǎng)21.5％；其中商品住宅均價(jià)5420元/平方米，同比增長(zhǎng)23.3％。截至4月底商品房空置量同比下降11.3％。

　　同期廣州商品房均價(jià)7461元/平方米，其中商品住宅均價(jià)7370元/平方米。深圳商品房預(yù)售均價(jià)12191元/平方米，其中商品住宅均價(jià)11340元/平方米。

　　以全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)為參照，按同比算1～5月廣州、深圳均超全國(guó)水平；按環(huán)比算1～3月也超全國(guó)水平，4～5月廣州略低，深圳持平。

　　1～5月惠州同比、環(huán)比均超全國(guó)水平，只有2月同比略低�；浳髡拷�1月、2月、4月、5月環(huán)比及5月同比均超全國(guó)水平，其余低于全國(guó)水平�；洷鄙仃P(guān)4月同比環(huán)比均超全國(guó)水平，其余低于（或持平）全國(guó)水平。

　　（二）房?jī)r(jià)上漲原因

　　1、供需關(guān)系仍偏緊。2006年廣東出讓住宅用地2905萬(wàn)平方米，比2005年有所增加，但仍比2004年減少10％；其中普通商品住房用地減少27％。

　　2005年土地購(gòu)置面積同比下降4.53％，2006年同比再下降12.06％。

　　2005年和2006年廣州市住宅用地供應(yīng)分別為50萬(wàn)平方米和186萬(wàn)平方米，而正常年景滿足需求要300萬(wàn)平方米/年。深圳市每年用于住房建設(shè)的土地僅100～200萬(wàn)平方米，無(wú)法滿足每年約900萬(wàn)平方米建筑面積的住房需求。

　　廣東首季商品房銷售面積同比增長(zhǎng)13.26％，竣工面積下降12.21％，供需比（竣工/銷售）為1：1.72，同比缺口擴(kuò)大28％。其中商品住宅供需比為1：1.92，同比缺口擴(kuò)大34％。除供地減少外，項(xiàng)目審批遲滯、因清理閑置土地而凍結(jié)開(kāi)工等因素也是商品房竣工量減少的原因。

　　需求旺盛。房改后更新?lián)Q代的換房需求、80年代“嬰兒潮”的購(gòu)房需求和加速城市化涌現(xiàn)的租房需求疊加一起，加上各地近年保障性住房建設(shè)大幅度減少，居民過(guò)多依賴商品房解決居住需求。房?jī)r(jià)上漲激發(fā)了投資需求，在個(gè)別地方投資成為住房消費(fèi)的主要推動(dòng)力，更放大了住房需求。

　　2、宏觀經(jīng)濟(jì)層面持續(xù)利好。一是全球經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。二是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)低通脹，企業(yè)效益與財(cái)政收入提高，外貿(mào)順差增大，固定資產(chǎn)投資占GDP比攀升到52.5％（2006年）。三是城鄉(xiāng)居民收入近年提升較大，儲(chǔ)蓄率高。四是人民幣持續(xù)升值，銀行流動(dòng)性過(guò)剩，資源性產(chǎn)品、各類資產(chǎn)價(jià)格普遍上漲。五是股市持續(xù)牛市，獲利者購(gòu)房欲望強(qiáng)烈。

　�。ㄈ�）下半年市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將保持快速增長(zhǎng)。供應(yīng)總量受制于各種因素，難有大的改善，但中小戶型住宅供應(yīng)增多，普通商品住房供求關(guān)系緊張的局面逐步緩解。

　　房?jī)r(jià)保持慣性上升態(tài)勢(shì)，升幅收窄。房?jī)r(jià)上升過(guò)快的地區(qū)，自住性需求下降，投資性需求上升，表現(xiàn)為租售價(jià)比（租金/房?jī)r(jià)）下降，售后空住率上升。

　　市場(chǎng)仍處于供需雙方對(duì)政策反應(yīng)敏感的波動(dòng)狀態(tài)。房?jī)r(jià)已處高位，更新?lián)Q代需求者的承受難度加大。如果銀行加息等調(diào)控力度加大，可能引發(fā)非剛性需求（更新?lián)Q代、投資性）退潮，交易淡靜，空置量回升。

　　房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，引發(fā)投資性需求增大，空住率增多，是開(kāi)發(fā)商不愿面對(duì)的局面。我們希望與政府、社會(huì)各界一起努力，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，保持合理的價(jià)格水平，維持市場(chǎng)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，創(chuàng)造社會(huì)共贏。一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的市場(chǎng)，是大家共同期待的。

　　二、如何看待房地產(chǎn)業(yè)？

　�。ㄒ唬� 改革開(kāi)放的重要成果

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)軔于上世紀(jì)80年代初廣州、深圳等改革開(kāi)放窗口城市，源自城市建設(shè)投資體系改革。

　　當(dāng)時(shí)城市面貌陳舊，基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重匱乏，住房短缺且破舊失修，居民人均居住面積低于建國(guó)初的4.5平方米。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下城市建設(shè)投資體系排斥政府與國(guó)有企業(yè)以外的資金投入，建設(shè)資金如杯水車薪，根本無(wú)法滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民改善居住條件所急需。

　　隨著境外市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)驗(yàn)的傳入，國(guó)有土地制度改革與城市住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以其完全不同于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的城市建設(shè)模式誕生于改革開(kāi)放窗口，推廣在沿海城市，再遍布全國(guó)城鎮(zhèn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體現(xiàn)了城市土地資源配置市場(chǎng)化、建設(shè)資金來(lái)源社會(huì)化、住房建設(shè)專業(yè)化、住房分配商品化，它是中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)體制改革的先頭部隊(duì)及重要支撐。

　　（二）國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系重要產(chǎn)業(yè)部門

　　20多年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)以市場(chǎng)化方式組織住宅、商業(yè)設(shè)施、寫字樓、工業(yè)廠房的生產(chǎn)與流通，成長(zhǎng)為包括開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、咨詢服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理、物業(yè)管理、估價(jià)等行業(yè)的大產(chǎn)業(yè)，發(fā)育成城市經(jīng)濟(jì)中具主導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱性的產(chǎn)業(yè)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的重要產(chǎn)業(yè)部門。

　　房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。2000～06年廣東固定資產(chǎn)投資占GDP 三成左右，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重保持在22～28％之間。2005年廣東房地產(chǎn)業(yè)增加值1456億元，占GDP 6.5％。

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)化了城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。2005年廣東房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重15.1％；對(duì)第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率由1979~1990年平均9.5％上升至1991~2005年平均14.4％，成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動(dòng)力。

　　房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高。它對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)有兩次帶動(dòng)：房屋建造中及房屋銷售后，影響力系數(shù)約為2，即房地產(chǎn)業(yè)每投資一個(gè)單位資金，帶動(dòng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、建材、輕工、電子、家具、裝修等多行業(yè)大約兩個(gè)單位資金的需求。

　　房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻(xiàn)大。在我國(guó)現(xiàn)有23個(gè)稅種中，直接涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種約9個(gè)（建筑安裝和房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、個(gè)人所得稅、建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)所得稅等），房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收占地方一般預(yù)算收入比重25％左右。2004年廣東房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收372億元，全國(guó)排行次席，近年每年約以20％的速度穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　（三）改善居民住房條件，造就居民家庭主要財(cái)產(chǎn)

　　2006年廣東商品住宅竣工3179萬(wàn)平方米，比改革開(kāi)放前29年全省城鎮(zhèn)建成住宅的總量還多近300萬(wàn)平方米。90年代房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促使廣東城鎮(zhèn)居民提前四年實(shí)現(xiàn)世紀(jì)末人均10平方米居住面積的小康目標(biāo)。

　　2006年廣東省城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積34.11平方米，是改革開(kāi)放初的6倍；三成多的家庭居住商品房，九成居民家庭擁有自己產(chǎn)權(quán)的住房。

　　據(jù)粗略匡算，今年一季度末全國(guó)城鎮(zhèn)住房總面積約113億平方米，居民擁有量占八成，按二手房均價(jià)算，居民擁有住房資產(chǎn)總市值約15萬(wàn)億元。同期城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額17.24萬(wàn)億元，滬深兩市股票總市值12.8萬(wàn)億元。房產(chǎn)、存款和股票資產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民財(cái)富的重要構(gòu)成。同期廣東城鎮(zhèn)居民擁有住房資產(chǎn)總市值約2.46萬(wàn)億元，超過(guò)廣東城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額。保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，不讓百姓家庭財(cái)產(chǎn)“縮水”，關(guān)乎民生大事。

　　三、如何看待產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境？

　　當(dāng)前，正處于20年來(lái)第三次大的宏觀調(diào)控環(huán)境，前兩次分別發(fā)生在上世紀(jì)80～90年代之交和90年代中期。房地產(chǎn)業(yè)又一次成為經(jīng)濟(jì)通脹（或通縮）的罪魁。在中國(guó)，沒(méi)有一個(gè)產(chǎn)業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)那樣，重要關(guān)頭被委以太多的重任：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的引擎，刺激消費(fèi)的熱點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)小康的關(guān)鍵；同時(shí)又屢被妖魔化。這是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不成熟的表現(xiàn)。同時(shí)也引起我們反思：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還年輕，過(guò)往的增長(zhǎng)方式難以為繼。

　�。ㄒ唬┊a(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融安全的矛盾

　　中國(guó)房地產(chǎn)以間接融資為主，渠道單一，商業(yè)銀行支撐著房地產(chǎn)業(yè)的資金需求。其風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)、放貸風(fēng)險(xiǎn)和土地開(kāi)發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)。

　　一方面是金融機(jī)構(gòu)資金流動(dòng)性過(guò)剩，存在信貸擴(kuò)張沖動(dòng)；另一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求保持旺盛態(tài)勢(shì)，需要金融業(yè)強(qiáng)有力的支持。在現(xiàn)有融資格局不變下，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)積累。

　　金融業(yè)在服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)必須防范、化解金融風(fēng)險(xiǎn)。這既是金融業(yè)自身發(fā)展的要求，也是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的保證。

　　1、構(gòu)建多元的支持體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系。應(yīng)建立發(fā)展專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)，以及資產(chǎn)評(píng)估、信用評(píng)估、金融擔(dān)保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。健全房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，大力發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)。

　　2、大力推進(jìn)房地產(chǎn)證券化。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)融資證券化和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化兩種基本形式。前者有利于房地產(chǎn)融資向直接融資為主轉(zhuǎn)變，后者有利于增強(qiáng)信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性。

　　3、積極發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）既是融資新渠道，又提供了投資新方式。

　　4、控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)銀行經(jīng)營(yíng)改革和業(yè)務(wù)創(chuàng)新，從資金供給方來(lái)控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　�。ǘ�）產(chǎn)業(yè)發(fā)展與環(huán)境資源約束的矛盾

　　目前房地產(chǎn)業(yè)仍是以資金高投放、資源高投入、能源高消耗為代價(jià)的粗放式發(fā)展模式。土地存在閑置和囤積現(xiàn)象，集約利用程度低，低密度和低容積率的開(kāi)發(fā)仍占較大比重。商品房開(kāi)發(fā)量快速上升，2006年廣東商品房施工面積17049萬(wàn)平方米，按每平方米建筑平均消耗各類物資1000公斤計(jì)，則消耗物資總量高達(dá)1.7億噸。

　　廣東人口眾多，2004年底人均耕地面積0.55畝，土地資源人口超載26.9％，1996年以來(lái)平均每年減少耕地41萬(wàn)畝。

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須采取資源優(yōu)化配置、節(jié)約資源和盡量利用可再生資源的方式，充分考慮人多地少、人均資源占有量少的省情，把節(jié)約資源放在首位，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、使用、維護(hù)、管理全壽命過(guò)程中，減少土地、能源、水和材料的消耗，合理提高容積率，禁用粘土磚，推廣太陽(yáng)能，循環(huán)利用資源，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，大力推進(jìn)90平方米以下住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　在消費(fèi)領(lǐng)域，正確引導(dǎo)消費(fèi)觀念，建立合理消費(fèi)方式與科學(xué)消費(fèi)模式殊為重要。當(dāng)前龐大的房屋竣工量仍未能滿足需求，社會(huì)普遍存在依靠買房解決居住問(wèn)題、超越自身負(fù)擔(dān)能力和實(shí)際需要買新房買大房的錯(cuò)誤消費(fèi)觀念，大面積住房在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中占很高比例。必須摒棄攀比式、炫耀式、超前式消費(fèi)方式，逐步建立起租售適度、循序漸進(jìn)、健康文明和節(jié)約資源的住房消費(fèi)模式。

　　（三）產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會(huì)公平的矛盾

　　住房領(lǐng)域的社會(huì)公平，體現(xiàn)在1996年聯(lián)合國(guó)《人居議程》和《伊斯坦布爾人居宣言》提出、并在2001年《關(guān)于新千年中的城市和其他人類住區(qū)的宣言》重申的“人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊薄Ｉ鲜鑫募�所倡�?dǎo)的，是強(qiáng)化政府為所有公民提供居所的責(zé)任與義務(wù)，保證居民適當(dāng)?shù)淖》繖?quán)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)按照邊際收益的大小進(jìn)行資源配置是最有效率的分配模式。同時(shí)不可避免地產(chǎn)生貧富分化，房?jī)r(jià)上漲造成低收入居民的居住困難。

　　從政府角度說(shuō)，一方面通過(guò)政府調(diào)控與市場(chǎng)機(jī)制兩個(gè)手段，保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，滿足社會(huì)各階層人士多樣性的住房需求；另一方面建立住房保障制度，“政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問(wèn)題。加大財(cái)稅等政策支持，建立健全廉租房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度”（十屆全國(guó)人大五次會(huì)議《政府工作報(bào)告》），讓低收入居民分享改革發(fā)展的成果，享受公共財(cái)政的陽(yáng)光。

　　從房地產(chǎn)業(yè)角度說(shuō)，應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。遵循國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策指引，堅(jiān)持公平交易的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，維護(hù)健康的市場(chǎng)秩序，源源不斷地供應(yīng)適銷對(duì)路的商品住宅，積極參與政府住房保障體系建設(shè)，是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任。

　　我們建議，在舊城改造項(xiàng)目中建立政府規(guī)劃、開(kāi)發(fā)商運(yùn)作、居民參與的緊密互動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)政府目標(biāo)、商業(yè)效率與公眾利益的有機(jī)結(jié)合。

　　我們深知，住房社會(huì)保障是實(shí)現(xiàn)公平的保證，企業(yè)責(zé)任是維護(hù)公平的基石，和諧社會(huì)是企業(yè)發(fā)展的空間。全社會(huì)齊心合力構(gòu)建和諧人居，才能夠?qū)崿F(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”這一崇高目標(biāo)。

　　“自古不謀萬(wàn)世者，不足謀一時(shí)；不謀全局者,不足謀一域�！�([清]陳澹然) 總攬全局，著眼未來(lái)，我們倡議全行業(yè)做到：守法遵紀(jì)的企業(yè)行為，誠(chéng)實(shí)可信的企業(yè)經(jīng)營(yíng)，優(yōu)質(zhì)環(huán)保的企業(yè)產(chǎn)品，服務(wù)至上的企業(yè)意識(shí)，高度負(fù)責(zé)的企業(yè)形象，持續(xù)發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略。社會(huì)尊重源于自重。維護(hù)規(guī)范、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，營(yíng)造誠(chéng)實(shí)、可信的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍，熱心回報(bào)社會(huì)，建設(shè)陽(yáng)光企業(yè)。唯此，我們的企業(yè)才是做大做強(qiáng)，我們的行業(yè)才能凜然屹立于百業(yè)之林，我們才能為廣東建設(shè)寬裕型小康社會(huì)、為全國(guó)實(shí)現(xiàn)全面小康作出更大貢獻(xiàn)。

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