擠壓豪宅暴利空間，加大“囤地”、“捂盤”風(fēng)險

　　2006年12月28日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求從2007年2月1日起，對全國房地產(chǎn)企業(yè)按30%－60%的稅率進(jìn)行土地增值稅清算。一石激起千層浪，“清算令”會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生多大的影響立即成為開發(fā)商關(guān)心的焦點，有人認(rèn)為，清算土地增值稅肯定會影響企業(yè)運營空間。然而業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為：“土地增值稅清算對于不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)的影響各不相同，不必為此大驚小怪。”

　　從產(chǎn)品類型看，土地增值稅清算政策對以別墅、高檔商品房為主的開發(fā)企業(yè)影響較大，而對以普通住房為主的開發(fā)企業(yè)影響較小。目前，福建省各地土地增值稅主要是按照開發(fā)企業(yè)銷售收入的1%－2%進(jìn)行征收，如按累進(jìn)稅率計算，房地產(chǎn)開發(fā)毛利率越高的項目稅率越高，壓力越大。同時，按照土地增值稅征收的規(guī)定，對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的企業(yè)，免征土地增值稅。

　　因此，清算土地增值稅政策有效地擠壓了高檔商品房、別墅等開發(fā)項目的暴利空間。

　　從經(jīng)營模式看，土地增值稅清算政策對主要依靠土地增值方式贏利的開發(fā)企業(yè)形成沉重的打擊�！扒逅懔睢卑l(fā)布前，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)在拿到土地后，一般都會采用囤積土地推遲銷售的策略，獲取盡可能高的毛利率。主要表現(xiàn)為在開發(fā)一些大盤時，通過后期房價的上漲，來獲取更大的利潤。如果嚴(yán)格清算土地增值稅，這些開發(fā)商將面臨巨額的土地增值稅支出，尤其對依靠囤積廉價土地而獲取暴利的開發(fā)企業(yè)造成直接打擊。一方面，土地增值稅征收周期的縮短使得開發(fā)企業(yè)資金緊張，無力大規(guī)模囤積土地，為了盡快回籠資金，開發(fā)企業(yè)必須加快開發(fā)和銷售速度，縮短周期以節(jié)約成本；另一方面，由于“囤地”帶來的超額利潤被土地增值稅抽走，“囤地”對于開發(fā)商的意義也會大大削弱。因此清算土地增值稅有利于改進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的贏利模式，不合理的超額利潤有望得到抑制。

　　如果說以往房產(chǎn)交易營業(yè)稅和個人所得稅的開征，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說影響不大，那么此次國家稅務(wù)總局嚴(yán)征土地增值稅，則可能直擊房地產(chǎn)開發(fā)商“七寸”。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，清算土地增值稅對房地產(chǎn)市場的作用是利多弊少，此項政策一旦得以落實，暴利可能會漸漸遠(yuǎn)離這個行業(yè)。

　　中小開發(fā)商資金鏈面臨考驗，房地產(chǎn)投資更趨理性

　　增值稅清算政策對不同規(guī)模企業(yè)的影響差異也很明顯。由于中小房地產(chǎn)企業(yè)融資能力較弱，清算土地增值稅政策將制約企業(yè)資金供應(yīng)，客觀上無法再進(jìn)行多期項目的房地產(chǎn)開發(fā)。部分經(jīng)濟(jì)實力較弱的小公司，可能由于資金鏈斷裂而倒閉；而對于運作規(guī)范、已對土地增值稅的清算進(jìn)行預(yù)提的開發(fā)企業(yè)影響相對較小。例如，清算土地增值稅政策出臺后，福建的武夷、三木等房地產(chǎn)上市公司發(fā)布相關(guān)公告，說明已按土地增值稅相關(guān)政策和地方政府規(guī)定，在房產(chǎn)實現(xiàn)銷售的同時，預(yù)交了土地增值稅，并按相關(guān)的規(guī)則，在以往年度業(yè)績中作了相應(yīng)的預(yù)提，所以“清算令”對其業(yè)績影響不大；但對于只作了土地增值稅的預(yù)交，但沒有做到全額預(yù)提的企業(yè)，清繳土地增值稅的政策可能對其現(xiàn)金流造成較大影響。

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)巨大的利潤空間吸引各種投資加速流入。通過清算土地增值稅，將有利于降低房地產(chǎn)市場預(yù)期投資收益率，抑制開發(fā)企業(yè)“囤地”、“捂盤”行為，緩解外資進(jìn)入壓力，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資更趨理性。

　　激勵普通商品房供應(yīng)，但應(yīng)防止稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到房價上

　　土地增值稅征收辦法規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。據(jù)測算，毛利率水平高（大于35%）的高檔住宅項目凈利潤將下降20%以上，而毛利率水平低（約35%以下）的普通住宅項目受到的影響較小，有利于鼓勵中低價格、中小戶型普通住房的建設(shè)和供應(yīng)，提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營水平。清算土地增值稅政策出臺之后，擁有核心競爭力的開發(fā)企業(yè)能夠通過加快產(chǎn)品的開發(fā)和銷售，提高資金周轉(zhuǎn)率，減少資金沉淀，增強(qiáng)企業(yè)贏利能力。部分經(jīng)營和融資能力較弱的小開發(fā)企業(yè)將被兼并，從而加速行業(yè)整合的速度。

　　從理論上講，土地增值稅并不直接影響房屋成本和房價。土地增值稅是在按照嚴(yán)格的計算方法進(jìn)行成本扣除之后，對房地產(chǎn)開發(fā)中土地增值部分征收的稅，實質(zhì)是將開發(fā)企業(yè)的超額利潤部分轉(zhuǎn)化為稅收，由地方財政參與進(jìn)行重新分配。清算土地增值稅政策出臺后，國家稅務(wù)總局有關(guān)人士稱，該政策不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會加重購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

　　但在當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系緊張的背景下，該政策有可能被開發(fā)企業(yè)誤導(dǎo)，導(dǎo)致價格信號失真，形成新的房價上漲動力。同時，出于對房價上漲的心理恐慌，類似政策會強(qiáng)化購房者漲價預(yù)期，開發(fā)企業(yè)就可能趁勢利用這種預(yù)期為其炒作和漲價推波助瀾，并以稅收導(dǎo)致成本增加的名義誤導(dǎo)消費者，向消費者轉(zhuǎn)嫁稅收壓力。

　　筆者曾聽到一位購房者講過這樣的話：老百姓最關(guān)心的是房價，擔(dān)心的是在商品住宅供求矛盾突出的情況下，開發(fā)商以稅負(fù)增加為借口提高房價，最后還是“羊毛出在羊身上”。

　　當(dāng)然，老百姓的這種擔(dān)心也不是杞人憂天�；仡欉@三年來的宏觀調(diào)控政策，從提高契稅、調(diào)整營業(yè)稅，到征收個人所得稅、調(diào)整物業(yè)維修基金等等，房地產(chǎn)領(lǐng)域一直新政不斷，但市場并沒完全向政策所預(yù)期的方向發(fā)展，房價依然不斷上漲。其根本原因就在于供求關(guān)系格局沒有改變，賣方能夠很輕易地把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。

　　清算土地增值稅對房價的影響主要取決于供求關(guān)系。就是說投機(jī)也好、炒作也罷，如果老百姓總是面對新樓盤上市就一搶而光的現(xiàn)實；如果今天6000元一平方米的房子不買，明天就是7000元一平方米的房子都買不著；如果房地產(chǎn)市場上依然期房的銷售量大過現(xiàn)房，那么老百姓情愿、不情愿地都得加入到買房大軍中來。在這種情況下，房地產(chǎn)市場成為一個賣方市場，開發(fā)商處于絕對強(qiáng)勢。目前，老百姓解決居住問題可選擇的路子較少，也加劇了這一矛盾。在商品房供應(yīng)緊張、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不足、廉租房缺乏、二手房和租房價格不斷攀升的情況下，相當(dāng)一部分中低收入群體的住房需要難以得到滿足。因此，老百姓期盼的是居住難這一根本社會保障問題得到解決，而不愿看到“羊毛出在羊身上”的預(yù)言又一次成為現(xiàn)實。

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