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失控的鏈條：北京東華金座"假按揭、真套牢"事件（下）
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-6-21
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)建行北京開發(fā)區(qū)支行內(nèi)控迷霧
已證實的東華金座辦理的88筆假按揭都在建行北京開發(fā)區(qū)支行，不過林祥與張銳辦理的假按揭卻分別在建行朝陽支行和豐臺支行。那么，究竟有多少銀行分支機(jī)構(gòu)涉及其中，總的貸款數(shù)又是多少？《第一財經(jīng)日報》記者獲得了一份中鼎公司在建行的個人貸款資料（下稱“資料1”），為驗證其真實性，記者進(jìn)行了比較。資料1中開發(fā)區(qū)支行確有88筆，而且涉及金額也與上述記者了解的被證實為假按揭數(shù)字基本吻合。包括這88筆按揭，資料1顯示該項目在建行的住房按揭貸款總戶數(shù)為412戶(截至2005年9月)，總貸款為4.9億元（未還款截止日期為2004年10月），分布在建行開發(fā)區(qū)、朝陽、西單、房山、豐臺等七個支行。
一份法院提供給評估機(jī)構(gòu)的資料中說，截至2005年7月，東華金座銷售總戶數(shù)為144戶（其中住宅134戶，底層商鋪10戶），11690平方米。
“這個項目停工前，面向社會銷售的就是100多套期房�！敝檎呦蛴浾咦C實說。而新華社稿件也引用業(yè)主的話說：“我們100多位業(yè)主先期交付的7000多萬元預(yù)付款都被套牢了。”
一份相同截止日的該項目預(yù)售房收款匯總說明也證實了144戶的銷售情況（下稱“資料2”），并顯示已售房總房款約為1.07億元，已收款4997萬元。144戶中一次性付款的有23戶，分期的22戶，按揭貸款的99戶（其中已批27戶）。一些業(yè)主也如此證實。
記者在比照了上面兩份資料后發(fā)現(xiàn)，144戶購房者的名字均未在412戶中出現(xiàn)，但上述三個假按揭者林祥、張銳和趙辛平的“購房”戶型面積、按揭貸款數(shù)量、涉及建行的北京開發(fā)區(qū)支行等卻都在這412戶明細(xì)表（即資料1）之中。
記者又計算比對了上述資料1、2中的貸款額，發(fā)現(xiàn)資料1中400多戶買者都為貸款，且貸款額非常大，最少的超過50萬元，最多達(dá)358萬元，平均貸款121萬元。而且表中數(shù)字重復(fù)情況極多，如有24人貸款額都為99萬元、有21人貸款額均為98萬元、16人貸款額均為97萬元、有13人貸款額均為96萬元、有18人貸款額均為95萬元。
資料2中沒有注出是否有底層商鋪，其均價為9000元/平方米，高于表2中144戶住宅的平均售價7218元/平方米（商鋪平均售價為每平方米1.8萬元），9000元的價格也遠(yuǎn)高于2002~2003年該地段一般住宅售價。
不過這些都是疑點，截至發(fā)稿，尚未有確切證據(jù)證實412戶中，除了88戶在建行開發(fā)區(qū)支行辦理貸款者及上述三人外，其余是否為假按揭。
有法律人士認(rèn)為，假按揭可以分為兩類：第一類，真實購房價格與假按揭房價差異不大，開發(fā)商只是為了快速回收資金，而略高于市場價采取了部分假按揭，真假難辨，且短期內(nèi)假的就可以變成真的；第二類則是樓盤的購房人絕大部分是虛假的，假按揭合同價非常高，不合常理，且往往有金融機(jī)構(gòu)人員參與，甚至內(nèi)外勾結(jié)，騙取銀行貸款，如森豪公寓案。
公開資料顯示，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)貸款的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至2006年6月末，全國涉及“假按揭”貸款金額高達(dá)數(shù)十億元�！凹侔唇屹J款”已成為銀行零售貸款中典型的違規(guī)行為。
假按揭瞞天過海：誰之過
銀行職責(zé)
“有資格向銀行申請貸款的只有真正的開發(fā)商，即宣開公司，而不是中鼎。中鼎只是宣開在2000年委托的一個建設(shè)方，以它的名義不應(yīng)該跟銀行做貸款，錢就更不應(yīng)該打到其賬戶上�！庇兄檎呷缡钦f。不過如前所述，幾家銀行發(fā)放的按揭貸款一路暢通。可能過期的預(yù)售證、已作廢的公章、項目曾經(jīng)抵押給工行等情況都在提醒著銀行，但不見效果。
東華金座業(yè)主認(rèn)為， 144份真實購房合同中，只有11份合同在房管部門的預(yù)售登記處進(jìn)行了登記備案。尤其是辦完按揭貸款手續(xù)的20余位業(yè)主中，有一半以上業(yè)主的購房合同在登記處查無備案，卻居然貸出了款。
“對于假按揭事件銀行內(nèi)部會有一個調(diào)查�！苯ㄐ斜本┓中修k公室負(fù)責(zé)外宣的李桂霞6月18日向本報解釋說，“銀行一般不會有什么大問題，因為按揭貸款是根據(jù)手續(xù)來辦的，首先必須提供個人身份證明及個人材料。如果最后按揭能辦下來，那么按照正常程序這些手續(xù)都是有的�！�
“至于最后怎么形成假按揭，也就是怎么將這些人的身份證、戶口本提交給銀行，那是開發(fā)商的問題，房地產(chǎn)開發(fā)商和個人之間材料的使用和獲得，會有一些具體情況在里面�！崩罟鹣颊f。
建行北京分行內(nèi)部人士表示，在這樁假按揭貸款案中，建行內(nèi)部員工雖存在經(jīng)驗不足的問題，但最大責(zé)任應(yīng)在開發(fā)商。
“在法律上，東華金座項目的合法開發(fā)商只能是宣開公司（即房開公司），項目的‘五證’名稱均明確寫著開發(fā)商。銀行未經(jīng)其同意，且在無開發(fā)商專項授權(quán)委托的情況下，與中鼎公司簽訂協(xié)議，進(jìn)而對樓盤發(fā)放貸款，應(yīng)屬違規(guī)。”一位法律專家這樣說。而房開公司也不承認(rèn)未經(jīng)自己允許而為該項目所做的貸款。
按揭貸款屬低風(fēng)險信貸業(yè)務(wù)，銀行通常有任務(wù)考核，因此對好的開發(fā)項目，各行出臺優(yōu)惠政策，有的省略對借款申請人等級評估、貸款調(diào)查，只對開發(fā)商代借款人提供的借款申請資料進(jìn)行書面審查，這些漏洞都為“假按揭”的發(fā)生提供了便利。
可以設(shè)想，如果開發(fā)商短期利用假按揭方式補(bǔ)充資本，如果銷售良好，真實購買者增多，假按揭最終能“弄假成真”。不過一旦銷售不暢或開發(fā)商資金鏈條斷裂，則銀行風(fēng)險增大。
誰來實質(zhì)審查
在實際操作中，銀行發(fā)放按揭貸款，應(yīng)委托中間方——律師進(jìn)行審查借款人的信用資格。“程序上是沒有什么問題的，而且對可能產(chǎn)生假按揭環(huán)節(jié)，銀監(jiān)會也有很具體的措施，”北京京都律師事務(wù)所律師秦慶芳對記者說，“但銀行放貸壓力始終存在，按揭貸款通常屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。為完成任務(wù)，銀行之間對個人住房貸款的競爭很激烈，銀行需要放貸賺取利息，開發(fā)商需要資金�！痹谶@一現(xiàn)實處境下，銀行的漏洞就可能產(chǎn)生了。
知情人告訴記者，當(dāng)時建行北京市分行也曾在2002至2003年委托一家律師事務(wù)所對中鼎房地產(chǎn)公司的貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行審核，但“什么也沒審出來”。而業(yè)主告訴記者，后來屢次尋找該律所，但均未找到。
“律所的作用是審核貸款人資質(zhì)、貸款能力、有無抵押物品、收入等，主要是為保證還款，”有銀行人士告訴記者，“但個別律所卻僅為收取審核費，沒有很好地進(jìn)行審查�！�
不過最近銀行對此都開始采取措施。工行取消律師機(jī)構(gòu)見證環(huán)節(jié)，改由銀行親自審核。建設(shè)銀行北京市分行也于今年1月取消了購房貸款律師審核中介�！�
最新報道顯示，東華金座已經(jīng)復(fù)工，大家看到了希望，不過之前的假按揭問題如何解決？自古以來，當(dāng)生活水平提高或缺少投資渠道時，人們多是想到買房置地，而如今我國商業(yè)性個人住房貸款余額幾乎占到GDP的10%左右，加上房地產(chǎn)商和銀行參與其中時，房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)所需資金，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動性資金貸款、施工企業(yè)貸款、信貸抵押貸款等，基本來自于銀行，風(fēng)險防控尤其需要。
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