英國城市居民的住房供應(yīng)體系由社會公共房屋管理部門和私人機構(gòu)共同構(gòu)成。絕大多數(shù)居民都是通過私人機構(gòu)提供的住房(包括出售給居民私人擁有的產(chǎn)權(quán)房和出租給居民使用的租賃房)解決住房問題。社會公共房屋管理部門提供的住房(包括政府房屋管理委員會擁有和房屋管理協(xié)會擁有的住房)主要通過出租方式，用于解決中低收入家庭的居住問題。根據(jù)英國2003年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在全國城市居民住房中，業(yè)主自住的住房所占比重為69.4%，私人出租和社會公共房屋部門提供的住房所占比重分別為9.7%和20.6%。與中小城市相比，大城市業(yè)主自住房所占比重較低、私人出租房所占比重較高(倫敦市業(yè)主自住房和私人出租房所占比重分別為57.8%和16%)。

　　二、英國城市居民的住房中，不同供應(yīng)體系的住房結(jié)構(gòu)類型和住房戶型大小差異較大

　　英國城市居民的住房中，住房結(jié)構(gòu)主要包括獨立住房和公寓兩類。獨立住房占主要部分，所占比重為81.3%；住房產(chǎn)型類別中，三居室及以上住房所占比重為63.4%。處于城市中心的房子一般是單身群體和無小孩家庭租住的高級公寓(戶型較小)和中低收入家庭租住的福利房。由于空氣質(zhì)量好、上學(xué)方便，有小孩的家庭大都住在離市中心約一個半小時車程距離的郊區(qū)獨立住房里。

　　不同供應(yīng)體系的住房結(jié)構(gòu)類型和住房產(chǎn)型大小差異較大。私人機構(gòu)供應(yīng)的住房主要以獨立住房類型和三居室及以上房屋類別為主，其中，獨立住房所占比重為87.6%，三居室及以上房屋所占比重為69.4%。社會公共房屋部門提供的住房中，獨立住房和公寓類房屋數(shù)量差距不大(所占比重分別為55.7%和44.3%)，但以兩居室及以下房屋類別為主，所占比重為60.9%。

　　另一方面，不同規(guī)模城市居民的住房結(jié)構(gòu)類型和住房產(chǎn)型大小也有較大差異。大城市中，公寓類房屋和兩居室及以下類別房屋所占比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市。例如，在倫敦市，私人機構(gòu)和社會公共房屋部門提供的住房中，公寓類房屋所占比重分別為35.9%和75.2%，兩居室及兩居室以下類別房屋所占比重分別為39.5%和64.2%，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于英國其他城市的水平。

　　三、通過多種方式解決無家可歸者和中低收入家庭的住房保障問題

　　英國在上世紀(jì)80年代實施住房制度改革，將大量的公房出售后，保障性住房的數(shù)量逐漸下降。近年來，隨著城市中無家可歸者和中低收入家庭住房問題的日漸突出，英國政府又逐漸加大了社會性保障住房的供應(yīng)力度。英國的社會性住房由中央政府、市、區(qū)和私人四個層次共同參與，不同城市根據(jù)自身實際制定不同的保障目標(biāo)和詳細(xì)的階段性實施計劃，通過嚴(yán)格認(rèn)定，利用三種方式加以實現(xiàn)。

　　首先，各級政府將城市無家可歸者和外來務(wù)工暫住人口的住房問題作為住房保障的重點。對離家出走者、由于特殊原因不能住在家里者以及由自然災(zāi)害造成的無家可歸者等六類群體提供臨時住所。通過提供低居住成本租賃房的形式解決外來務(wù)工暫住人口的居住問題。

　　其次，公共房屋管理部門為中低收入家庭提供一定數(shù)量的可支付產(chǎn)權(quán)房(相當(dāng)于我國的經(jīng)濟適用房)和可支付租賃房�？芍Ц蹲》繉Ψ课莸拇笮『臀恢脹]有統(tǒng)一的限制，根據(jù)家庭實際可支配收入和人口數(shù)量的差別進行不同的設(shè)計。

　　可支付產(chǎn)權(quán)房的價格比同類商品房低30%左右，分為全產(chǎn)權(quán)房和半產(chǎn)權(quán)房兩種方式。半產(chǎn)權(quán)方式是居民和房屋管理協(xié)會各擁有50%的產(chǎn)權(quán)，在居民家庭收入、人口等發(fā)生變化后，既可以購買另一部分產(chǎn)權(quán)，也可以將自身擁有的一半產(chǎn)權(quán)退出或轉(zhuǎn)讓。

　　第三，中低收入家庭租住私人機構(gòu)提供的住房。政府鼓勵經(jīng)過認(rèn)定后符合住房保障條件的家庭租住私人機構(gòu)提供的住房，相應(yīng)比例的租金由當(dāng)?shù)卣�府相關(guān)機構(gòu)直接支付給房屋出租人。但這部分住房所占比例較小，由于中低收入人群對所住住房不很愛惜，私人機構(gòu)大都不愿意將房租給他們。

　　對于各類住房保障群體的認(rèn)定，各城市都有一套嚴(yán)格的程序。通過收入、養(yǎng)老金、保險金、稅收等各種帳戶記錄，結(jié)合家庭人口數(shù)、自身健康狀況等多種指標(biāo)進行綜合評定并最終確定住房保障的標(biāo)準(zhǔn)。

　　四、英國超大城市居民的住房狀況相對較差

　　英國超大城市居民平均住房狀況相對較差。以倫敦為例，倫敦市居民的平均住房狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于英國其他中小規(guī)模城市。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2002年，倫敦市大約有1／3的住戶居住在面積較小的出租屋里；超過5萬戶居民居住在倫敦市政府提供的臨時住房里，這些臨時住房條件較差，約有1／6只能容納床和飯桌等簡單設(shè)施。只有大約4%的住戶居住在獨棟住房里，遠(yuǎn)低于英國20%的比例。

　　五、英國對城市舊城區(qū)的改造，強調(diào)綜合開發(fā)、統(tǒng)一利用

　　隨著社會的不斷發(fā)展，英國的很多老城市都面臨著大規(guī)模的改造和更新。英國對城市舊城區(qū)的改造，強調(diào)綜合開發(fā)、統(tǒng)一利用。開發(fā)商的開發(fā)方案和綜合實施計劃是項目競標(biāo)成功的重要條件。

　　首先，強調(diào)不同階層居民的混合居住，各類住房合理搭配，反對建高級社區(qū)，避免形成事實上的貧民窟。

　　其次，英國政府于2004年修改了《住房法》，就如何確保建造足夠多的低收入群體買得起的“社會性”住房，做了詳細(xì)的規(guī)定。各城市政府主要通過規(guī)劃手段，強制要求新建項目中必須有一定比例的中低價位住房(倫敦市要求新建項目中中低價位住房的比例高達(dá)50%)。中低價位住房或者由開發(fā)商建好后以同類商品房價格的70%賣給公共房屋部門，或者在開發(fā)商取得項目時就將一部分位置較好的土地以較低價格賣給公共房屋部門，由其進行建設(shè)。

　　第三，在城市綜合建設(shè)中，開發(fā)商必須承擔(dān)建設(shè)一定量的公共建筑的義務(wù)。公共建筑的方案和規(guī)模是開發(fā)商取得項目的重要砝碼。

　　六、英國各城市通過各種財稅、金融措施為居民購房提供幫助

　　1.通過財政支持和抵押貸款免稅措施，鼓勵居民購房

　　(1)由財政支持，實行產(chǎn)權(quán)分享方式(也稱為半租半買形式)推動居民分步驟購買住房。

　　對于購買能力低、無力一次性貸款購買住房的居民，通過財政支持，由居民先購買部分產(chǎn)權(quán)，其余部分仍繼續(xù)付房租，等將來經(jīng)濟能力提高后，再買下整套住房。購買部分產(chǎn)權(quán)的居民可以有三年的優(yōu)惠購買權(quán)，三年之內(nèi)購房的房價與其他優(yōu)惠條款不變。通過這種房屋所有權(quán)歸居民和房主共有的過渡方式，推動居民最終買斷全部產(chǎn)權(quán)。

　　(2)由財政支持，通過房價優(yōu)惠措施吸引居民購買其租住的由社會公共房屋管理部門提供的公房。

　　房價優(yōu)惠折扣按居住期計算，以兩年居住期為起點，獨棟房屋的起點優(yōu)惠為32%，公寓中的單元房起點優(yōu)惠為44%。以后每增加1.年，獨棟房屋可增加1%的優(yōu)惠，以優(yōu)惠金額占總房價的60%為限；公寓可增加2%的優(yōu)惠，以優(yōu)惠70%為限。所有住房優(yōu)惠金額的最高限度為5萬英鎊。

　　(3)對住房抵押貸款實行免稅政策。

　　英國的住房貸款利率較低，并且具有可變性。政府對住房抵押貸款實行免稅政策，因此金融機構(gòu)可以用較低的利率向居民提供貸款，從而減輕了借款人的利息負(fù)擔(dān)，刺激了居民貸款購房。住房抵押貸款的利率根據(jù)通貨膨脹和市場利率的變化進行調(diào)整。

　　2.金融機構(gòu)提供各種金融支持手段為居民購買住房提供幫助

　　(1)通過抵押貸款優(yōu)惠措施促進居民購房。

　　英國的住房貸款銀行對居民購買住房提供的貸款有信用貸款、不動產(chǎn)擔(dān)保貸款等，但最主要的形式是住房抵押貸款。各保險公司和商業(yè)銀行等金融機構(gòu)

提供的住房貸款也基本上是住房抵押貸款。

　　英國的住房抵押貸款優(yōu)惠措施主要有以下特點：

　　第一，抵押貸款的償還期較長，一般是15—25年，最長期限可達(dá)30年。

　　第二，貸款率(貸款占房價的比率)高，一般為80%；在有保險公司擔(dān)保的條件下，最高可達(dá)90%，甚至100%。為居民購買住房提供了十分有利的條件。以倫敦為例，其居民平均每7年就更換一次住房。

　　第三，靈活多樣的貸款方式。各金融機構(gòu)根據(jù)借款人的不同需要和收入狀況，在貸款償還期限、償還方式、貸款利率的調(diào)整方式和貸款率等方面靈活安排。最大限度地滿足購房人的需要。借款人還可以將住房抵押貸款與借款人的定期人壽保險相結(jié)合，在貸款償還期內(nèi)每月償付利息，同時又繳納人身保險費，到人壽保險到期時，用到期的人壽保險收入歸還抵押貸款。

　　(3)大力發(fā)展住房金融機構(gòu)。

　　英國大力扶持互助性質(zhì)的住房金融互助會。通過限制其他銀行進入個人住房抵押市場，幫助住房金融互助會逐步占領(lǐng)住房金融市場。住房金融互助會的贏利又通過某種方式返給存款人和借款人，大大緩解了城市居民的購房貸款壓力。

　　七、英國城市居民住房供應(yīng)和保障政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的啟示

　　1.不同規(guī)模城市居民住房水平的客觀差異，要求我們在制定政策時要注意因地制宜、區(qū)別對待

　　在相同的政治、經(jīng)濟體制下，一個國家不同規(guī)模城市居民住房水平具有客觀差異。大城市經(jīng)濟活力強，對外來人口有較強的吸引力，流動人口多，人口密度大，物價水平和房價相對較高。因此，大城市居民的住房狀況(居住面積和居住位置)必然要差于相同區(qū)域內(nèi)的中、小城市。而我國大、中、小城市之間，東、中、西部區(qū)域之間差距更為明顯。在制定政策時要結(jié)合各城市的自身實際，針對不同的供應(yīng)體系，在住房結(jié)構(gòu)類型、住房產(chǎn)型大小等方面，因地制宜，區(qū)別對待，不能搞“一刀切”。

　　2.通過政府、企業(yè)以及金融機構(gòu)等，全社會共同參與解決城市中低收入居民的住房問題

　　解決城市中低收入居民住房問題，在通過政府財政由社會各公共部門為中低收入家庭提供可支付產(chǎn)權(quán)房和租賃房的同時，需要企業(yè)和銀行等金融機構(gòu)的共同參與。在銀行等金融機構(gòu)通過各種金融創(chuàng)新工具為居民購房提供優(yōu)惠支持的同時，由企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，建設(shè)一定數(shù)量的中低收入家庭住房，并以相對低的價格和合適的方式提供給中低收入居民，增加的成本或者由企業(yè)讓渡一部分利潤，或者通過相應(yīng)項目中高檔房的銷售加以合理彌補。這符合福利經(jīng)濟學(xué)中社會資源優(yōu)化配置的原則，如果操作得當(dāng)，是一種行之有效的辦法。

　　3.采取有效措施，重點解決城市外來務(wù)工暫住人口和無家可歸者的居住問題

　　根據(jù)各城市自身的實際，采取合理、有效的措施，在特定的區(qū)域，建設(shè)一定數(shù)量的低居住成本租賃房，有效解決城市外來務(wù)工暫住人口和無家可歸者的居住問題，不但有利于保持社會穩(wěn)定，而且由城市移民建筑產(chǎn)業(yè)拉動配套工商業(yè)、服務(wù)業(yè)而形成的自我營養(yǎng)機制也會為城市的發(fā)展提供向上的推進力。

　　4.在城市舊城改造中，應(yīng)合理規(guī)劃、綜合布局、合理利用

　　在城市舊城改造中，進行項目招投標(biāo)時，必須對公共建筑、商業(yè)建筑、各類住宅進行合理規(guī)劃，并明確相應(yīng)的位置和用途。開發(fā)商在項目建設(shè)中，合理承擔(dān)建設(shè)一定量城市公建的任務(wù)，并在投標(biāo)合同中加以明確，既能體現(xiàn)企業(yè)服務(wù)于社會所應(yīng)盡的義務(wù)，又會大大緩解我國各地方城市建設(shè)的資金壓力。

　　同時，對于一定規(guī)模的開發(fā)項目，通過綜合布局對土地進行有效利用。一方面，強調(diào)混合居住、鄰里插花，要求高、中、低檔各類住宅統(tǒng)一開發(fā)，不同層次居民和諧地融入在一個社區(qū)中；另一方面，通過對相應(yīng)物業(yè)底商的充分利用，既有效地節(jié)約了城市空間，又為社區(qū)居民提供了便利。

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