深圳某工作室主人、知名地產(chǎn)劍客與他山M SN時透露，2006年進入上海的房地產(chǎn)市場的熱錢達100億美元之巨，上海房價可能降嗎？該數(shù)據(jù)是怎樣來的，有多大可信度，我無法探究，但這放出一個信號，已有大量熱錢進入上海房地產(chǎn)市場。央行上�？偛堪l(fā)布的《2006上海金融穩(wěn)定報告》中披露，2005年通過流入上海房地產(chǎn)市場的境外熱錢有37．63億美元，比2004年公布的數(shù)據(jù)增長了約40％。

　　如果按官方公布的2005年相比上年的增幅計算，2006年上海樓市的熱錢達到100億美元的這組數(shù)據(jù)，決非空穴來風(fēng)，劍客提供的數(shù)據(jù)有非常高的可信度。這100億美元，我們能想到的，進入房地產(chǎn)市場的最簡單、最主要的無非兩種方式：一種是直接將外匯資金結(jié)匯購買房產(chǎn)；另一種是以參股的形式進入了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。100億元中，如果有50％進入均價為15000元／平方米的產(chǎn)品交易環(huán)節(jié)，將要造成正常市場供應(yīng)短缺2000多萬平方米。這難道不是上海房價堅挺的充分理由嗎？

　　二、“捂盤”變相支撐房價

　　“捂盤”之說是在《國六條》出臺的背景下出來的，當(dāng)時他山在西安，拜訪一位從成都過來的開發(fā)商，他說《國六條》出臺的次日晚上，成都開發(fā)商召集了一個無媒體參與的秘密會議，議題就是“上有政策，下有對策”，這對策便是“捂盤”。“捂盤”的操作技巧其實很簡單，刻意放慢銷售節(jié)奏，或干脆對上門的客戶說“售罄”。央視的新聞頻道曾揭露《“捂盤惜售”的玄機》，但開發(fā)商似乎充耳不聞。

　　“捂盤”是一件令政府和置業(yè)者都深惡痛絕的事，但沒有哪一個開發(fā)商勇敢地承認(rèn)。媒體說開發(fā)商囤積房源、惡意炒作、哄抬房價也好，媒體仿佛自言自語，開發(fā)商從頭到尾置之不理，依舊我行我素。北京開發(fā)商會玩“捂盤”，上海開發(fā)商同樣會玩。

　　三、披著羊皮的“投機者”

　　10年前，中國人說紐約既是天堂，也是地獄，今天的上�？赡芫褪�10年前的紐約。他山與一位朋友在外灘散步時，他指著那里林林總總各種外資銀行的“幡旗”說，有多少披著羊皮的“投機者”��！這比喻不一定準(zhǔn)確。在《國六條》之后，不少開發(fā)商組建專門融資的班子，媒體公開報道的，他山比較關(guān)注的，像萬科、金地、百仕達在內(nèi)的許多開發(fā)商都在積極開拓新的資金源頭。

　　上海開發(fā)商也在主動投向一些機構(gòu)投資者的懷抱，大部分通過房地產(chǎn)類企業(yè)借入外債的形式流入上海。還有一些通過購買上海房產(chǎn)類境外上市公司在香港主板市場發(fā)售的H股進入，這些資本對上海虎視眈眈。他山只找到一份比較老的數(shù)據(jù)，2005年，上海房產(chǎn)類企業(yè)借用外債累計提款9．56億美元。2006年有可能更多。這些資金進入開發(fā)環(huán)節(jié)，從宏觀層面看，它成為了上海的開發(fā)商抵御政策風(fēng)險的利器，從微觀來看，它可以是開發(fā)商“捂盤”的堅強后盾。

　　四、土地的黃金，或價格的鉑金

　　與北京、深圳一樣，上海土地同樣吃緊。靜安、黃浦等幾個區(qū)域高聳的租金和售價，讓人真實地接觸到上海的寸土寸金。2006年9月6日，浦東“花木新民北塊”土地使用權(quán)的競標(biāo)結(jié)果：金地集團的報價59．89億元，按照這樣的價格，以土地規(guī)劃最大限53萬平方米總建筑面積計算，樓面地價達到了11300元／平方米，如果加上建安成本等費用，項目成本價將超過15000元／平方米。

　　在這種土地競價的背景下，普通商品住房和經(jīng)濟適用房建設(shè)用地顯得非常遙遠。與此相反的是，“加快經(jīng)濟適用房建設(shè)”給上海帶來的輿論壓力。5月29日，上海市房屋土地管理局發(fā)布公告，“放閘”土地市場，推出了87幅土地，其余8幅為住宅、商業(yè)、辦公用途的經(jīng)營性用地，但因其位置在寶山、崇明等郊區(qū)，這個放量怎么可能撼動市內(nèi)土地的黃金，或價格的鉑金。

　　五、“世博”之于上海樓市，猶“奧運”之于北京

　　2010年在上海召開的“世博”，猶2008年在北京召開的“奧運”�！皧W運”概念是堅挺北京房價的原因之一，同樣，“世博”也是堅挺上海房價的因素之一。戴上政治色彩的“世博效應(yīng)”，從提高城市價值的角度來分析，這個概念客觀抬高了房價。

　　六、征收印花稅對上海樓價有正面影響

　　五一長假后，A股日新增開戶數(shù)首超30萬戶，這決非正常現(xiàn)象。股市泡沫的言論泛濫，已暗示了股市存在問題。監(jiān)管機構(gòu)幾次上調(diào)存款利息和存款準(zhǔn)備金率后，無功而返。市場傳言印花稅率上調(diào)的消息在5月30日得到驗證，由現(xiàn)行1‰調(diào)整為3‰。該消息對于樓市來說，這是一個極大的利好，炒股門檻提高，必然會有部分股民轉(zhuǎn)身為“樓民”，能分流多少資金進入到樓市，目前不好預(yù)測和判斷，但征收印花稅對上海樓價上升影響，他山認(rèn)為是不能小覷和忽視的。

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