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主題細分“窄眾化” 化解商業(yè)地產(chǎn)競爭惡戰(zhàn)
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-6-4
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 商業(yè)地產(chǎn) 競爭
- 中研網(wǎng)訊：
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“頭疼的就是商業(yè)！”這句越來越多地從開發(fā)商口中冒出的話，讓目前京城商業(yè)地產(chǎn)市場日益激烈的競爭局勢更顯“恐怖”。自2006年的放量增長后，今年，京城商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)絲毫沒有降溫趨勢，不僅又將是一個集體放量的年份，同時也是一個集中開業(yè)的年份。
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據(jù)世邦魏理仕公布的一份2007年北京商業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)期顯示，由于去年下半年不少商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)推遲入市，造成了今年商業(yè)投資類商業(yè)物業(yè)集體“趕集”，其總量將可達到255萬平方米。其中，單純優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)量達到95萬平方米。與此同時，此前供應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)項目也要陸續(xù)集中在今年開業(yè)運營。一方面是供應(yīng)過分充足而帶來的銷售競爭，一方面又是開業(yè)期間的招商競爭。雙重煎熬也難怪不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商心情就像熱鍋上的螞蟻，著急卻很無奈。
事實上，商業(yè)地產(chǎn)主題化并非新鮮的招數(shù)，在中國商業(yè)聯(lián)合會去年底發(fā)布的《2006年-2007年中國商業(yè)十大熱點展望》報告中已經(jīng)指出，主題化的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為一種潮流。特別是在北京市政府不斷加大特色商業(yè)街區(qū)和特色市場發(fā)展的力度，促使很多開發(fā)商開始向發(fā)展特色主題商業(yè)轉(zhuǎn)型。如明天商業(yè)中心規(guī)劃了7大主題商業(yè)區(qū)，涵蓋了休閑、餐飲、娛樂等多個主題。特別是在“體驗式消費模式”受到開發(fā)商普遍關(guān)注后，具備了集購物、娛樂、休閑、餐飲、運動等于一體，多業(yè)態(tài)科學(xué)組合而成的體驗式消費主題購物中心一時間在市場中紛紛涌現(xiàn)，如大鐘寺國際廣場、世貿(mào)天階等。
從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大方向上，不難看出主題化商業(yè)地產(chǎn)仍將在今年引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的潮流。但不可回避的事實是，類似明天商業(yè)中心、大鐘寺國際廣場等這樣的主題化商業(yè)地產(chǎn)也在潮流的“跟風(fēng)”中面臨同質(zhì)化日益明顯的境遇。與此同時，戴德梁行助理董事張家鵬也認為，雖然外資零售商進入中國及北京的速度明顯加快，但畢竟這些零售商開店規(guī)模及速度都有相對固定的規(guī)劃，難以完全契合市場的迫切需求。因此，以往主題商業(yè)地產(chǎn)項目中熱衷于引進品牌主力店打造某主題的模式已經(jīng)很難實現(xiàn)。
細分越來越“窄眾”不僅要主題還要個性
面對來勢洶洶的銷售、招商競爭壓力，不少開發(fā)商開始將被“套用”得滾瓜爛熟的主題商業(yè)地產(chǎn)概念繼續(xù)細分和深化。而從珠寶飾品城、專業(yè)時尚交易平臺，到北方玩具集散平臺，再到只招辣食的特色餐街，越來越“窄眾”的主題細分，究竟能否助項目一臂之力，化解今年京城商業(yè)地產(chǎn)競爭的這場“惡戰(zhàn)”呢？
據(jù)了解，自去年以來，進行主題細分的商業(yè)地產(chǎn)項目不斷在北京落戶。比如富力在南城打造的“富力珠寶飾品城”就是看準(zhǔn)區(qū)域商業(yè)市場空白，以珠寶飾品為獨立主題；同樣在南城的北京國際玩具城則是在以服裝鞋帽占據(jù)“江山”的木樨園商圈打造了一個北方玩具集散平臺，以及西客站附近的蓮花通寶藝術(shù)品鑒賞中心，同樣也是以藝術(shù)品作為主題定位而打造的項目。不難看出，這些商業(yè)地產(chǎn)的主題指向的都是一個單一的行業(yè)，目的是以縱深的角度挖掘市場而非寬泛的覆蓋。
而相比去年推出的這些主題化已經(jīng)細分的商業(yè)地產(chǎn)，今年在市場上亮相的一些商業(yè)項目，則帶來了更加強烈的細分感，同時還十分具有個性特征。此前推出的東亞奧北商街在已經(jīng)將不同商業(yè)部分規(guī)劃了特色主題的情況下，又拿出16000多平方米的面積打造了一個以辣味美食為主題的“辣街”。這條“辣街”也成為奧北立水橋區(qū)域，乃至北京新建社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目中惟一一個特定指向辣味美食的主題商業(yè)。
而由鵬潤地產(chǎn)打造的位于豐臺區(qū)南四環(huán)的鵬潤國際時尚交易中心則不僅在主題類別上深化細分，對于細分主題的品質(zhì)高度也拔升了高度。雖然鵬潤國際時尚交易中心是以服裝為主題的商業(yè)地產(chǎn)，但卻有別于百榮世貿(mào)服裝城這樣的服裝主題商業(yè)中心。據(jù)項目營銷副總監(jiān)介紹，鵬潤國際時尚交易中心所選擇的服裝商家必須具備一定的水準(zhǔn)和檔次，以國內(nèi)各大品牌服裝廠商為主，配以國際品牌服裝廠商為輔。同時，這里除了是品牌服裝商家的展示店鋪，也將是每年各大品牌服裝發(fā)布、交易談判等相關(guān)業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺。
事實上，正如鵬潤國際時尚交易中心營銷總監(jiān)、國際商務(wù)策劃師劉智勇所言，包括辣街、鵬潤國際時尚交易中心等在內(nèi)的這些主題化細分更深的商業(yè)地產(chǎn)項目，其顯著的特點就是將本來就已經(jīng)細分過的市場又變“窄”了，而這樣定位的好處就在于，可以使我們的目標(biāo)市場更清晰和明確。
與此同時，劉智勇表示，市場“窄眾”了，開發(fā)商不需要在市場四處撒網(wǎng)。相反的，開發(fā)商也非常清楚自己最終想做的是什么樣的東西。這也是與其他主題商業(yè)地產(chǎn)項目的顯著不同，沒有“窄眾”細分的主題商業(yè)地產(chǎn)很可能在招商過程中偏離原來的計劃，使主題具有不穩(wěn)定性。而“窄眾”細分則不會出現(xiàn)這種情況，因為在招商伊始，開發(fā)商就知道除了細分出來的這部分“窄眾”，其他都不合適進駐項目，是要說“NO”的。
商業(yè)地產(chǎn)主題細分的“窄眾化”趨勢是否會在2007年的商業(yè)地產(chǎn)市場蔓延似乎還有待考察，而從目前來看，這類“窄眾化”細分的主題商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)率先進入了京城商業(yè)地產(chǎn)新一輪的差異化發(fā)展。
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