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民宅商用 “模糊管理”下的交易
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-5-22
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哈爾濱市個體戶老張,在哈爾濱市南崗區(qū)秋林商圈內(nèi)將一所民房改建成一所門市房，在改建過程中，老張的種種經(jīng)歷透視出民宅商用的現(xiàn)狀。
老張在哈爾濱市南崗區(qū)秋林商圈內(nèi)獲得了一所門市房，他將這所門市房辦成了外貿(mào)服裝店，并出租給一個北京人經(jīng)營，這樣他每月可收取房租4000元。提起這家店鋪的由來，老張撫摸著平頭，講述了經(jīng)過。他在秋林商廈的后街經(jīng)營一家倉買店，這條街地處南崗秋林商業(yè)區(qū)黃金地段，整條街幾乎所有居民樓的一樓都經(jīng)過改造變成了商業(yè)店鋪，這些店鋪五花八門，有的是飯館，有的成了房屋中介，有的開起了發(fā)廊……這條街上惟獨(dú)一幢建于二十世紀(jì)八十年代的居民樓的一樓臨街房屋沒有改變用途，還是民宅。老張很納悶，這么好的地點(diǎn)為什么不改成門市房？經(jīng)過多方打探，老張得知，這家住戶是對老年夫婦，他們長期在此居住，無意改變房屋用途。
2004年，這對老人中的老太太去世了，老翁難以擺脫痛苦和孤獨(dú)，決定到兒子家生活，他的兒子決定出售這座使用面積60平方米的房屋。老人兒子要價55萬，由于要價高，沒有買家，一拖就是兩年。老張靜靜等著，直到2006年年末，經(jīng)過幾番討價還價，失去耐性的老人兒子以47萬元的價格賣給了老張，老張接手后，第一件事就是把這所民宅改成門市房，老張深知，只要這所一樓臨街住宅改成商用門市房，價值就大不一樣了，在哈市南崗區(qū)花園街與大直街、果戈里大街圍合區(qū)域，類似這個面積的新門市房價格在70萬元以上，老張下定決心要把這個民宅改成門市房。
然而這個過程卻讓老張費(fèi)盡了心機(jī)，用老張的話說，那就是“民宅改門市，那不是一個簡單的難字”。
據(jù)介紹，起初，老張想按正規(guī)審批途徑，把購買的房子變成門市房。
他先來到秋林地區(qū)城管執(zhí)法分局，詢問該如何申報，城管執(zhí)法人員告訴他先要到規(guī)劃部門辦理審理手續(xù)，他又問：“規(guī)劃部門在哪？”他被告知在南崗區(qū)政務(wù)中心。老張來到南崗區(qū)政務(wù)中心，找到城建審批窗口，這里的工作人員告訴他：“規(guī)劃部門不在這里辦公，該部門在哈西地區(qū)。”
老張又跑到哈西，規(guī)劃部門工作人員對他說：“在民宅改商用審批中，我們既不是第一個部門，也不是最后一個部門，只是其中一個環(huán)節(jié)�！崩蠌埥辜钡貑枺骸澳俏以撊ツ睦铮俊睂Ψ礁嬷枰侥蠉弲^(qū)市容管理部門。
老張得知這個市容管理部門還是在南崗區(qū)政務(wù)中心后，又返回南崗區(qū)政務(wù)中心，來到市容管理所，市容管理所人員對他說：“民宅改商用，需要先到房產(chǎn)住宅局辦理鑒定。”老張問：“房產(chǎn)住宅局在哪？”得到的答復(fù)是：“不知道，自己掛114查詢吧�！�
跑得暈頭暈?zāi)X的老張十分上火，他靜下心來，和朋友研究后，決定不再去辦理審批手續(xù)了，先動工改造。他找來4個力工，經(jīng)過一番錘敲鎬砸，把民房的臨街窗戶改成了門，并在門下修砌了水泥臺階，民宅有了臨街獨(dú)立出入口。
窗改門的第三天，城管、房產(chǎn)等部門執(zhí)法人員接踵而至，將該房貼了封條，給老張下達(dá)處罰通知，各類罰款達(dá)2萬余元，并要求老張限期恢復(fù)房屋原樣。
房子被封了，老張托朋友在半個月之內(nèi)辦理了各類手續(xù)，房子沒有恢復(fù)原樣，而封條解除了，老張開始大規(guī)模裝修，辦理了工商執(zhí)照，商鋪開張營業(yè)了。
關(guān)于老張朋友是如何辦理這些審批手續(xù)的，老張搖頭拒談，只是嘿嘿地笑。
逐利下的“民”改“商”
為何大量的民用房被改為商用房？民宅商用是否合法？民宅商用到底需要履行什么樣的手續(xù)？記者為此進(jìn)一步調(diào)查。
在哈爾濱市南崗區(qū)城管執(zhí)法部門，有關(guān)人士介紹，去年這個區(qū)查處各類無審批手續(xù)窗改門等事件50余起。據(jù)講，建于20世紀(jì)80年代臨街的一樓老式民宅由于缺少商服用房的規(guī)劃設(shè)計，這類房屋大規(guī)模商用改造在前幾年達(dá)到高峰，目前這個年代的房屋能改成商服的，幾乎都進(jìn)行了改造，哈爾濱市房產(chǎn)住宅管理部門數(shù)據(jù)顯示，該市建于20世紀(jì)80年代臨街一樓民宅改建率達(dá)97％以上。
另據(jù)了解，20世紀(jì)90年代以后建造的房屋都規(guī)劃設(shè)計了商服用房，但其數(shù)量滿足不了商用的需求，當(dāng)前這類不臨街的地處居民院、小區(qū)內(nèi)一樓民宅改成商用房的勢頭不減。臨街的一樓民宅不是商用的已是所剩無幾，經(jīng)營者又盯上了二十世紀(jì)90年代后期的小區(qū)內(nèi)住宅樓，這類民房改成商用房現(xiàn)象當(dāng)前十分突出。
記者在采訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在道里、南崗中心區(qū)域，一些居民樓內(nèi)普通民宅開辦了按摩房、公司、學(xué)生看護(hù)班、甚至還有飯店的包房……哈市道里區(qū)通江街一幢民宅的電子單元門已經(jīng)失靈了，該樓居民說：“樓上辦了看護(hù)班，
每天大批學(xué)生家長出出進(jìn)進(jìn)，電子門給弄壞了�！�
據(jù)了解，這些開設(shè)在居民樓樓內(nèi)的商業(yè)用房大部分沒有經(jīng)過審批，而是成了民宅“地下”商用。
與此同時，一些新建居民住宅樓也加入民宅商用的行列。這些居民樓開發(fā)、物業(yè)等部門只顧售房和收取物業(yè)費(fèi)，并不管購房者的用途。在道里區(qū)井街一幢高層住宅還有幾套房屋在出售，兩名男子問售房人員：“買房子開公司行不行？”該售樓人員打電話詢問主管后對他們說：“辦公司行，只是物業(yè)費(fèi)要交雙份。”
一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者說，當(dāng)前哈爾濱市變更房屋使用用途的行為主要有兩種：
第一類，比較明顯的，在房產(chǎn)臨街或臨院一側(cè)的一樓，將自有住宅自行拆改并扒開一個門，甚至新建臺階，以形成一個便于出入的通道，之后便是經(jīng)商開業(yè)。第二類，比較隱蔽的，在小區(qū)非一層的自用住宅中進(jìn)行經(jīng)營性辦公，這種變更使用用途的方式比較隱蔽，不明顯，在樓外側(cè)一般看不到。
民宅商用為何這般火熱？如果說舊的小區(qū)民宅商用是受當(dāng)時規(guī)劃限制造成的，那么新建小區(qū)發(fā)生的民宅商用又是為什么呢？
首先，是民宅房屋價格明顯低于正規(guī)商服用房和寫字樓，如今，哈爾濱市道里、南崗區(qū)的寫字樓中100平方米每月租金在8000元左右，而租用民宅100平方米的租金在3000元左右，這樣可以降低經(jīng)營成本。
其次，商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營用房滿足不了日益增多的經(jīng)營需求。省內(nèi)一位房地產(chǎn)開發(fā)商也告訴記者，政府結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況、城市功能定位和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整情況，做出土地安排使用供應(yīng)計劃，主要包括住宅商品房用地、商服用地、經(jīng)濟(jì)適用住房用地、工礦倉儲用地等。國土資源等部門對經(jīng)濟(jì)適用房用地、住宅商品房用地、商服用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地、工礦倉儲用地及科教文衛(wèi)體和行政辦公用地進(jìn)行詳細(xì)劃分，開發(fā)商難以獲得超出計劃外商服用地。盡管按規(guī)劃建設(shè)出了一定數(shù)量的商服用房，但滿足不了商用需求，小區(qū)內(nèi)的民宅商用改造也就難以避免。
民宅商用的“模糊管理”
民宅商用大量存在，糾紛也不斷出現(xiàn)，那么，對于這一問題，有關(guān)部門是如何管理的呢？記者試圖采訪管理者，但曲折的調(diào)查最終讓記者發(fā)現(xiàn)：“民宅商用”目前的管理只能用“模糊”來形容。
模糊其一，按照現(xiàn)行《中華人民共和國公司法》規(guī)定，關(guān)于設(shè)立公司的條件之一是“有公司住所”，但工商部門的審查僅限于經(jīng)營者是否具有對作為住所(經(jīng)營場所)的建筑物的使用權(quán)，但對建筑物的使用用途，并沒有賦予工商部門審查的權(quán)限。工商部門對開辦商服的房屋并不管是民用房產(chǎn)權(quán)還是商用房產(chǎn)權(quán)。也就是說，法律并沒有對公司住所的性質(zhì)進(jìn)行明確限定。
模糊其二，按照規(guī)劃部門的要求，民宅改成商用房，必須得有獨(dú)立出入口，同時不能與居民共用樓梯。但大批將民房改成商用房的經(jīng)營者并沒有改變房屋民房的性質(zhì)，因此不用報請規(guī)劃部門審批，規(guī)劃部門對不變更產(chǎn)權(quán)的民宅商用房又無管理權(quán)。據(jù)了解，沒有獨(dú)立出口，一些經(jīng)營者決定把民宅窗戶改成門。窗改門正常審批需要報請房產(chǎn)住宅鑒定部門進(jìn)行房屋改建安全鑒定，這種鑒定只是技術(shù)鑒定，至于窗改門后的房屋是否用于商業(yè)經(jīng)營，房產(chǎn)住宅管理部門沒有管理權(quán)限。
鑒于當(dāng)前餐飲等行業(yè)污染擾民問題突出，環(huán)保部門與工商部門制定了辦理餐飲、娛樂營業(yè)執(zhí)照會簽制度，對民宅改成商用房要進(jìn)行環(huán)境評估，根據(jù)房屋具體情況，設(shè)立20~40個監(jiān)測點(diǎn)，每個點(diǎn)收費(fèi)為290元。此外民宅改成商用還要報請消防、市容等部門進(jìn)行審批。
在哈爾濱市房產(chǎn)住宅局，有關(guān)人士對記者說，民宅商用現(xiàn)在形成房產(chǎn)、規(guī)劃、消防、環(huán)保、城管等部門多家管理格局，申辦者要上下左右多方簽字，手續(xù)十分繁瑣，多部門管理又缺乏緊密銜接，工商與規(guī)劃、房產(chǎn)等部門對民宅商用審批、下發(fā)執(zhí)照的脫節(jié)，導(dǎo)致了民宅商用處于一個模糊地帶。工商部門審批執(zhí)照，不查房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，導(dǎo)致一些經(jīng)營者“先斬后奏”，在無審批情況下，直接改造房屋，一旦接到舉報，發(fā)現(xiàn)擅自改造民宅變商用者，多家管理部門又蜂擁而上進(jìn)行處罰，有部門開出5000元的罰單，而有的部門開出6000元處罰……
然而，多家處罰并沒有讓大部分改造的民宅恢復(fù)原樣，其中很多業(yè)戶采取種種方式，拿下審批手續(xù)，這些民宅又“正常”地成了商用房。
正牌商服樓受到?jīng)_擊
大量的民宅商用對新建的商服樓和寫字樓形成了沖擊。
在哈爾濱市道里區(qū)通江街上，90％的民宅改成了商服用房，開設(shè)了餐館、公司、商店。該街中段一座新建樓宇的一樓商用房銷售了一年多也沒有出手，四間商服用房大門緊鎖。據(jù)銷售人員介紹，該樓商服用房有4套，面積在160平方米~260平方米，而銷售價格在380萬元~520萬元。據(jù)銷售人員講，周邊是大量的民房改成的商服用房，價格便宜，幾十萬元就可以兌下一個建筑面積70多平方米的房屋。
在哈市南崗區(qū)果戈里大街上，一座寫字樓空置率達(dá)70％以上，盡管租金每平方米價格在4元錢，比去年降了近30％，但乏人問津。管理者說，雖然該寫字樓地處商業(yè)區(qū)，但不好出租。據(jù)稱，周邊一些住宅樓也出租，并且價格有優(yōu)勢，二樓以上使用面積在60平方米的房屋，每月租金在1200元左右，對租房辦公人員很有吸引力。
一些民宅在商用過程中，糾紛不斷。一般來說，“民”改“商”拆改的過程可能會造成樓體的破壞，嚴(yán)重的會造成樓體承重結(jié)構(gòu)的破壞或影響。在高層建筑中，如果是從事群體性較強(qiáng)的經(jīng)營性活動，則直接增加了樓內(nèi)的人員流動數(shù)量，同時也給樓內(nèi)增加了不安全因素，客觀上給其他本樓業(yè)主帶來不便和麻煩。記者在哈市道里區(qū)人民法院了解到，該院每年受理的該類民事案件呈上升勢頭。其中有因商用房噪音擾民引發(fā)毆斗，進(jìn)而受害方提起訴訟索賠的；有的商用房在鄰家墻體上設(shè)置燈光、牌匾，或占用公共通道遭到反對，鄰居對此提出停止侵害。此外環(huán)保部門對設(shè)在居民樓內(nèi)的商服油煙、噪音擾民申請法院強(qiáng)制執(zhí)行處罰的案件也呈上升勢頭。
明確管理是當(dāng)務(wù)之急
據(jù)了解，當(dāng)前北京、上海等地，對民宅商用采取禁止的做法，但由于今年10月1日即將實(shí)施的《物權(quán)法》中明確了業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，同時又規(guī)定了業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。為與該法統(tǒng)一，目前各地正處于政策法規(guī)調(diào)整期。
關(guān)于民宅商用問題該如何管理，避免泛濫？記者就此采訪了哈市房產(chǎn)住宅管理局。該部門宣傳部負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前哈市民宅商用管理現(xiàn)狀是多家管理，缺少統(tǒng)一管理協(xié)調(diào)機(jī)制，沒有牽頭主管部門，而且政府至今沒有明確的法規(guī)規(guī)定，該由哪個部門來牽頭建立協(xié)調(diào)管理民宅商用機(jī)制尚未形成。
律師陳川認(rèn)為，為切實(shí)管理好民宅商用問題，有關(guān)方面應(yīng)該出臺規(guī)定，明確工商、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門在管理中的職責(zé)，形成完整管理鏈條，避免脫節(jié)，合理規(guī)劃布局，堵住暗箱操作博取利益的漏洞。
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