1、經(jīng)濟適用住房建設(shè)上存在的矛盾及分析

　　主要矛盾體現(xiàn)為：一方面經(jīng)濟適用住房建設(shè)進度遠遠不能滿足中低收入家庭的住房需求。我市城鎮(zhèn)人口達12萬余，按家庭計算應(yīng)超過4.5萬戶。根據(jù)統(tǒng)計我市城鎮(zhèn)現(xiàn)有各類住房約為3.2套，有1.3萬戶家庭尚無自有住房，考慮每年因婚姻新增家庭(約800戶)、自然增長人口等的住房需求，扣除不符合申購條件家庭的比例部分，結(jié)合近年來申購對象數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前至少應(yīng)有8000余戶家庭符合經(jīng)濟適用住房申購資格并有申購意向，按平均每套80平方米建筑面積測算，需新建64萬平方米經(jīng)濟適用住房。根據(jù)以往建設(shè)進度看，我市最近8年來平均每年建成經(jīng)濟適用住房僅3.295-平方，每年僅解決約300戶家庭的住房困難。如按此進度，需用20年左右的時間才能保障現(xiàn)有人口水平的經(jīng)濟適用住房需求，因此群眾在對經(jīng)濟適用住房盼望熱切的同時也對經(jīng)濟適用住房的建設(shè)進度意見反映強烈；要化解這一問題，根本措施就是加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)進度，最大限度地滿足群眾需求。

    但是從另一方面看，政府財政在對經(jīng)濟適用住房建設(shè)的投資上也存在巨大壓力。我市城鎮(zhèn)多為山區(qū)，土地資源十分有限，可用建設(shè)用地不多，同時城鎮(zhèn)配套設(shè)施也極不完善，而政府在經(jīng)濟適用住房建設(shè)上的隱性投資正是提供土地資源和市政配套設(shè)施建設(shè)。僅從地價投入看，新建64萬平方經(jīng)濟適用住房，約需用地700畝，按平均每畝地價120萬元計算(未考慮未來地價升值因素)，相當(dāng)于投入財政8.4億元，20年間平均每年投入4200萬元，加上其它行政事業(yè)性收費減免，相當(dāng)于每年投入超過5000萬元。相對于我市的財政狀況(2006年的地方財政收入為5.9億元)，比例已經(jīng)較高。如果加速建設(shè)進度，那么政府每年的投入也相對增加，地方財政更難以承受。雖然政府在這方面的投入并不表現(xiàn)為直接支出，但由于事實上土地收益是多數(shù)地方政府的財政的重要支撐，而土地資源是不可再生資源，因此，如果政府不在這方面有效控制，使投入與收益良性循環(huán)，則今后的投入將難以為繼，最終不利于經(jīng)濟適用住房建設(shè)的長遠發(fā)展。而與此同時，由于經(jīng)濟適用住房購房者獲得產(chǎn)權(quán)五年后就可以上市流通，補交的地價款與巨大增值收益相比顯得微不足道，投資性購房普遍存在，從而導(dǎo)致真正需要住房的低收入家庭群體申購機率減少，引發(fā)新的社會矛盾。以我市五年前推出的某安居(人才)小區(qū)以例，2000年，該小區(qū)房屋購置時的基準房價不到1000元，從去年開始滿五年獲準上市，根據(jù)市場調(diào)查，市場價在3500元／平方左右，除去交納500元／平方左右土地出讓金及相關(guān)稅費，購房者投資可實際獲利近2000元／平方，5年回報率達200%；反觀政府收益，收入的500元／平方的土地出讓金，折算(計算容積率)實際每畝地價不到50萬元，而該宗地價現(xiàn)在保守估計應(yīng)在200萬元／畝。由此可見，政府的優(yōu)惠政策初衷應(yīng)當(dāng)是保障低收入人群的購房能力，但如果被投資者所利用的話，則政府的投資不但有去無回，而且成為投資者謀利的資本，完全偏離了經(jīng)濟適用住房政策的根本目的。以上現(xiàn)狀導(dǎo)致的結(jié)果就是，住房保障體系不能形成累積倍增效應(yīng)，從而致使雖然政府每年都投入相當(dāng)可觀的資金用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)，但需要保障的人數(shù)與政府當(dāng)年能夠負擔(dān)的人數(shù)之間總存在一定缺口無法填實。

　　2、經(jīng)濟適用住房實行“共有產(chǎn)權(quán)”制的可行性

　　從制度建設(shè)來看，經(jīng)濟適用住房在我國還是一個新興事物，在實踐經(jīng)驗中具有認識逐步提高的過程。目前，迫切需要重新審視經(jīng)濟適用住房的一些突出問題，盡快進行制度創(chuàng)新，以達到預(yù)期的政策設(shè)計和宏觀調(diào)控目標。近年來，一些專家和學(xué)者提出了經(jīng)濟適用住房實行“共有產(chǎn)權(quán)”制的新思路，我們認為，這是值得探討和試行的一條新路子。

　　目前，經(jīng)濟適用住房上市轉(zhuǎn)讓時，按現(xiàn)行規(guī)定，政府要收回一定比例的土地價款，但收回多少、如何收回補貼收益，因缺乏房屋產(chǎn)權(quán)依據(jù)，各地都沒有制定出現(xiàn)實可行的操作辦法，因此政府的投入都是屬于沒有經(jīng)濟收益的消耗性投入，政府在經(jīng)濟適用住房上的優(yōu)惠事實上是固定地落實到購房者的永久利益上，而不是落實到保障性住房這一政府投入的主體上。由于當(dāng)前經(jīng)濟適用住房的分配率并不高，因而造成了少數(shù)人長期受益，多數(shù)人長期不能受益的狀況。經(jīng)濟適用住房“共有產(chǎn)權(quán)”制理論認為：經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品房，享受了政府免收土地出讓金、稅費減半征收和土地劃撥出讓的優(yōu)惠，這部分優(yōu)惠可以視為政府的投資。實際上，政府占有了經(jīng)濟適用住房的部分產(chǎn)權(quán)，所以，經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)應(yīng)是政府和經(jīng)濟適用住房購房人共同擁有的產(chǎn)權(quán)，即這類住房的產(chǎn)權(quán)是政府與經(jīng)濟適用住房購房人的共有產(chǎn)權(quán)。政府擁有的這部分產(chǎn)權(quán)可以授權(quán)住房保障機構(gòu)持有并行使相關(guān)權(quán)利，政府和購房人按規(guī)定共同申請領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》，并按雙方投資額比例對產(chǎn)權(quán)共有人的權(quán)益進行界定。當(dāng)經(jīng)濟適用住房購房人將經(jīng)濟適用住房上市時，雙方按比例分成收益。政府也可通過回購經(jīng)濟適用住房并在市場上拍賣后取得收益，或政府回購經(jīng)濟適用住房用于新的保障對象，保留剩余收益權(quán)。

　　根據(jù)這一理論，我們可以進行簡單測算：仍以前述安居小區(qū)為例，當(dāng)時政府在土地出讓金及稅費等方面的減免約為400元／平方，應(yīng)當(dāng)視為政府投資；經(jīng)濟適用住房購房人出資按1000元／平方計算，則產(chǎn)權(quán)比例約為3：7，房屋當(dāng)前上市價格估算為3500元／平方按產(chǎn)權(quán)比例，共有購房人應(yīng)獲得2450元／平方的收益，扣除投入實際獲利1450元／平方；政府方可獲得1050元／平方的收益，相對于原來只收入土地出讓金的方式多出收益一倍以上。按此水準推算，如我市每年建成的3萬平方經(jīng)濟適用住房，今后這些經(jīng)濟適用住房將循環(huán)上市，市政府平均每年可獲得3150萬的收益，政府可將每年產(chǎn)生的這筆資金再次投入經(jīng)濟適用住房建設(shè)或其他住房保障建設(shè)，如此住房保障資金就能累積倍增，保證政府投資效率的最大化，最終減輕政府的財政壓力。

　　我們認為，經(jīng)濟適用住房實行共有產(chǎn)權(quán)制度的優(yōu)越性主要表現(xiàn)為：第1、共有產(chǎn)權(quán)制度可以實現(xiàn)住房保障資源的累積倍增，促進有中國特色的住房保障體系的形成。政府將用于經(jīng)濟適用住房的投資轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)，不僅能夠保值而且會增值，隨著經(jīng)濟適用住房發(fā)展.政府用于住房保障的財力具有放大效應(yīng)，能夠不斷擴大住房保障規(guī)模，最終能夠建成以共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用住房為主、以廉租房為輔的住房保障體系，實現(xiàn)“居者有其屋”。第2、共有產(chǎn)權(quán)制度可以實現(xiàn)經(jīng)濟適用住房的循環(huán)利用，提高社會住房保障資源的利用效率。中低收入家庭的困難狀況是階段性的，共有購房人脫貧致富改善居住條件退出經(jīng)濟適用住房后，又產(chǎn)生新的符合救助條件的中低收入家庭，需要享受政府住房保障優(yōu)惠，共有產(chǎn)權(quán)制度將經(jīng)濟適用住房作為不動產(chǎn)的長期有效性與受助家庭經(jīng)濟狀況的動態(tài)性有機對接起來，建立起有效的住房保障退出機制和經(jīng)濟適用住房循環(huán)利用的機制。第3、共有產(chǎn)權(quán)制有利于消除經(jīng)濟適用住房交易中的投機行為。經(jīng)濟適用住房是行政劃撥土地，減半征收稅費，升值空間遠大于商品房。盡管政府對經(jīng)濟適用住房申購條件進行嚴格限制，但在監(jiān)管環(huán)節(jié)多、難度大、社會誠信體系缺失的情況下，利用經(jīng)濟適用住房與商品房差價尋租謀利的問題很難得到徹底解決，導(dǎo)致社會住房保障資源嚴重流失。政府參與產(chǎn)權(quán)后，有利于消除經(jīng)濟適用住房購買者的投資動機，通過市場行為淘濾掉中高收入群體，從根本上解決經(jīng)濟適用住房保障對象錯位問題。第4、共有產(chǎn)權(quán)制度可以更好地發(fā)揮政府調(diào)控的功能。當(dāng)房地產(chǎn)市場供大于求或供求基本平衡，房價比較合理時，政府可以直接向開發(fā)商購買住房，作為經(jīng)濟適用住房向中低收入家庭出讓部分產(chǎn)權(quán)，較快地增加住房的有效需求，減少商品房積壓，促進房地產(chǎn)市場健康運行，同時降低政府在住房保障方面的行政成本。

　　3、實行經(jīng)濟適用住房“共有產(chǎn)權(quán)”制的操作性建議

　　1.精心組織試點。實行“共有產(chǎn)權(quán)”制度是住房保障制度的一項創(chuàng)新，它將對今后的住房保障機制帶來全新的理論變革和現(xiàn)實影響，因此要認真對待，嚴格論證。各地區(qū)應(yīng)當(dāng)在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，選擇一、兩個縣(市、區(qū))精心組織試點，探討全面、細致的操作細則，制定出適應(yīng)不同經(jīng)濟發(fā)展水平、不同規(guī)模城市具體情況，并能與現(xiàn)行經(jīng)濟適用住房制度相銜接的實施方案，從而平穩(wěn)有序地實現(xiàn)制度創(chuàng)新和轉(zhuǎn)換。

　　2.完善住房保障機構(gòu)。建立住房保障供應(yīng)體系，對低收入家庭實施基本的住房保障，是各級政府義不容辭的責(zé)任，需要政府主管部門投入大量人力、物力和財力支持保障性住房建設(shè)。成立政府直接領(lǐng)導(dǎo)下的獨立運作的住房保障管理機構(gòu)，統(tǒng)籌資金、土地、規(guī)劃、建設(shè)、分配、退出、再分配以及上市交易管理等工作，可以較好地保證土地供應(yīng)落實，配套政策到位，準入管理嚴格，建設(shè)標準和管理規(guī)范，改變目前主管部門過多、職責(zé)不清、配套政策不落實，管理不嚴等一系列問題。

　　3.調(diào)整房源供應(yīng)方式。發(fā)揮政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控作用，及時掌握本地房地產(chǎn)市場行情，以房地產(chǎn)市場的總量供求狀況為導(dǎo)向，改變以往單一的集中建設(shè)經(jīng)濟適用住房的模式，建立政府建房與購房并舉的保障性住房供應(yīng)方式。

　　4.改變組價方式，經(jīng)濟適用住房價格組成內(nèi)容由不完全向完全轉(zhuǎn)變，與所有商品房一樣，將土地出讓金、稅費等全額計入房屋成本，形成與商品房價格基本接近的價格。

　　5.積極鼓勵交易。不再規(guī)定經(jīng)濟適用住房上市年限，在購房人有條件通過購置更高檔的市場商品房以改善居住條件時，應(yīng)鼓勵其盡快上市交易。可以制定相應(yīng)的鼓勵措施，調(diào)動其上市交易的積極性，促進住房和資金盡快流動。

　　6.限定購房人產(chǎn)權(quán)權(quán)利。經(jīng)濟適用住房作為政策性保障住房，是具有特定的享受條件和特定的享受主體的住房，應(yīng)當(dāng)明確購房人的共有部分的產(chǎn)權(quán)不能繼承、贈與，以保證政府產(chǎn)權(quán)權(quán)益的最終實現(xiàn)。

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