最近幾個月，除了深圳等少數(shù)幾個城市房價出現(xiàn)明顯下跌外，其他地區(qū)房價幾乎沒有大的下調(diào)，一些熱點地區(qū)房價仍在上漲。

　　現(xiàn)在，在媒體上，一些專家和部分地產(chǎn)商出來表態(tài)，認(rèn)為房價要下跌；另一方面，一些地產(chǎn)商開始捂盤，保持市場供給的緊缺。在這種情況下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了另類“滯脹”——銷售停滯、價格微漲。

　　這種“滯脹”的形成無疑使房地產(chǎn)市場變得更加撲朔迷離，大家不知道該買房還是該賣房，目前很多購房者說得最多的話就是“持幣觀望”。在記者采訪的購房者中，大多數(shù)人表示，在很大程度上，持幣觀望的一個重要原因是媒體上對房價下跌的各種報道。

　　那么，房價到底會不會下降呢？

　　從記者走訪的情況看，雖然很多開發(fā)商仍守著原有的價格不變，但為了刺激購房者的胃口，他們也采取了優(yōu)惠折扣或者贈送物品等方式。不過，這些優(yōu)惠措施并沒有取得很好的效果。拿一位看房市民的話來說，“越是打折越覺得房價會跌，所以還是觀望為好”。

　　房地產(chǎn)商似乎也不僅僅只選擇打折這樣的促銷方式，很多開發(fā)商把樓盤“化整為零”，選擇逐步開盤的方式，以減少同一時間內(nèi)市場房源的供給。這看似是開發(fā)商“捂盤”，但似乎也透露著一種無奈。試想，如果市場房源供給充裕而需求仍然不足，那么，將會有更多的聲音支持房價下調(diào)。目前這種供需的“緊平衡”，其實在一定程度上維持了房價滯而不跌。

　　從目前的情況看，無論是房地產(chǎn)商還是購房者，似乎都在“憋著”，一方是憋著少上些房源，保證房價不落，另一方是憋著等房價下落。因此，這種“滯脹”的局面恐怕不能持續(xù)太久。時間長了，房地產(chǎn)商資金供應(yīng)難以為繼，而具有真實需求的購房者也不能太久持幣而不購房。

　　現(xiàn)在的疑問是，哪方面會勝利？從目前的形勢看，開發(fā)商的資金鏈問題將是市場變盤的關(guān)節(jié)點。北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任鐘偉估計，在目前的需求狀況下，維持現(xiàn)在的開發(fā)節(jié)奏，今年我國房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)4000億元-5000億元左右的資金缺口。

　　分析人士認(rèn)為，如果不能彌補(bǔ)這些資金缺口，房地產(chǎn)商將不得不“拆房子賣地”。目前的政策并不支持房地產(chǎn)開發(fā)貸款，也不支持滿足投機(jī)需求的個人住房貸款。同時，股市低迷又使通過上市和再融資獲得資金的愿望難以實現(xiàn)。因此，如果新增資金跟不上，加快售房回收資金將成為一些房地產(chǎn)商的唯一出路。

　　上海：新盤表現(xiàn)搶眼

　　作為本輪房地產(chǎn)牛市的領(lǐng)頭羊，上海樓市價格仍較為堅挺，但成交量持續(xù)萎靡。

　　新盤放量上市

　　5月份，上海樓市經(jīng)歷了一波新盤放量上市的高潮，部分樓盤仍然漲價銷售。佑威房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份共有161批商品房源上市（剔除動遷配套房），推出178.83萬平方米新房源，環(huán)比上升38.1%，略高于去年同期的176.59萬平方米。如果加上10個推遲上市樓盤的最少30萬平方米供應(yīng)量（預(yù)售要求新盤首推最少3萬平米），5月樓市的推盤量將遠(yuǎn)超去年同期。而在這些集中上市的房源中，只有3個樓盤售價小幅下滑，而老盤新推房源中，有35個樓盤價格出現(xiàn)上漲。

　　5月漲價的樓盤中，表現(xiàn)搶眼的是位于徐匯區(qū)的百匯園。記者在網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)中看到，百匯園在2007年4月份推出的房源報價為16800元/平方米；到了2007年底，報價就飆升至28000元/平方米；2008年5月份，新推房源報價升至42000元/平方米。但網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，盡管不斷提價，百匯園2007年推出的房源仍然處于在售狀態(tài)。據(jù)介紹，百匯園上月新推樓盤的成交價事實上遠(yuǎn)低于公開報價。

　　成交持續(xù)低迷

　　盡管開發(fā)商們熱衷于提價，但市場給他們的反應(yīng)卻是一盆冷水。在價格上揚(yáng)的同時，上海樓市的成交量持續(xù)萎靡。佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，5月商品房和商品住宅的成交量雖然環(huán)比分別上漲9%和6.4%，但與火熱的去年5月不能相提并論，商品住宅的成交量只相當(dāng)于去年5月的44.5%，同比下降55.5%.供需比方面，5月商品房的總成交量只有143.31萬平方米，供需比達(dá)到1.24：1.其中，商品住宅的成交量為104.28萬平方米，供需比更是達(dá)到1.28：1.

　　比成交量萎靡更令業(yè)內(nèi)關(guān)注的是近期發(fā)生在上海普陀區(qū)的一起開發(fā)商退地事件。2007年，上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司通過上百輪的競價，最終以11.04億元的價格拍得普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊，而這塊地的起始拍價不過3.14億元，該地塊也因此成為普陀區(qū)當(dāng)年的“地王”。不料今年傳出消息稱，該地塊將于近期重新面向市場競拍，因為上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司因為自身原因放棄了這塊“地王”，在開發(fā)商中引起了很大的震動。此外，有消息稱，此前一直在上海耗資百億之巨收購房產(chǎn)的摩根斯坦利開始在上海出售旗下物業(yè)，這也引發(fā)了人們對外資是否撤出上海樓市的關(guān)注。

　　分析人士認(rèn)為，銀根緊縮顯然已經(jīng)對開發(fā)商造成重創(chuàng)，但上海由于對房價上漲的預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，使得房價仍然居高不下。外資在上海樓市中所占比重較高，其未來抉擇對上海樓市未來走向至關(guān)重要。因此，購房者在分析上海樓市時，除了關(guān)注政策因素外，也不可忽視外資的動向。

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