市場影響

    新政實施前突擊買房

    房貸新政出臺已經(jīng)兩天了，目前，濟南多家樓盤的銷量并沒有受到影響。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，從9月中下旬傳言將提高第二套貸款住房的首付開始，濟南樓盤就出現(xiàn)了更加旺銷的局面。在新政出臺前一天開盤的中建文化城，300多套房子當(dāng)天就銷售一空。

    翡翠郡銷售主管張相國告訴記者，該樓盤9月所剩房源原本就不多，從銷售情況看，新政出臺后的兩天內(nèi)銷量沒有減少，有些原本猶豫的客戶反而為了趕在新政實施前買下房子迅速簽了合同。錦繡泉城的客服人員表示，第二套房貸款提高對首次置業(yè)者沒有影響，對于投資行為可能會產(chǎn)生一定抑制作用。

    商業(yè)用房和商住兩用房的首付分別上調(diào)至50%和45%，對此，一些商業(yè)地產(chǎn)項目的銷售人員表示，投資商業(yè)地產(chǎn)的人一般有較強的經(jīng)濟實力，首付提高對他們的影響不大。但房貸利率上浮10%則可能會對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生很大影響。一般來說，商鋪年收益率為8%～10%，貸款利率上浮后將達到8.613%，買鋪賺錢的利潤將大大縮水。

    前天，新政出臺的第一天，薛女士在濟南南部一家樓盤迅速買下一套住房。據(jù)了解，這是她的第三套住房，她原本打算等女兒大學(xué)畢業(yè)后再買，但得知新政后，她擔(dān)心房貸利率大幅提高，特地搶先買房。

    昨天，市民劉先生來到新開盤的中建文化城希望買一套小戶型，二次購房的他也想趕在新政實施前買房。但他被告知，房子一開盤就賣完了。

    據(jù)翡翠郡的銷售人員介紹，新政出臺后對小戶型等投資型住宅的購買者影響較大。大部分購買90～120平方米自住型住房的人會相對沉穩(wěn)一些。整個樓盤的投資者比例約為5%～10%，因此樓盤銷售受影響不大。銀行反應(yīng)

    具體措施可能節(jié)后實施

    昨天，記者聯(lián)系了濟南市多家商業(yè)銀行，多數(shù)銀行表示，仍在等待總行通知。據(jù)交通銀行濟南分行相關(guān)工作人員透露，新政實施很可能會放到國慶節(jié)之后。

    對于一些客戶爭搶時間差突擊買房辦理貸款手續(xù)的情況，交通銀行濟南分行個人貸款部的張健認為，這種方式并不可行。因為從所有申貸材料提交完畢到銀行放貸至少需要3個工作日，而現(xiàn)在距離國慶黃金周僅剩一天時間，顯然不能辦理完。

    有銀行業(yè)內(nèi)人士認為，新政實施后對銀行的放貸總量會有所影響，目前，房貸在銀行信貸體系中屬于優(yōu)質(zhì)貸款，對于一些有償還能力的優(yōu)質(zhì)客戶，銀行可能不會輕易放棄。至于新政如何操作，不同銀行將根據(jù)各自情況具體細分，屆時可能將促使銀行出臺新型的信貸產(chǎn)品以便于操作。

    專家觀點

    未來一年房價還會漲

    山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所孫會良教授認為，新政出臺理論上是為了抑制房產(chǎn)投資，減少人們對房地產(chǎn)的需求量，但從實際來看，在操作中可能會出現(xiàn)一些問題。例如，以第二套貸款購房作為新政調(diào)整的重點目標(biāo)，一方面會抑制投資，另一方面也可能會抑制人們的正常需求，即改善住房環(huán)境的需求。原有住房面積較小的人，如果希望更換住房，只能承擔(dān)更多的首付和利率。而多支付的部分，他會通過賣掉原有住房來實現(xiàn)，這有可能使二手房價出現(xiàn)上漲。

    此外，對于二手房的界定也是難題，如果由商業(yè)銀行通過央行的征信系統(tǒng)來查詢，那么可能出現(xiàn)“漏差”現(xiàn)象。如果由央行或各地房管部門來查詢，則難免成為計劃經(jīng)濟的一刀切。

    有專家認為，濟南的炒房現(xiàn)象并不像南方城市那么嚴(yán)重，今年房價一直保持緩慢上漲的趨勢，預(yù)計在未來一年內(nèi)，將有望上升到每平方米六七千元。所以，在“十一”黃金周期間，急于買房的人依然不是少數(shù)。新政對樓市的影響可能要過一段時間才能顯現(xiàn)出來。

    幫你算賬

    買第二套房多花多少錢

    一般來說，房貸利率有15%的下浮空間，而此次新政規(guī)定第二套房貸利率必須達到同期銀行基準(zhǔn)利率的1.1倍(8.613%)，對于第二套住房的購房者來說，相比原來的房貸利率(6.6555%)一次性提高將近200個基點，高出原來水平將近30%，以每次加息27個基點來計算，等于加息7次半。

    以總房價100萬元，貸款15年為例。原貸款七成70萬，利率按照基準(zhǔn)利率下浮15%即6.6555%計算，每月還款6157.63元，利息總額為408373.4元；而實施新政后貸款六成60萬元，利率按照基準(zhǔn)利率上浮10%即8.613%計算，每月還款5948.04元，利息總額為470647.2元。

    結(jié)果很明顯，不僅首付要多付10萬元，貸款利息總額也多支付了62273.8元。