從今年下半年開始，城市別墅開始成為樓市的熱銷產(chǎn)品。尤其是進入金九銀十的傳統(tǒng)熱銷季節(jié)，以金隅鳳麟洲為代表的北京城市別墅的熱銷，再次成為業(yè)界關(guān)注的現(xiàn)象。一位長期研究別墅產(chǎn)品的業(yè)內(nèi)人士表示，不斷涌現(xiàn)的新項目與此前在北京朝陽公園周邊早已形成的“城市別墅圈”一起構(gòu)成了北京城市別墅的藍圖，北京城市別墅正在以—種“成長股”的發(fā)展態(tài)勢前進。

城市別墅受追捧

　　記者獲悉，金隅嘉業(yè)開發(fā)的金隅鳳麟洲東區(qū)產(chǎn)品基本售罄，而西區(qū)的疊拼別墅首期推出六套疊拼產(chǎn)品，開盤當天就銷售了五套�！拔覀兛偣步哟�了上百組客群，其中購買人群多為CBD區(qū)域具有中國傳統(tǒng)文化情結(jié)的高端人群。這些購買者學歷非常高，但不事張揚�！苯鹩瑛P麟洲一位銷售人員這樣告訴記者，其中部分購買者最初是想購買朝陽公園和國貿(mào)周邊的公寓的，但當看到金隅鳳麟洲疊拼產(chǎn)品后，就放棄了在以上兩個區(qū)域置業(yè)的想法。據(jù)他透露，由于該項目首期推出的疊拼別墅全部銷售完畢，一些購買者開始重點關(guān)注后續(xù)銷售的疊拼產(chǎn)品�！艾F(xiàn)在好多人都盯著9月中下旬推出的水岸疊拼4號樓。”該銷售人員告訴記者：“城市別墅目前已經(jīng)成為絕版產(chǎn)品，該項目熱銷說明市場中對城市別墅這種稀缺產(chǎn)品的熱捧�！倍鴣碜员本┓康禺a(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)也證明了這個觀點。據(jù)北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，因具有優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境和便捷的生活氛圍，金隅鳳麟洲東區(qū)的板樓4月底開盤銷售，截至9月1日銷售率已超過90%。

購買者看中獨特居住環(huán)境

　　需求決定市場。正是由于“城市”和“別墅”的雙重身份，才使得北京城市別墅的發(fā)展“一路高歌”，但這是否就意味著城市別墅能夠處處落地生花？業(yè)內(nèi)人士表示，只有那些既能夠體現(xiàn)別墅生活，又擁有城區(qū)便捷的項目才能成為市場的寵兒。首先，地理位置應(yīng)該是在五環(huán)以內(nèi)，尤其是和主干道能實現(xiàn)快速對接，這樣就可以滿足交通便捷的條件；其次，區(qū)域的環(huán)境要好，這里主要是指自然景觀的先天優(yōu)勢；第三，區(qū)域的文化、設(shè)施的配套、教育的配套等要比較完善，這樣可以吸引很多高端的客戶選擇城市別墅。金隅鳳麟洲有關(guān)負責人指出，金隅鳳麟洲疊拼別墅正好具備了這些條件。而據(jù)記者了解，開發(fā)商普遍認為，金隅鳳麟洲有可能成為北京市場上少有的可圈可點的城市別墅項目之一�！皟r格差異僅僅是城市別墅熱銷的一個原因，城市別墅所具有的獨特居住環(huán)境則是購買者更為看重的因素。”中國住宅及房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌這樣指出。別墅產(chǎn)品是以生態(tài)環(huán)境來取勝的，而城市別墅的購買客群看中的就是別墅產(chǎn)品所具有的良好環(huán)境。

　　城市別墅購買群在擴大

　　“城市別墅的出現(xiàn)，最主要是滿足那些既追求別墅生活的低密度，又追求城市生活的方便快捷的消費者的需求。”思源顧問董事長李國平這樣認為。城市別墅在中國經(jīng)濟發(fā)達的大城市如北京、上海，是—種必然出現(xiàn)的產(chǎn)品形態(tài)。當經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，一部分人的收入也相應(yīng)增長到了一個新的臺階，想在城區(qū)里享受一種別墅或類別墅的生活方式，就成為市場的—股潮流。記者在采訪中了解到，由于目前在售的城市別墅的銷售價格和其周邊高檔公寓的價格相近，而這些城市別墅同樣具有便捷的交通和齊全的生活配套設(shè)施。在公寓價格快速上漲的客觀背景下，許多購買公寓的購買者已經(jīng)開始傾向于購買城市別墅。據(jù)記者了解，目前緊鄰金隅鳳麟洲的泛海國際居住區(qū)公寓的銷售價格已達25800元/平方米，而金隅鳳麟洲的疊拼別墅首期售價僅為21000元/平方米，即將推出的疊拼4號樓售價也僅為23000元/平方米。

　　據(jù)了解，在美國的舊金山、三藩市，日本東京的代官山，意大利的維諾拉市等地區(qū)，城市別墅已有很長的歷史。在北京，作為一種新的業(yè)態(tài)，進而作為一種新的生活形態(tài)，城市別墅的市場空間不容置疑。多位業(yè)內(nèi)專家近日接受記者采訪時表示，目前北京城市別墅的熱銷，除了別墅產(chǎn)品從今年下半年開始出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面外，另一個主要原因就是城市別墅購買人群的逐漸擴大。眼下高檔房的價格與戶型面積已十分接近別墅類的產(chǎn)品，但其舒適程度卻又遠遠不夠，這就是為什么今年別墅類的產(chǎn)品銷售情況好于高檔房的最主要原因。尤其是位置優(yōu)越、交通便利，與高檔公寓總價相近又有著更高性價比的城市別墅項目，更是會吸引一批對高檔公寓信心不足但對高端住宅需求強烈的客戶。

禁限令造就升值空間

　　對于2007年的北京高端住宅市場，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，活躍的市場動向?qū)⑼苿悠滗N售價格持續(xù)上漲。據(jù)統(tǒng)計數(shù)字顯示，2006年有許多項目因為政策的調(diào)整而延遲或擱淺，但是2007年北京的高端住宅供應(yīng)量依然可觀。預(yù)計2007年高端公寓將會有5081套上市，主要分布在朝陽區(qū)和西城區(qū)。

　　在談到2007年高端住宅發(fā)展的新方向時，第一太平戴維斯住宅部高級經(jīng)理戴卓林分析后認為，“單價決定品質(zhì)，總價決定購買力”，北京的房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在，產(chǎn)品的綜合品質(zhì)最優(yōu)將成為新方向。在產(chǎn)品的開發(fā)中，注重概念和產(chǎn)品營造的同時，要進一步促進商務(wù)交往和生活交往。對于分布特征，戴卓林認為，高端住宅將進一步在CBD、金融街、奧運村等核心功能區(qū)及其周邊聚集，從而形成職住一體的城市形態(tài)。而高端別墅市場，由于受到政府頒布的限制別墅用地的政策影響，預(yù)計未來三年內(nèi)別墅供應(yīng)將大幅度減少，未來兩年內(nèi)的租金預(yù)計將上升10到15個百分點。

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