十年前的金融風(fēng)暴，曾經(jīng)使香港融資、買地大戰(zhàn)戛然而止。但是目前已經(jīng)有更多的大型公司卷土重來，在內(nèi)地的各個(gè)城市爭先恐后地打造天價(jià)地王

　　9月18日，曾經(jīng)遭受金融風(fēng)暴重創(chuàng)因而在內(nèi)地樓市擴(kuò)張表現(xiàn)審慎的信和置業(yè)，開始宣布要加大內(nèi)地儲(chǔ)備。并且在以82億元高價(jià)奪得成都及重慶地王后，宣布將在一年左右將內(nèi)地的土地儲(chǔ)備增加一倍。

　　另一方面，碧桂園在宣布其截至8月15日土地儲(chǔ)備已增加至5400萬平方米之后，又宣布今年的土地儲(chǔ)備機(jī)會(huì)為8000萬平方米。富力地產(chǎn)在目前土地儲(chǔ)備3300萬平方米的基礎(chǔ)上，年內(nèi)還將積極在長三角獲取優(yōu)質(zhì)地塊。

　　此外，如萬科、雅居樂等開發(fā)商等，今年的目標(biāo)也是土地儲(chǔ)備到達(dá)3000萬平方米。

　　按照這些開發(fā)商每年最多竣工600萬~700萬平方米的數(shù)量，其實(shí)他們現(xiàn)時(shí)囤積的地塊，已足夠?qū)��?年乃至十多年的消耗。但僅僅在2005年前后，上述開發(fā)商的土地儲(chǔ)備目標(biāo)仍然大多維持在“滿足集團(tuán)二至三年的發(fā)展所需”。在大規(guī)模拿地的同時(shí)，內(nèi)地上市房企在今年將預(yù)計(jì)融資近1100多億元用作買地?cái)U(kuò)張，其中以萬科的百億融資以及富力將回歸A股融資最為矚目。

　　回眸十年之前，香港也曾經(jīng)上演過類似的爭地大戰(zhàn)以及融資高潮。

　　十年前的融資買地高潮

　　從1993年開始，在香港出現(xiàn)了過低的利率與高通貨膨脹率并存的局面，造成資金大量涌入房地產(chǎn)市場投機(jī)。香港房地產(chǎn)市場開始泡沫化，以港島的私人住宅為例，1984～1985年當(dāng)時(shí)港島新樓的平均價(jià)格是500～600元/平方英尺，1997年最高峰的時(shí)候則是8000元/平方英尺，12年之間增長15倍左右。

　　在樓價(jià)到達(dá)高峰時(shí)，開發(fā)商的囤地也出現(xiàn)了高峰。當(dāng)時(shí)香港市值最大的開發(fā)商新鴻基是香港的最大地主。從新鴻基年報(bào)上看到，從1995年開始，新鴻基手上的土地儲(chǔ)備（可建樓面面積）就有4100萬平方英尺，1997年更是達(dá)到了5000萬平方英尺（可建樓面面積）。除了市區(qū)土地以外，新鴻基手上還掌控了1800多萬平方英尺的農(nóng)田。

　　作為90年代香港上市地產(chǎn)公司中土地儲(chǔ)備排名第二的恒基地產(chǎn)，1990年到1996年土地儲(chǔ)備從1650平方英尺增加到2420萬平方英尺，其中尚未包括1340萬平方英尺農(nóng)地。

　　恒基股價(jià)隨著土地儲(chǔ)備增加而節(jié)節(jié)飆升，到1996年11月20日已升至每股74.72港元水平。恒地不失時(shí)機(jī)地配股籌資，先后于1995年12月和1996年9月兩次以先舊后新方式配股集資22億港元和35.2億港元，集資總額達(dá)57.2億港元，并通過發(fā)行日元債券約23.4億港元。這兩年間，恒基集團(tuán)集資頻率之高、數(shù)額之大，香港同業(yè)公司無出其右。到了1997年，根據(jù)資料顯示，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)業(yè)占到香港市場總市值的11.16%,是僅次于金融業(yè)的單個(gè)行業(yè)。

　　當(dāng)時(shí)的上市房企良好業(yè)績，可以說是它們不斷擴(kuò)張融資成功的重要保證。根據(jù)年報(bào)顯示，新鴻基在1994年，毛利率高達(dá)52.5%。由于當(dāng)時(shí)香港的上市公司已采取了項(xiàng)目竣工才結(jié)算收益的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，即使在金融風(fēng)暴之后，新鴻基仍然短期內(nèi)繼續(xù)維持很高的毛利率：1996年至1998年三個(gè)年度分別有51%、54%及52.5%。但是，到了1999年，隨著香港樓價(jià)持續(xù)下跌，其新交付使用的物業(yè)利潤也隨之大降，這一年它的毛利率下降到36.6%。

　　在融資與買地高潮中，其中頻頻通過拍賣地王揚(yáng)名的上市房企首推信和置業(yè)。它于1997年3月，以118.2億港元的價(jià)格，投得香港小西灣地塊，每平方英尺樓面地價(jià)5139港元，比起拍價(jià)高出87%。但是金融風(fēng)暴后這一項(xiàng)目命名為藍(lán)灣半島上市，售價(jià)僅與當(dāng)時(shí)的地價(jià)相若。90年代末，信和置業(yè)甚至出現(xiàn)將豪宅淺水灣御苑出售給澳洲基金以抵消負(fù)債率上升影響的舉措。

　　當(dāng)年房企如何過冬

　　從1997年金融風(fēng)暴之后，香港樓價(jià)泡沫破裂后一路下跌。到2002年，香港房地產(chǎn)市場已經(jīng)比1997年10月縮水近一半，樓價(jià)大跌超過六成。

　　相比目前內(nèi)地迅速擴(kuò)張的房企，當(dāng)時(shí)的香港上市房企雖然面臨的機(jī)遇與現(xiàn)在相似，但是似乎抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。以當(dāng)時(shí)市值最大的新鴻基地產(chǎn)為例，1997年其年收入達(dá)到289.6億港元，凈利潤為141.6億港元。1998年，公司業(yè)績受金融風(fēng)暴影響，營業(yè)額下滑為232億港元，而且為土地儲(chǔ)備等撥備47億港元，經(jīng)營性項(xiàng)目營業(yè)純利仍高達(dá)122億港元，稅后純利仍高達(dá)72.6億港元，凈回報(bào)率高達(dá)30%。從1998年~2002年，新鴻基的收入水平基本穩(wěn)定在200億港元以上，凈利潤也在70億到80億港元左右。

　　反觀目前內(nèi)地最大市值的房企萬科，其2006年收入為212.3億元，但凈利潤為21.5億元。今年有望銷售業(yè)績接近400億元，但按照其往年的業(yè)績表現(xiàn)，純利預(yù)計(jì)也是40億元左右。但目前不少全國布局的內(nèi)地房企股，能提供穩(wěn)定收益的收租物業(yè)在集團(tuán)內(nèi)所占比例非常小甚至沒有。

　　在金融風(fēng)暴后，香港樓價(jià)暴跌的同時(shí)，新鴻基名下龐大的收租物業(yè)對其渡過資金鏈緊張的難關(guān)也有幫助。2001~2002年度的年報(bào)顯示,新鴻基手頭上的出租物業(yè)有1930萬平方英尺,在該年度85億港元的利潤,房產(chǎn)銷售貢獻(xiàn)了40億港元的利潤，租金的收益也高達(dá)40億港元。

　　此外，新鴻基的產(chǎn)業(yè)鏈也使它能在市場不景氣時(shí)進(jìn)一步壓縮成本以及減緩催款壓力。在90年代，新鴻基已形成了包括建筑、物管服務(wù)、保安消防設(shè)備工程、設(shè)計(jì)工程、機(jī)械電機(jī)工程部門、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、混凝土公司、建筑機(jī)械供應(yīng)公司等附屬機(jī)構(gòu)。擁有附屬及聯(lián)營公司超過100家，形成從投資控股、地產(chǎn)發(fā)展及投資、樓宇建筑、機(jī)械、工程及混凝土生產(chǎn)及供應(yīng)、物業(yè)管理及代理、財(cái)務(wù)金融及保險(xiǎn)等一條龍服務(wù)的垂直式發(fā)展集團(tuán)。

　　而市值第二大的地產(chǎn)公司恒基地產(chǎn)，則即使在樓價(jià)上漲時(shí)也注重強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債的平衡以及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的穩(wěn)定。金融風(fēng)暴后，恒基地產(chǎn)曾將樓價(jià)下調(diào)20％。并且將百貨商場零售促銷的手法運(yùn)用到地產(chǎn)市場，諸如以車位配售半山慧豪閣并以先到先得方式認(rèn)購，向買家提供九成按揭并對加按的兩成提供首三年免息供款優(yōu)惠等，甚至用抽獎(jiǎng)送黃金（頭獎(jiǎng)黃金100兩）展開促銷，結(jié)果引起市場超額認(rèn)購。

　　同時(shí)，該集團(tuán)即使在土地儲(chǔ)備擴(kuò)張加快的同時(shí)，也堅(jiān)持在市區(qū)收購舊樓的策略，通過舊城改造掌握一批較為保值的市中心物業(yè)，并發(fā)明了“袖珍樓”、“袖珍鋪”，將市區(qū)內(nèi)狹小的地盤建成袖珍式的住宅和店鋪，表面上總體樓價(jià)不高，但平均每平方英尺的價(jià)格及利潤都一直維持在可觀水準(zhǔn)。這類保值物業(yè)在市場自2004年開始復(fù)蘇后至今獲得穩(wěn)定上漲的收益。

　　2001年，地產(chǎn)股信德集團(tuán)、合和實(shí)業(yè)和鷹君相繼出局。2004年老牌藍(lán)籌地產(chǎn)股“新世界發(fā)展”和“信和置業(yè)”出局，由工業(yè)股代表“裕元工業(yè)”和物流股代表“中遠(yuǎn)太平洋”補(bǔ)進(jìn)。恒生指數(shù)成份股中地產(chǎn)股僅剩6家。但是到了2006年，不僅如新世界發(fā)展和信和置業(yè)等老牌房企回歸，包括內(nèi)地上市房企在內(nèi)的富力地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、碧桂園集團(tuán)也紛紛登陸恒生指數(shù)成份股。反映了地產(chǎn)熱潮的卷土重來。

　　十年前的金融風(fēng)暴，曾經(jīng)使香港融資、買地大戰(zhàn)戛然而止。但是目前已經(jīng)有更多的大型公司卷土重來，在內(nèi)地的各個(gè)城市爭先恐后地打造天價(jià)地王，在資本市場出現(xiàn)融資規(guī)模超過總資產(chǎn)規(guī)模的現(xiàn)象。回眸十年前香港房地產(chǎn)市場的瘋狂，或許對于今日狂熱的房地產(chǎn)市場不無裨益。

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