廣州市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任易松翠表示，大體的準(zhǔn)則是家庭收入有一定能力，但其不夠在市場上購買商品房的居民屬于保障經(jīng)濟(jì)適用房的對(duì)象

　　9月19日，廣州市國土房管局透露，《城市廉租住房保障制度實(shí)施辦法（試行）》、《廣州經(jīng)濟(jì)適用房住宅制度實(shí)施辦法（試行）》（下稱《辦法》）已經(jīng)初步擬定，并于昨日起在該局官方網(wǎng)站上公示，10日后正式報(bào)政府簽發(fā)實(shí)施。

　　該兩項(xiàng)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的購買對(duì)象以及買入和退出機(jī)制都作出了比較詳盡的規(guī)定。其主要的特點(diǎn)是，廉租房保障對(duì)象有所擴(kuò)大，從雙特困戶延伸到中低收入人群；經(jīng)濟(jì)適用房的保障范圍縮小，從原來的中低收入人群限制到低收入人群，即所謂的“劃好了兩條線”。另外一個(gè)特點(diǎn)則是“把好兩個(gè)進(jìn)出關(guān)”，即確定受保障者的進(jìn)入和退出機(jī)制。

　　此前，廣州市多年來一直有廉租房制度，但是由于當(dāng)時(shí)的保障對(duì)象僅僅是低保戶，覆蓋面非常窄；而經(jīng)濟(jì)適用房也停滯了多年，其制度建設(shè)不盡完善。因此，該局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著廣州加大在政策性保障住房方面的建設(shè)力度，這兩個(gè)文件屬于其政策配套，需要盡快制定實(shí)施。

　　另外值得關(guān)注的是，廣州市目前已經(jīng)在抓緊研究進(jìn)城務(wù)工人員的住房條件的改善，努力完善整個(gè)住房保障體系。

　　劃定兩條收入線

　　根據(jù)建設(shè)部日前出臺(tái)的24號(hào)文要求，地方政府在建設(shè)住房保障體系之時(shí)，需要擴(kuò)大廉租房的保障范圍，收窄經(jīng)濟(jì)適用房的保障范圍。為此，廣州市此番出臺(tái)的《辦法》重點(diǎn)對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房所保障的對(duì)象進(jìn)行了劃分。

　　在申請(qǐng)條件上，除了慣用的家庭年人均可支配收入作為參考以外，家庭總資產(chǎn)、近年內(nèi)是否有房產(chǎn)交易行為等都被納入了新政策的限定范圍。

　　總體上，無論經(jīng)濟(jì)適用房還是廉租房，申請(qǐng)對(duì)象都需要符合以下五個(gè)前置條件：一是申請(qǐng)人及其共同申請(qǐng)的家庭成員都有廣州市戶口，并在廣州居住和工作。二是家庭年可支配收入、家庭資產(chǎn)都要符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。三是沒有自有住房或者現(xiàn)在住的房子人均居住面積低于10平方米；四是家庭成員從未享受過購房優(yōu)惠政策，即房改房、解困房、安居房、單位自建房等。五是申請(qǐng)人及其家庭成員在申請(qǐng)前5年內(nèi)沒有購買或者出售過房產(chǎn)。

　　廣州市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任易松翠表示，大體的準(zhǔn)則是家庭收入有一定能力，但其不夠在市場上購買商品房的居民屬于保障經(jīng)濟(jì)適用房的對(duì)象；買不起經(jīng)濟(jì)適用房的，納入廉租房范圍。當(dāng)然，這個(gè)商品房的界定也是按照市區(qū)二手房的均價(jià)來確定，絕對(duì)不是參照一手的高價(jià)商品房。

　　據(jù)悉，享受經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策的人群的界定，是按照國際通行的房價(jià)收入比在4~6倍為合理承受范圍的理論來確定的，根據(jù)年人均可支配收入和家庭總資產(chǎn)進(jìn)行劃分。目前確定的今年的經(jīng)濟(jì)適用房保障的收入標(biāo)準(zhǔn)確定為家庭年人均可支配收入低于18287元；家庭資產(chǎn)凈值為現(xiàn)在年人均可支配收入的6倍。廉租房保障的收入標(biāo)準(zhǔn)為家庭年人均可支配收入低于7680元，家庭資產(chǎn)凈值為現(xiàn)在年人均可支配收入的4倍。

　　對(duì)于增加的家庭總資產(chǎn)的測算，易松翠表示，一些家庭雖然收入不高，但有以前積累的財(cái)產(chǎn)，要將所有資產(chǎn)經(jīng)過評(píng)估為現(xiàn)金，如果超過家庭收入比的6倍，將不再納入經(jīng)濟(jì)適用房保障范圍。資產(chǎn)包括銀行存款、土地房產(chǎn)、汽車、投資類資產(chǎn)、收藏品等。

　　易松翠表示，現(xiàn)在只是為了公平起見，將這項(xiàng)內(nèi)容予以規(guī)定，但是具體執(zhí)行難度有多大，這個(gè)是執(zhí)行的時(shí)候需要解決的問題。在這方面，香港的情況就好一點(diǎn)，因?yàn)橛袀�(gè)誠信的約束；但是內(nèi)地法律還沒有發(fā)展到這一步。

　　另外，《辦法》還確定了廣州市廉租房套型面積在50平方米以內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用房的套型面積在60平方米左右。據(jù)悉，目前在建的新社區(qū)的設(shè)計(jì)就是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行的。易松翠說：我們的設(shè)計(jì)主要考慮到面積不大，但是也能住得舒服。

　　進(jìn)入和退出機(jī)制重新確立

　　新的《辦法》對(duì)保障對(duì)象的進(jìn)入和退出機(jī)制，作了比較詳盡的規(guī)定，即所謂的動(dòng)態(tài)管理機(jī)制和退出機(jī)制。

　　據(jù)悉，之后國土房管部門將對(duì)享受經(jīng)濟(jì)適用房的家庭要進(jìn)行抽查，對(duì)廉租房家庭進(jìn)行年審，以確保保障型住房真正滿足符合條件的家庭。

　　一旦家庭收入發(fā)生變化，不再符合保障條件，需要退出保障。同時(shí)，新的政策還制定了退出之時(shí)的過渡期。例如租賃補(bǔ)貼的保障對(duì)象，領(lǐng)取住房補(bǔ)貼者有12個(gè)月過渡期，過渡期內(nèi)將減半發(fā)放租賃補(bǔ)貼。如果一年之后還要繼續(xù)租用廉租房，則不再發(fā)放租房補(bǔ)貼。而享受實(shí)物配租的要騰退住房，同樣是一年過渡期，過渡期內(nèi)要按照公房標(biāo)準(zhǔn)交租金，3.5元/平方米。如果過了一年還不退的，按照公房成本租金的50％來收取，成本租金是13.5元/平方米。

　　此外，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，則因?yàn)榫哂斜Ｕ虾拖拗飘a(chǎn)權(quán)的特性，屬于有限產(chǎn)權(quán)，不能出租，也不能出借，5年內(nèi)不得上市交易。如果購房人因特殊情況確實(shí)需要出售，由政府回購；回購時(shí)要扣1％的折舊費(fèi)。5年后出讓，需要計(jì)算出讓總價(jià)與當(dāng)時(shí)的購買總價(jià)的差價(jià)，其差價(jià)的80％需交回政府作為土地出讓金。

　　易松翠表示，收入大部分差價(jià)，主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房屬于政府保障型住房，政府在其中有所讓利，一旦上市流通，政府應(yīng)該收回讓利部分。

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