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打擊捂盤顯效 上海樓市供應(yīng)放量
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-9-21
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機在政策“逼迫”及“金九銀十”的共同作用下，上海樓市上周終于出現(xiàn)久違的供應(yīng)放量。此時距上海房地局等十部門聯(lián)合宣布打擊捂盤惜售尚不足一個月。業(yè)界普遍認為，在打擊捂盤惜售政策之后出臺的“3萬平方米預(yù)售底線”舉措對此番的供應(yīng)量大增成效顯著。
上海易居房地產(chǎn)研究院（下稱“易居研究院”）的數(shù)據(jù)顯示，上周（9月10~16日）商品房新增供應(yīng)放量明顯，一周供應(yīng)達76.38萬平方米，環(huán)比增加26.73%；其中商品住宅新增供應(yīng)量為44.13萬平方米，較前一周供應(yīng)增長27.83%。
據(jù)了解，上周供應(yīng)量最大的是位于嘉定區(qū)的動遷配套項目金鶴新城·城杰苑，一次性推出約11.45萬平方米共1596套房源，僅這一個樓盤，供應(yīng)量已占上周新增供應(yīng)總量的約七分之一。
《第一財經(jīng)日報》注意到，本月初已被報道有22萬平方米集中上市的閔行愛廬世紀新苑，直到昨天下午16時，網(wǎng)上該樓盤頁面仍顯示為“即將開盤”，而且這一狀態(tài)已持續(xù)了至少10天。這意味著之前被市場認定為將極大緩解上海樓市供需狀況的該樓盤至今仍未轉(zhuǎn)化為實際的供應(yīng)。天天房產(chǎn)網(wǎng)的分析師薛建雄認為，作為動遷配套房源的該樓盤，也不能作為市場情況來考慮。
供應(yīng)放量，
有效供給有幾何？
在上周有新增供應(yīng)上市的54個樓盤中，商品住宅占34個，其中供應(yīng)量超過3萬平方米的樓盤有9個，其中動遷配套房項目仍為供應(yīng)大戶。受到供應(yīng)放量的影響，上海樓市的供需比也出現(xiàn)小幅下滑，商品住宅的供需比降至1∶1.14，接近供需平衡。據(jù)薛建雄介紹，以前一般推盤量都在1萬平方米左右的樓盤，最近開盤都一次性推出了3萬平方米以上的房源。從本周的數(shù)據(jù)看，新增供應(yīng)主要集中在寶山區(qū)。而成交熱點則主要集中在閔行和松江區(qū)，“因為這兩個區(qū)都有新的軌道交通線即將開通”。
位于嘉定區(qū)的嘉城上周一次性推出近4.2萬平方米的住宅房源，成為扣除動遷配套及商業(yè)之后，商品住宅的“供應(yīng)大戶”。此外，寶山區(qū)的寶宸怡景園也一次推出3.8萬平方米共364套房源，松江區(qū)的綠庭尚城也推出房源近3.2萬平方米。浦東新區(qū)的涇南七街坊則放出近3.6萬平方米的供應(yīng)量，成為上周浦東新區(qū)供應(yīng)量最大的新盤之一。
易居研究院分析師李振宇表示，目前的供應(yīng)放量短期內(nèi)對緩解上海樓市供不應(yīng)求狀況將有明顯作用，但長期影響有限。因為上海住宅的絕對供應(yīng)量并沒有增加，只是短期內(nèi)加速了供應(yīng)步伐，等于是“明天的飯今天吃”。
但是，在供應(yīng)放量的同時，記者發(fā)現(xiàn)，并非所有的新增供應(yīng)都能轉(zhuǎn)化為實際的市場供應(yīng)。之前號稱將一次推出約3.4萬平方米的浦東櫻桃苑，記者在網(wǎng)上房地產(chǎn)頁面查詢時發(fā)現(xiàn)，這批房源不僅仍處于“即將開盤”的狀態(tài)，而且共計951套的房源中，全部為地下車庫，沒有一套是住宅。
顯然，對于市場而言，這3萬多平方米的供應(yīng)是“無效”的。但李振宇表示，一次性推出3萬平方米的車庫“畢竟是特殊情況，而且這批放出來之后，下次就沒得放了”。
他同時強調(diào)，此次上海相關(guān)部門出臺的打擊捂盤惜售及“3萬平方米預(yù)售底線”的政策，應(yīng)該會持續(xù)較長的時間，“因為在操作上沒什么難度”。
供應(yīng)放量抑制價格？
與此同時，由于現(xiàn)在仍處于新舊政策的“交接”時期，因此，仍有部分在政策出臺之前已拿到預(yù)售許可證的樓盤，仍在多次小批量地推售新盤。根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計，上周仍有11個樓盤的推盤量在1000平方米以下，其中大多數(shù)樓盤上周的供應(yīng)量不超過200平方米。據(jù)了解，位于近期備受關(guān)注的新江灣城板塊的合生國際江灣公寓，上周末也僅推出80余套住宅房源，開盤當(dāng)天即售出60余套，兩天內(nèi)這批房源全部售罄。值得注意的是，在新江灣城D1地塊以12000元/平方米的樓面價成交后，該樓盤的售價一直處于相對較快上漲態(tài)勢。
此次推出的新房源，售價已高達21000元~23000元/平方米，較第一期開盤時的最低不足10000元/平方米的售價已經(jīng)翻了一番。據(jù)知情人士透露，該樓盤開盤時有客戶在得知這一售價后對該公司的人員表示：“你們怎么賣得這么便宜？”
實際上，在“3萬平方米預(yù)售底線”的規(guī)定出臺后，已有開發(fā)商對記者表示，一次性大批量推售房源可能會使部分樓盤抬高價格。從目前的情況看，已有部分樓盤印證了這一“預(yù)言”。
據(jù)天天房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，9月15日有新增供應(yīng)的盛世新江灣最新報價已達13800元/平方米，較該樓盤上批價格高3000元/平方米。上周推新房源的新虹橋綠景園報價達45000元/平方米，比其7月份推盤時的26000元/平方米均價高出了19000元/平方米，漲幅達73%。
但李振宇認為，被“3萬平方米預(yù)售底線”政策“逼”出的供應(yīng)放量，將對抑制價格有比較明顯的作用，因為這一舉措將有效地抵抗此前被開發(fā)商廣泛使用的“饑餓式營銷”手段。
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“3萬”預(yù)售底線“變通術(shù)”
車庫代住宅以應(yīng)對“3萬平方米預(yù)售底線”的規(guī)定，一些已達到預(yù)售標準的樓盤在推售新房源時，會將車庫面積“混”入申請預(yù)售的樓盤面積中，間接達到控制住宅推售量的目的。
自買自撤膽子足夠大且有一定渠道的開發(fā)商，亦可能采取“自買自撤”的辦法來控制房源的數(shù)量。在推出新房源后，先“賣”出一部分，使可售房源減小。在售出一定數(shù)量之后，再將之前“賣”出的房源撤銷，變成可售房源進行銷售。當(dāng)然，實施這一“招”危險系數(shù)較大，一旦被舉報撤銷率奇高，也將引至政府相關(guān)部門的查處。
抬高房價這一招在眼下也會被使用。在3萬平方米的推售壓力下，開發(fā)商就無法通過多次小批量推售的方式調(diào)價，在一定程度上會壓縮開發(fā)商的利潤空間。為了避免利潤減少，開發(fā)商在一次性大批量推售房源的情況下，也會采取房價“一步到位”的方式，將房價抬高。
延遲工程進度一些資金實力雄厚的開發(fā)商，在政策要求樓盤修建到一定程度后必段申請預(yù)售的情況下，不排除會采取延長工程進度的方法，以達到推遲項目開盤時間的目的。在對房價仍將上漲的預(yù)期下，這一辦法同樣能使開發(fā)商在政策限制的情況下實現(xiàn)利潤最大化的目的。
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