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上海公寓開發(fā)比重大幅下降 未來房價撬高空間加大
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-9-20
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機上海新房的供應(yīng)量終于在進入“金九”第二周后止跌回升，也帶來了交易量的回暖。然而，供需關(guān)系依然嚴(yán)重失衡的商品公寓，讓房價在“金九銀十”期間再度爆發(fā)的可能性大增。
佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，本周全市商品房（不記動遷、配套房，下同）供應(yīng)量環(huán)比上升33.8%，達(dá)到44個項目54.76萬平方米，與同期成交量的差距越來越小。其中，住宅的供應(yīng)量更是大幅上升68.4%，共有31個住宅項目推出37.39萬平方米，還是遠(yuǎn)低于同期的成交量。平均每個住宅項目的供應(yīng)量僅1.2萬平方米，離政府要求的3萬平方米的體量還有較大差距。依此行情來看，只要政府加強管治，“金九銀十”期間供應(yīng)量還會有較大的提升空間。
本周新房供應(yīng)量的大幅回升，也讓樓市的交易有所回暖。佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，本周商品房成交量環(huán)比上升9.5%，達(dá)59.62萬平方米。帶動本周成交量大幅上升的另外一個原因是，位于浦東德加置地大廈在9月11日當(dāng)天交易了1~11層的2.17萬平方米房源。其47460元/平方米的均價，也把本周樓市的平均成交價格拉高9.6個百分點，達(dá)到11338元/平方米。
相比商品房受單個項目交易影響而量價齊高，住宅的表現(xiàn)則要平穩(wěn)得多。本周，住宅的成交量為49.14萬平方米，環(huán)比微升5%。與整體樓市受浦東商業(yè)項目整體成交拉高不同的是，住宅的平均成交價格略微下滑了1.5%，為9840元/平方米。
住宅房源的供需關(guān)系已經(jīng)長期緊張，平均成交價格卻在走低，其主要原因是可售質(zhì)優(yōu)房源的逐步減少和成交重心的快速外移。本周，外環(huán)以外住宅的成交量已經(jīng)占到全市的72.27%，而年初外環(huán)外住宅的成交量還不到全市的一半。
優(yōu)質(zhì)可售房源的大幅減少，供需關(guān)系的長期不見改善，已經(jīng)讓開發(fā)商的提價腳步在加快。本周推新房源的新虹橋綠景園報價達(dá)4.5萬元/平方米，比其上一次推盤時2.6萬元/平方米的均價上漲了1.9萬元/平方米，漲幅達(dá)73%。中科大學(xué)城本周推出的別墅房源報價已經(jīng)高達(dá)2.4萬元/平方米，較上批提價6500元/平方米；萬科新里程的新一批房源本次提價達(dá)到4000元/平方米，目前1.8萬元/平方米的售價相比該案2005年11月開盤時均價8100元/平方米，漲幅達(dá)122%。
9月的前12天里，房地局就批準(zhǔn)了100張預(yù)售許可證，可上市預(yù)售的房源達(dá)到122.79萬平方米。按照這個速度推算，9月新房的供應(yīng)量應(yīng)該可以超過8月200.36萬平方米，新房的供應(yīng)量與同期成交量的差距已經(jīng)在逐步縮小。然而，與市民購房相關(guān)性最強、也是今年以來價格上漲最快的公寓產(chǎn)品，供需關(guān)系卻是越來越緊張。在本月已推出的122.79萬平方米房源中，公寓僅占45.6%，為55.94萬平方米。遠(yuǎn)低于正常情況下公寓占樓市供應(yīng)量70%~80%的供應(yīng)比例，這也是導(dǎo)致如今市民感覺房越來越難買得到的主要原因。
佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在今年1~8月的1215.81萬平方米新房供應(yīng)中，公寓所占的比例僅為68.98%。年初的三個月，這個比例的逐步走低，就導(dǎo)致了之后4月份房價的由跌轉(zhuǎn)漲，直到如今的加速上漲。開發(fā)商在房價上漲的驅(qū)動下，也加大了公寓房源的供應(yīng)。但是，本身開發(fā)量的不足，使得公寓的供應(yīng)量在4月增加之后，又開始大幅下降。8月公寓占樓市總供應(yīng)量的比重已經(jīng)下降至59.84%，9月已經(jīng)看到的公寓供應(yīng)量更是只占到總供應(yīng)量的45.6%。
產(chǎn)品供應(yīng)的長期失衡，使得公寓產(chǎn)品緊缺價格高漲。網(wǎng)上房地產(chǎn)可售的住宅量下降到615.52萬平方米（數(shù)據(jù)截至9月13日），其中普通住宅的可售量更是低至334.32萬平方米，已經(jīng)遠(yuǎn)低于商業(yè)用房764.71萬平方米。
然而，上海樓市中產(chǎn)品供應(yīng)比例的失衡，在可預(yù)見的未來還看不到改善，而且還更趨嚴(yán)重。佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上半年上海共推出489.6萬平方米土地，其中公寓用地僅84.7萬平方米，僅占總供應(yīng)量的17.3%。由于沒有別墅供地，其余的土地中，商業(yè)用地占到65.3萬平方米，工業(yè)用地占339.6萬平方米。
本身已經(jīng)供應(yīng)不足的樓市，產(chǎn)品供需的進一步失衡，使得房價的上漲之勢更令人擔(dān)憂。
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