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萬科郁亮:房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點已經(jīng)到來

  • 2018年9月22日 ZhangHongYuan來源:華爾街見聞 247 8
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近日,萬科董事會主席郁亮在萬科南方區(qū)域9月月度例會上講話稱,房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點已經(jīng)到來,在社會迎來全方位轉(zhuǎn)折的背景下,所有行業(yè)無一幸免。

近日,萬科董事會主席郁亮在萬科南方區(qū)域9月月度例會上講話稱,房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點已經(jīng)到來,在社會迎來全方位轉(zhuǎn)折的背景下,所有行業(yè)無一幸免。

郁亮指出,應(yīng)對轉(zhuǎn)折點和不確定情況的最好方法就是“收斂”和“聚焦”。在此關(guān)鍵節(jié)點上,萬科把“活下去”作為基本要求,也是最終目標(biāo),回款目標(biāo)的達(dá)成因此變得非常重要。

他認(rèn)為,“6300億的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點、基礎(chǔ)和保障。如果6300億回款目標(biāo)沒有達(dá)成,我們所有的業(yè)務(wù)都可以停,因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去?!?/p>

不過,今年迄今,萬科的回款目標(biāo)仍有超過半數(shù)尚未完成。按照目前的銷售情況來看,萬科年末還會有1000億的長期庫存。

附郁亮講話全文如下:

當(dāng)前南方區(qū)域的回款壓力比較大,這不是因為南方區(qū)域做的不好,而是因為率先感受到了市場及行業(yè)變化,此外南方區(qū)域新業(yè)務(wù)發(fā)展走在集團的前面,這兩點結(jié)合到一起使得南方區(qū)域的壓力更大。在這樣的宏觀形勢下,我給大家講一講集團正在做的四件大事:

一、第一件事:戰(zhàn)略檢討

這是我們真正意義上第一次檢討萬科的整個戰(zhàn)略。盡管萬科在2012年就判斷行業(yè)進(jìn)入白銀時代、進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點,但這只是一種預(yù)測,并不知道什么時候會出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折。而今天,我們可以說轉(zhuǎn)折點實實在在到來了。在轉(zhuǎn)折點上,我們曾經(jīng)相信不會出現(xiàn)的東西都在出現(xiàn),比如2012年我們的研究報告中提到:中國的地產(chǎn)調(diào)控千萬不要成為韓國模式——買房憑票、賣房限制,因為當(dāng)時我們認(rèn)為中國市場經(jīng)濟改革經(jīng)歷了 這么長時間,不可能走回頭路了。但我們看到今天的限制非常多,已經(jīng)超出了當(dāng)初的研究。對于今天出現(xiàn)的問題,很多人認(rèn)為是行業(yè)出了問題,最多認(rèn)為是經(jīng)濟出了問題,難道只是行業(yè)或者經(jīng)濟出現(xiàn)了問題?

今天我們所面臨的轉(zhuǎn)折是全方位的:政治、 經(jīng)濟、國際、軍事等方方面面。上世紀(jì)90年代實施宏觀調(diào)控時,出現(xiàn)明星逃稅被判刑的案例,為什么20年之后又出現(xiàn)類似的情況?因為在社會全方位進(jìn)入轉(zhuǎn)折點時,所有行業(yè)無一幸免,所以大家不要認(rèn)為這僅僅是行業(yè)的問題。在這一背景下,我們必須對戰(zhàn)略進(jìn)行檢討,雖然我們所處的行業(yè)仍然有發(fā)展前景,但是我們做的事情必須要改變,必須要認(rèn)識到社會的方方面面都進(jìn)入轉(zhuǎn)折時期。

在這個時期我們應(yīng)該怎么做?只有四個字:“收斂”和“聚焦”,這是應(yīng)對轉(zhuǎn)折點和不確定情況的最好方法。只有收斂和聚焦,我們才能應(yīng)對正在發(fā)生的轉(zhuǎn)折;沒有收斂和聚焦,我們就很容易在轉(zhuǎn)折點中被淘汰。這么做有可能會失去機會、錯判形勢,但這是我們的選擇。這次三年事業(yè)計劃書的制定把“活下去”作為基本要求,我們的戰(zhàn)略圍繞“活下去”而展開,這是最底線的戰(zhàn)略,是“收斂”和“聚焦”的戰(zhàn)略。這次戰(zhàn)略檢討,希望大家充分意識到全方位轉(zhuǎn)折的到來,我們所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科“活下去”。因此回款目標(biāo)的達(dá)成變得非常重要,6300億的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點、基礎(chǔ)和保障,如果6300億回款目標(biāo)沒有達(dá)成,我們所有的業(yè)務(wù)都可以停,因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。從這個角度出發(fā),當(dāng)我們學(xué)會從底線去思考問題的時候,就很容易找到正確的方法。我們在對大形勢的理解和認(rèn)知方面務(wù)必達(dá)成一致,這樣就不容易出現(xiàn)行為不一、方向不一的問題,避免了很多麻煩。

集團要做的第一件事情,就是進(jìn)行戰(zhàn)略檢討,落實到事業(yè)部是三年事業(yè)計劃書的檢討,落實到我們具體的業(yè)務(wù)操作是“收斂”和“聚焦”,以“活下去”為最終目標(biāo)。

二、第二件事:業(yè)務(wù)梳理

戰(zhàn)略檢討之后,總部做的第二件事是業(yè)務(wù)梳理??偛孔鰳I(yè)務(wù)梳理有5個底線要求。之前總部梳理的底線要求主要面向新業(yè)務(wù),這次特別強調(diào)還應(yīng)包括開發(fā)業(yè)務(wù)的梳理。之前我們對開發(fā)業(yè)務(wù)一直很有信心,現(xiàn)在看來也并非如此,因為我們中大多數(shù)人沒有經(jīng)歷過2008年的政策調(diào)控,很多人對最基本的市場信號沒有反應(yīng)。在政策調(diào)控后,我們發(fā)現(xiàn)自己失去了發(fā)現(xiàn)客戶的能力,產(chǎn)品力也在不斷削弱,管理動作根本沒有考慮如何應(yīng)對政策調(diào)控,比如:不考慮一次性付款和分期付款的區(qū)別,更沒意識到回款延遲或沒有回款的時候給我們帶來的損失,因此四個區(qū)域需要對開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳 理。

再看6300億回款目標(biāo),今年還有一半多沒完成?,F(xiàn)在我們面對剩余50%的任務(wù),大家覺得非常困難,但是4、5年前出現(xiàn)過更難的情況,但最終我們?nèi)匀粚崿F(xiàn)了目標(biāo)。我們?yōu)槭裁匆獙﹂_發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理?未來支撐所有新業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流主要來源于開發(fā)業(yè)務(wù);未來集團有序增長的任務(wù)相當(dāng)一段時間內(nèi)都將依賴于核心業(yè)務(wù);萬科500強地位的維持,也主要靠開發(fā)業(yè)務(wù)。對集團來說,我們關(guān)注這么幾項基本工作:新業(yè)務(wù)發(fā)展、現(xiàn)金流、實現(xiàn)股東回報的有序增長、500強地位的提高,而這些都將依賴于開發(fā)業(yè)務(wù),所以對開發(fā)業(yè)務(wù)的梳理是必要的。集團在去年開始談有序增長的問題,遇到一線巨大的阻力和壓力。我們知道行業(yè)轉(zhuǎn)折到來的時候,我們需要開發(fā)業(yè)務(wù)來拉長有序增長的時間,來換得我們新業(yè)務(wù)發(fā)展的空間,來實現(xiàn)開發(fā)業(yè)務(wù)本質(zhì)的調(diào)整。

如果按照目前的銷售情況,集團年末會有1000億的長期庫存。對開發(fā)業(yè)務(wù)的梳理而言,我們關(guān)心庫存問題、換牌問題。同時我們要梳理哪些項目在未來變化之后能做得更好,哪些投資不太慎重需要進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)然我們更關(guān)心的是產(chǎn)品力和服務(wù)水平提升的問題,限價時代使得我們在產(chǎn)品力上不花功夫,但未來市場有可能不會增長,總體市場規(guī)模仍然很大,靠什么讓消費者選擇你?要靠性價比、產(chǎn)品和服務(wù)的能力,在這一點上,大家要花功夫。當(dāng)然,還包含建造效率問題。所以我希望我們大家補一補對于開發(fā)業(yè)務(wù)的梳理內(nèi)容。

關(guān)于非開發(fā)業(yè)務(wù)的梳理,集團提出了5個基本原則:

(1)投入和產(chǎn)出的匹配問題,嚴(yán)重不匹配的項目必須要調(diào)整。毫無疑問做業(yè)務(wù)必須要投入,但在討論投入與產(chǎn)出匹配的時候,也存在相應(yīng)的問題。三年事業(yè)計劃書第一次匯總匯報反映出所計劃的投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出公司可投額度,存在嚴(yán)重不匹配。我們有些業(yè)務(wù)是可以長期投入的,但是長期投入后沒錢回來、沒有產(chǎn)出,這樣會拖累整個集團,所以投入和產(chǎn)出嚴(yán)重不匹配的業(yè)務(wù),必須要調(diào)整。

(2)風(fēng)險和收益嚴(yán)重不匹配的業(yè)務(wù)必須要調(diào)整。當(dāng)時我們說GE,當(dāng)管理水平提高到6個西格瑪?shù)臅r候(即100萬出3.4個次品的缺陷率)業(yè)務(wù)就算管理不錯了。但對于今天萬科的體量,這樣的失誤率是不可接受的。比如,滴滴的小概率事件卻讓公司命懸一線,碧桂園的一系列事故造成非常大的麻煩。我們可以問一下自己,我們是否存在類似的情況?正是因為誠實、低調(diào)、憂患意識我們才躲過一劫。類似的還有一些小概率事件,比如教育的性侵問題、養(yǎng)老的責(zé)任事故、在建工地的重大安全事故、政治上的負(fù)面事件等等,一旦發(fā)生,我們業(yè)務(wù)只有關(guān)門。所以對于小概率、高風(fēng)險事件,我們需要認(rèn)真梳理,如何確保風(fēng)險可控。從自如的案例反思,這個行業(yè)的社會接受度為什么這么低:因為當(dāng)前整個社會都傾向于反資本、反大企業(yè),普通老百姓都把貧富懸殊、社會板結(jié)等問題都?xì)w結(jié)于大企業(yè)、大資本方,最可怕的是這是整個社會的共識,政府和知識界也站在普通民眾這一邊,來共同面對大資本和大企業(yè)。在這種轉(zhuǎn)折面前,我們必須要對大規(guī)模、小概率、高風(fēng)險事件保持敏感、確保可控。我們要認(rèn)真做好事情、心安踏實、不求出名,因此集團梳理的第二個原則是風(fēng)險和收益嚴(yán)重不匹配的業(yè)務(wù)需要進(jìn)行調(diào)整。

(3)做了三年還沒做成的業(yè)務(wù)不要再做。3年都沒做成的業(yè)務(wù),在過去可能會再給3年的時間或者換個團隊去做,但在今天需要對業(yè)務(wù)進(jìn)行收斂和聚焦的時候,應(yīng)該及時關(guān)閉。

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