20年嚴(yán)查屢查屢多 全國(guó)閑置宅地5年翻3倍

• 2018年1月8日 FanTianQing來源：鳳凰房產(chǎn) 1348 88
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  2018-2023年版房地產(chǎn)基金產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

2017年9月，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查的通知》，組織全國(guó)71個(gè)重點(diǎn)城市開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查。

全國(guó)閑置宅地5年翻3倍，這說明了什么？

2017年9月，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查的通知》，組織全國(guó)71個(gè)重點(diǎn)城市開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查。據(jù)各?。▍^(qū)、市）及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國(guó)土資源主管部門報(bào)送數(shù)據(jù)，地方結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，將檢查范圍增加至111個(gè)城市。

4個(gè)月后，2017年12月29日，國(guó)土資源部公布了檢查結(jié)果。此次檢查內(nèi)容是2013年以來住宅用地出讓合同執(zhí)行情況，總計(jì)檢查了2013年1月1日以來出讓的住宅用地52285宗、面積170404.7公頃，重點(diǎn)是按時(shí)開工、竣工情況和出讓價(jià)款繳納情況，各省級(jí)國(guó)土資源主管部門于2017年11月30日前完成檢查、提交報(bào)告。

檢查結(jié)果表明，全國(guó)住宅用地出讓合同執(zhí)行情況良好，合同正常履約比例達(dá)到81.8%，安徽等8個(gè)省級(jí)行政區(qū)正常履約合同超過90%，但檢查對(duì)象中仍有近二成不能正常履約。

記者比對(duì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，根據(jù)近二成的未履約率計(jì)算，2017年住宅用地閑置面積約3.4萬公頃，而根據(jù)國(guó)土資源部土地利用管理司原司長(zhǎng)廖永林公開對(duì)外發(fā)布的2012年11月數(shù)據(jù)，全國(guó)閑置房地產(chǎn)用地為1.1萬公頃，其中閑置住宅用地面積為7461公頃。這意味著，全國(guó)閑置住宅用地面積5年內(nèi)增長(zhǎng)3倍之多，國(guó)土資源部加大打擊囤地行為力度勢(shì)在必行。

20年嚴(yán)查屢查屢多

20余年來，國(guó)土資源部一直打擊囤地，以確保住宅有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。但現(xiàn)在看來，局面讓人無法樂觀。

早在1999年，國(guó)土資源部出臺(tái)的《閑置土地處置辦法》就明確規(guī)定，閑置土地滿1年的可征收土地閑置費(fèi)；滿2年以上的可無償收回土地使用權(quán)。2005年，“國(guó)八條”追加“1年不開工按土地出讓金的20%進(jìn)行罰款”。2009年新修訂的《閑置土地處置辦法》進(jìn)一步細(xì)化關(guān)鍵環(huán)節(jié)，比如將“動(dòng)工開發(fā)”定義為依法取得施工許可證后，區(qū)分需挖深基坑的項(xiàng)目、使用樁基的項(xiàng)目和其他項(xiàng)目，避免出現(xiàn)“僅圍墻動(dòng)工”現(xiàn)象。

2013年，國(guó)土資源部在全國(guó)范圍內(nèi)建立土地利用巡查制度，嚴(yán)厲打擊囤地行為，制度包括建設(shè)項(xiàng)目跟蹤、信息現(xiàn)場(chǎng)公示、價(jià)款繳納提醒、開竣工預(yù)警提醒、開竣工申報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)核查、閑置土地查處、建立誠(chéng)信檔案八項(xiàng)內(nèi)容。據(jù)國(guó)土資源部數(shù)據(jù)，截至2013年5月，全國(guó)閑置土地仍多達(dá)3.55萬公頃，其中房地產(chǎn)閑置土地1.07萬公頃。

在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的大趨勢(shì)下，2017年國(guó)土資源部加大巡查力度。去年全國(guó)兩會(huì)期間，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明就表示，根據(jù)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，國(guó)土資源部提出“住宅用地是保障住有所居的，不能拿來炒作囤積”，將進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，遏制炒作土地的投機(jī)行為。

2017年9月，國(guó)土資源部部署對(duì)71座城市住宅用地出讓合同執(zhí)行情況展開檢查的同時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，住宅用地是保障住有所居的，不能拿來炒作囤積，并明確了三個(gè)檢查工作環(huán)節(jié)，包括城市開展自查，省級(jí)國(guó)土資源主管部門指導(dǎo)、現(xiàn)場(chǎng)抽查核實(shí)和督導(dǎo)，以及國(guó)土資源部調(diào)研、督導(dǎo)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“從此次檢查精神來看，總體上是為了實(shí)現(xiàn)更好的供應(yīng)。很多房企存在一定的囤地可能，這會(huì)帶來很多新問題，比如各地在庫(kù)存增補(bǔ)方面乏力，房企又不主動(dòng)進(jìn)行開發(fā)，造成房源偏少的現(xiàn)象。所以，積極進(jìn)行檢查，也是為了形成有效供應(yīng)，使得各類土地資源得以真正的利用，防范土地資源浪費(fèi)?！?/p>

二成未履約誰是元兇

從2012年11月份的7461公頃到2017年11月底的3.4萬公頃，全國(guó)閑置住宅用地面積5年翻3倍。其大背景是，2012年全國(guó)出讓國(guó)有建設(shè)用地面積32.28萬公頃，2013年至2016年出讓20.32萬公頃、15.1萬公頃、12.0萬公頃和20.82萬公頃。

除了供應(yīng)量的連年疊加，近年來樓市調(diào)控趨嚴(yán)也導(dǎo)致部分房企以銷定產(chǎn)，降低施工速度。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“房企囤地一種是惡意的，主要是因?yàn)榈貎r(jià)上漲有利可圖，另一種是無意的，主要是由于開發(fā)壓力大，資金到位狀況差，本質(zhì)上都是對(duì)土地供應(yīng)和開發(fā)節(jié)奏的干擾。在實(shí)際操作中，囤地項(xiàng)目甚至可能會(huì)違規(guī)用于抵押，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策落地?！?/p>

中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄表示：“房企囤地主要有兩類原因，第一種是由于周邊同類型產(chǎn)品過多，等待更好的開發(fā)時(shí)機(jī)；第二類是開發(fā)商捂地等待升值，未來以更高的評(píng)估價(jià)格合作開發(fā)或者整體轉(zhuǎn)讓?！?/p>

但是，在合肥房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)凌斌看來，房企一般情況下是不情愿囤地的，其中沉淀的資金成本是一筆大賬，“從成本角度來考慮，第一要做規(guī)模，第二做速度，第三控制成本。按照合肥市場(chǎng)的測(cè)算，囤地資金成本率為12%，也就是說，如果有100億元的土地囤積，每年的成本就是12億元，開發(fā)企業(yè)是不愿意付這個(gè)錢的，它們更希望快進(jìn)快出?！?/p>

值得注意的是，國(guó)土資源部原副部長(zhǎng)贠小蘇曾公開表示，截至2009年底，全國(guó)54%左右的閑置土地主要是政府部門原因造成的，這顯然成為房企囤地的另一隱性因素，其主要反映在當(dāng)下的土地出讓合同明細(xì)中。

凌斌表示：“造成房企囤地的主要原因，客觀層面是開發(fā)企業(yè)以銷定產(chǎn)，市場(chǎng)銷售遇阻時(shí)降低開發(fā)速度；主觀層面是土地出讓合同明確了開工竣工期限，其中承諾的諸如水、電、氣、道路等配套條件沒有及時(shí)溝通履行，造成施工延誤。”

一半以上違約宗地在整改

針對(duì)囤地行為，各地政府和國(guó)土資源部門針對(duì)存在問題的宗地進(jìn)行了逐宗整改，目前已經(jīng)對(duì)一半以上違約宗地制定了整改措施。在追繳土地出讓價(jià)款方面，采取催繳、仲裁、提起訴訟等方式，按照合同約定對(duì)超期未支付價(jià)款的受讓方征收違約金；在督促開工、竣工方面，采取了向受讓方發(fā)出開竣工提醒通知書、約談督促、啟動(dòng)閑置土地處置程序等方式，督促加快開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。地方國(guó)土資源部門將進(jìn)一步規(guī)范管理，強(qiáng)化住宅用地出讓合同執(zhí)行監(jiān)管。

嚴(yán)控土地出讓環(huán)節(jié)是避免房企囤地的重要手段。嚴(yán)躍進(jìn)表示：“認(rèn)定方面其實(shí)壓力不大，但是囤地的原因有很多，尤其是類似動(dòng)拆遷等原因，都可以成為合理囤地理由，有很多解釋空間。建議后續(xù)土地項(xiàng)目也要貼上‘身份證’，這樣土地交易才可以實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)管控?！?/p>

劉澄表示：“囤地行為主要從時(shí)間上來界定，土地出讓程序完成后3年沒有合理原因不建設(shè)，可以初步認(rèn)為涉嫌囤地。限制囤地行為要從土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置條件，比如限定開工時(shí)間。減少囤地行為有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展?！?/p>

凌斌表示：“界定上還存在一定問題，按照國(guó)土資源部的界定，達(dá)到總投資的25%認(rèn)定為開發(fā)，不是囤地，現(xiàn)在房企開發(fā)都是分為四期，第一期達(dá)到25%，剩下三期根據(jù)市場(chǎng)情況逐步推進(jìn)，所以主要還是合同出讓明細(xì)問題造成囤地現(xiàn)象。合肥也遇到類似情況，比如十五里河地塊出讓之前環(huán)評(píng)問題沒有在土地出讓條件中列出來，開發(fā)企業(yè)拿地之后遇到環(huán)保部門對(duì)合肥的督查，以至于無法正常施工。建議采用土地意見書制度，對(duì)相關(guān)部門水、電、氣、市政配套、環(huán)保等問題采用書面契約形式，開發(fā)進(jìn)度就更加明確了。

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