上海樓市：成交遇冷 價(jià)格或進(jìn)一步下跌

• 2017年12月29日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 553 30
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)投資行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，今年上海郊區(qū)進(jìn)一步成為新房供應(yīng)的主力。

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況如何？

“不敢說(shuō)全部（二手房），現(xiàn)在誠(chéng)心賣(mài)房的基本都會(huì)給議價(jià)空間?！弊蛉眨虾Ｊ衅謻|新區(qū)金橋板塊一位房產(chǎn)中介告訴記者。這和去年上半年的情形完全不同，彼時(shí)這個(gè)板塊的房東面對(duì)多個(gè)買(mǎi)房者“搶房”的行情，大多會(huì)選擇臨時(shí)漲價(jià)。

二手房市場(chǎng)往往能夠反映出樓市的真實(shí)冷暖。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭日前表示，上海二手房市場(chǎng)今年的成交量，相比去年出現(xiàn)了腰斬，“成交量甚至可以說(shuō)降到了腿肚子，價(jià)格相比去年也跌了10%左右”。

成交遇冷

數(shù)據(jù)顯示，截至12月26日，上海市新建商品住宅市場(chǎng)累計(jì)成交面積620萬(wàn)平方米，同比下降52%；成交均價(jià)47390元/平方米，同比上漲24%。

新房成交量的下滑是由于供給的減少。上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，截至12月28日，上海新建商品住宅可售面積僅為474萬(wàn)平方米。在低供應(yīng)量的背景下，上海新房市場(chǎng)單周成交量此前一度低于10萬(wàn)平方米，這個(gè)交易量甚至低于2014年上海樓市深度調(diào)整時(shí)的周度成交量。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，今年上海郊區(qū)進(jìn)一步成為新房供應(yīng)的主力。數(shù)據(jù)顯示，今年新房供應(yīng)面積排名前三的嘉定區(qū)、青浦區(qū)和寶山區(qū)，加起來(lái)的供應(yīng)面積占全市總供應(yīng)量的47.4%，比去年提升5.8個(gè)百分點(diǎn)；而徐匯區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)今年沒(méi)有項(xiàng)目入市，據(jù)悉，某個(gè)區(qū)整年沒(méi)有新房供應(yīng)的現(xiàn)象在上海樓市歷史上非常少見(jiàn)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，上海外圍區(qū)域供應(yīng)成為主力主要是價(jià)格因素，郊區(qū)一般以剛需為主，均價(jià)比較低，可以稀釋中高端樓盤(pán)對(duì)均價(jià)的影響。據(jù)悉，今年開(kāi)發(fā)商預(yù)售證申領(lǐng)困難，尤其是一些高價(jià)樓盤(pán)很難通過(guò)審核。

去年10月，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，提出進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房預(yù)銷售管理，全市新建商品住房銷售方案?jìng)浒笇?shí)行市、區(qū)兩級(jí)審核（包括預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案），對(duì)上市房源定價(jià)不合理的，堅(jiān)決予以調(diào)整。加強(qiáng)在售新建商品住房項(xiàng)目銷售價(jià)格監(jiān)測(cè)監(jiān)管，不得擅自提價(jià)。

在預(yù)售限價(jià)政策的影響下，今年部分入市樓盤(pán)價(jià)格和二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯，今年上半年上海樓市屢現(xiàn)排隊(duì)搶房現(xiàn)象。5月，上海市住建委發(fā)文，明確要求新開(kāi)盤(pán)商品住房采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)方式公開(kāi)銷售；嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制；不得以任何名義收取價(jià)外價(jià)。

從新入市樓盤(pán)的搖號(hào)情況看，除了今年12月的中金海棠灣項(xiàng)目，其他樓盤(pán)參與搖號(hào)的客戶數(shù)普遍高于開(kāi)發(fā)商推盤(pán)數(shù)。但盧文曦指出，隨著調(diào)控深入以及市場(chǎng)預(yù)期的逐步改變，一些新盤(pán)客戶的轉(zhuǎn)化率目前只有四成，而上半年可以達(dá)到七成。

市場(chǎng)預(yù)期的改變，也影響了二手房的成交量和成交價(jià)。同策研究院首席分析師張宏偉援引數(shù)據(jù)稱，今年前11個(gè)月上海二手房共計(jì)成交13.97萬(wàn)套，較去年同期大跌61%。從月均數(shù)據(jù)看，上海今年二手房市場(chǎng)月均成交量在1.1萬(wàn)套左右，明顯低于2016年3萬(wàn)套左右的月均成交量，另外，上海二手房月度成交量在去年3月達(dá)到過(guò)最高值，為5.66萬(wàn)套。

房企也觀望

影響買(mǎi)房者心態(tài)的，除了樓市成交量下滑、二手房出現(xiàn)議價(jià)空間外，還包括調(diào)控政策的出臺(tái)以及購(gòu)房門(mén)檻等。一位在2015年年末就開(kāi)始籌劃買(mǎi)首套房的人士表示，受限于“5年社?！遍T(mén)檻，他在2016年沒(méi)能買(mǎi)到房，在滿足購(gòu)房條件后，能買(mǎi)得起的房子又太偏遠(yuǎn)，“還是再等等看”。

盧文曦指出，在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)下，購(gòu)房客群或進(jìn)一步減少。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期成交低迷，二手房議價(jià)空間有進(jìn)一步打開(kāi)的苗頭，尤其是一些“老破小”或者總價(jià)千萬(wàn)以上的房源，接近9折的案例有所增多，因此，二手房市場(chǎng)伴隨著量能下滑，成交價(jià)還有進(jìn)一步下跌的可能。

實(shí)際上，觀望情緒在房企中也存在?！耙?yàn)橄迌r(jià)，很多拿了高價(jià)地的房企現(xiàn)在沒(méi)有辦法開(kāi)盤(pán)，如果明年限價(jià)政策持續(xù)，很多房企可能會(huì)拖不起?！币晃坏禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商高管表示。

楊紅旭指出，當(dāng)前樓市地價(jià)存在一定的泡沫，從地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重看，由于房企土地購(gòu)置均價(jià)漲幅高于商品房成交均價(jià)漲幅，今年10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)占商品房銷售均價(jià)的比重已經(jīng)達(dá)到了64%，創(chuàng)下歷史新高。

資料顯示，在2016年，由于一線及部分熱點(diǎn)城市樓市火爆，開(kāi)發(fā)商搶地導(dǎo)致地王頻出，“面粉貴過(guò)面包”的地塊數(shù)量大增，地價(jià)漲幅較大。2016 年下半年，部分熱點(diǎn)城市出臺(tái)相應(yīng)政策控制地價(jià)增長(zhǎng)，但從全國(guó)層面來(lái)看，總體地價(jià)漲幅并未受到抑制，2017年前11個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)為5161元/平方米，再創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)26.4%。

“從現(xiàn)在的狀態(tài)看，我們打算分兩步走，限價(jià)和市場(chǎng)價(jià)之間價(jià)差不高的項(xiàng)目，我們會(huì)處理掉；如果價(jià)差太高，明確會(huì)虧損的則要想辦法，比如把存量資產(chǎn)進(jìn)行證券化等方式。我們要保證現(xiàn)金流、謹(jǐn)慎調(diào)倉(cāng)?！币晃簧鲜蟹科蟾吖軓?qiáng)調(diào)，明年房企最重要的是“掌握現(xiàn)金流的平衡”。

一位浙江房企高管則表示，公司此前主要布局三四線城市，目前公司正在“搶收”：搶開(kāi)盤(pán)、快去化、快回籠。據(jù)悉，受益于三四線樓市的火爆行情，該公司在這兩年里每年的銷售額增幅均超過(guò)100%。

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