零溢價(jià)成交頻現(xiàn) 北京土地市場(chǎng)回歸理性

• 2017年11月16日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 546 30
• 繁體

• 

  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

進(jìn)入今年第四季度，北京土地出讓金已突破2000億元，但同時(shí)，北京住宅土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了罕見(jiàn)的土地流拍、零溢價(jià)成交現(xiàn)象?？梢?jiàn)，今年北京樓市的不斷降溫，已經(jīng)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)上。

北京土地市場(chǎng)降溫，零溢價(jià)成交頻現(xiàn)。

進(jìn)入今年第四季度，北京土地出讓金已突破2000億元，但同時(shí)，北京住宅土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了罕見(jiàn)的土地流拍、零溢價(jià)成交現(xiàn)象?？梢?jiàn)，今年北京樓市的不斷降溫，已經(jīng)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)上。

火熱 北京土地出讓金破2000億

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2017年11月12日，今年北京成交經(jīng)營(yíng)性土地、工業(yè)地塊等地塊共計(jì)90宗，今年北京土地出讓金總額高達(dá)2374.5億余元，比去年全年北京土地出讓金總額增長(zhǎng)179%。

其中，今年北京成交的住宅用地有63宗，比去年全年北京成交的住宅用地多了48宗。從各個(gè)行政區(qū)住宅用地成交情況來(lái)看，截至2017年11月12日，大興區(qū)成交住宅用地最多，有14塊，排在第一；房山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、平谷區(qū)三個(gè)行政區(qū)成交住宅用地都是6塊，并列排在第二。

北京熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地受到房企的追捧。今年4月25日，北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)區(qū)C4組團(tuán)YZ00-0803-0603地塊F1住宅混合公建用地出讓，吸引了葛洲壩，中海，河南正商，金隅+住總，國(guó)瑞 ，首開(kāi)+保利，中糧＋天恒＋旭輝，金地，石榴，碧桂園等多家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)多番競(jìng)價(jià)后，最終北京國(guó)瑞興業(yè)房地產(chǎn)控股有限公司以38億元奪得此地，溢價(jià)率達(dá)到58.33%。

無(wú)獨(dú)有偶，在同一天出讓的北京市朝陽(yáng)區(qū)管莊鄉(xiāng)塔營(yíng)村1208-605地塊F1住宅混合公建用地，也吸引了北京城建、遠(yuǎn)洋、中海、富力、中糧+天恒+旭輝、中駿、萬(wàn)科、河南正商、首開(kāi)等多家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)55輪競(jìng)爭(zhēng)，北京城建以32.6億元?jiǎng)俪觯鐑r(jià)率超過(guò)55%。

記者梳理中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2017年11月12日，溢價(jià)率達(dá)到或超過(guò)50%的住宅用地共有5宗，其中有2宗地塊是建自住型商品房，有3宗地塊是建限價(jià)房。

轉(zhuǎn)冷 零溢價(jià)成交頻現(xiàn)

今年10月27日，北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0301-0029等地塊終于在掛牌競(jìng)買申請(qǐng)截止前的6小時(shí)，收到了第一次報(bào)價(jià)，而這也是該地塊收到的唯一一次報(bào)價(jià)，最終該地塊以底價(jià)被北京金地遠(yuǎn)景企業(yè)管理咨詢有限公司摘得。

零溢價(jià)率成交的地塊并不止此一例，且在今年的北京土地市場(chǎng)中頻頻出現(xiàn)。進(jìn)入10月份，零溢價(jià)成交的住宅用地出現(xiàn)頻率進(jìn)一步加快。在大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0301-0029等地塊成交后的一個(gè)星期時(shí)間里，又有兩宗住宅用地以底價(jià)成交，分別位于大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)和朝陽(yáng)區(qū)東壩鄉(xiāng)駒子房村。

記者通過(guò)查閱北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)網(wǎng)站公開(kāi)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，以北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0301-0029等地塊為代表的多個(gè)今年零溢價(jià)成交的地塊都是在掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間才等到第一個(gè)也是唯一一個(gè)報(bào)價(jià)的房企。

而平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)03-01地塊就沒(méi)這么“幸運(yùn)”。從9月30日掛牌，到11月3日，30多天的等待都沒(méi)能讓平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)03-01地塊等到競(jìng)買的“主人”，最終流拍，成為時(shí)隔兩年后北京再次出現(xiàn)流拍的住宅用地。根據(jù)相關(guān)資料顯示，該地塊位于北京平谷區(qū)中心東南方向7公里處的夏各莊新城，位置略顯偏遠(yuǎn)，現(xiàn)階段周邊相關(guān)配套設(shè)施仍不完善；同時(shí)，地塊本身住宅部分建面不大，限制商品房銷售均價(jià)不超過(guò)26014元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過(guò)27315元/平方米。

北京土地市場(chǎng)降溫

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者，“去年北京土地供應(yīng)不足，使得房企在北京土地儲(chǔ)備并不多。今年上半年，品牌房企在北京土地市場(chǎng)處于急于補(bǔ)倉(cāng)的狀態(tài)，再加上品牌房企獲得較高的銷售額，就會(huì)積極地將銷售款用在購(gòu)置土地上。正因?yàn)槿绱耍衲晟习肽瓯本┩僚氖袌?chǎng)出現(xiàn)了多宗高溢價(jià)地?！?/p>

進(jìn)入今年10月，北京土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫?！敖衲甑谒募径龋科筚Y金壓力越來(lái)越大。在信貸政策收緊之下，房企貸款成本提高，導(dǎo)致房企拿地成本也在增加，所以房企拿地的意愿逐漸減弱?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，從目前北京土地市場(chǎng)可以看出，住宅地價(jià)出現(xiàn)了高位回落，房企持有比例明顯降低，相比今年上半年動(dòng)輒50%的持有比例，最近北京住宅土地競(jìng)爭(zhēng)激烈度降低了。

“在北京土拍市場(chǎng)執(zhí)行新規(guī)則后，并沒(méi)有放松的跡象。房企對(duì)于未來(lái)中小戶型能否得到市場(chǎng)認(rèn)可、限價(jià)對(duì)于企業(yè)利潤(rùn)有多大影響等問(wèn)題，還存有一定的顧慮。所以年末房企在參與土地競(jìng)拍中會(huì)做出更理性的權(quán)衡，從地塊位置、土地總價(jià)、成本可控等方面進(jìn)行精選土地?！惫阏f(shuō)。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年末，在北京土地市場(chǎng)中，零溢價(jià)宅地有可能會(huì)出現(xiàn)。盡管品牌房企依然看好北京土地市場(chǎng)，但若是北京住宅用地總價(jià)過(guò)高，超出品牌房企承受范圍，品牌房企也不會(huì)考慮的。郭毅也表示，“今年末，總價(jià)過(guò)高、配建產(chǎn)品屬性過(guò)多、位置不好的北京宅地，將面臨零溢價(jià)成交，或是被流拍。品牌房企在北京搶地，不會(huì)再像之前那么激烈，品牌房企參與競(jìng)拍北京土地會(huì)更加理智。未來(lái)，北京土地市場(chǎng)將會(huì)回歸理性。”

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡