多個租賃試點城市進入“存量房時代” 長租公寓將迎來什么？

• 2017年10月11日 FanTianQing來源：鳳凰網 606 34
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超4萬億的市場前景，不斷分化的專業(yè)市場格局，讓各路資本不斷涌入房屋租賃領域。自如友家、青客公寓、you+公寓、魔方公寓……各色長租公寓品牌如雨后春筍般涌現。龍湖、萬科、復星、旭輝、世茂、石榴等一批實力開發(fā)商都選擇以自建團隊或合作的方式進入這個領域，發(fā)展模

不少房企都爭相布局長租公寓市場，各色長租公寓品牌如雨后春筍般涌現。

市場迎來拐點 多個租賃試點城市進入“存量房時代”

房源緊張，奇貨可居。房東作難，星夜搬家……都市里，多數年輕人的租房回憶中都有不堪回首的遭遇。但是，隨著“租售并舉，加大住房租賃市場培育力度“多項政策的逐步落實，這樣的情況正在改變。7月22日，武漢成立住房租賃專業(yè)委員會；8月9日，杭州當地政府與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團就合作搭建智慧住房租賃監(jiān)管服務平臺簽署協議；8月21日，成都也正式成立住房租賃專業(yè)委員會。

據了解，首批12個住房租賃試點城市正在陸續(xù)進入存量房時代。其中杭州、成都最近都傳出二手房交易規(guī)模都超過一手房交易規(guī)模的信號，標志市場正式進入存量房時代，武漢、南京等城市也逐漸步入存量房時代，在此之前，京滬深等一線城市已經進入這一階段。有業(yè)內人士表示，“進入存量房階段，是城市房地產市場進入成熟期的標志，在此之前北京、上海等一線城市早已進入這一階段，租賃性需求將會大大增加。”

根據成都市房管局的統計，截至目前，該市可用于出租的存量住房總數達60余萬套存量。而這樣的空置比例，在多個試點城市中都存在?！笆袌錾献赓U房源緊張的錯覺應該得到糾正了。不是缺少房源，而是缺少撬動租賃房源入市的機制和規(guī)劃?！眱?yōu)客逸家相關負責人表示，隨著政府鼓勵房地產租賃市場發(fā)展各項規(guī)定的出臺，這樣的行業(yè)基本生態(tài)必然發(fā)生變化。

根據智研咨詢發(fā)布的《2017-2022年中國短租公寓市場行情動態(tài)及發(fā)展前景預測報告》，長租公寓市場正慢慢成為一個“新”的產業(yè)，成為房地產存量市場下一個新的盈利突破口?！皣鴥仁袌鐾瑫r容納幾家上市公司沒問題?！痹趧⑾柩壑?，整個住房租賃市場是一塊龐大的蛋糕。政策落實力度不斷加強，行政和市場的推動合力越來越大。劉翔更加肯定自己的判斷——市場迎來了拐點。

行業(yè)來到賽點 風口之上比“精細化運營”

從2002年至今，長租公寓已經經歷了10年多年的發(fā)展，2014年迎來了互聯網和資本的兩大浪潮，這個行業(yè)才真正站到了風口之上，但是目前也仍然處于初級階段。

超4萬億的市場前景，不斷分化的專業(yè)市場格局，讓各路資本不斷涌入房屋租賃領域。自如友家、青客公寓、you+公寓、魔方公寓……各色長租公寓品牌如雨后春筍般涌現。龍湖、萬科、復星、旭輝、世茂、石榴等一批實力開發(fā)商都選擇以自建團隊或合作的方式進入這個領域，發(fā)展模式各具特色。

劉翔認為：“未來長租公寓的內涵核心是基于互聯網的高效精細化運營能力，這恰好是優(yōu)客逸家的強項?！毙判膩碜杂谝豁棥靶袠I(yè)首家”的創(chuàng)舉——從4月份開始已經持續(xù)盈利，7月，武漢公司實現盈利，這是長租公寓行業(yè)，首家實現規(guī)?；钠髽I(yè)，給一直備受盈利困擾的長租公寓行業(yè)帶來了曙光。

“具備精細化運營能力優(yōu)勢的企業(yè)，通過產品能力和服務體系方面的管控，最終勝出的表現在于，規(guī)?；l(fā)展后體現出的擴張速度和質量上的穩(wěn)定。在風口來臨的時候，擁有了獲得先機的可能。”在多名業(yè)內人士眼中，多方勢力交匯的長租公寓已經發(fā)展到一個關鍵的“賽點時刻”。

有數據統計，2016年一共有17家長租公寓品牌拿到了資本的投資?！斑@是一塊極具誘惑的蛋糕，但誰能笑到最后，運營仍是最關鍵的因素?！眲派假Y本華西負責人王禹淇這樣認為。

并且，行業(yè)新格局的形成的過程中，運營的能力的考題難度明顯升級。

行政+市場雙核驅動 用良性競合推動產業(yè)大發(fā)展

租房是大眾需求。有數據顯示，到2020年中國或有3億人租房，有2.5萬億的住宅租賃市場規(guī)模，而目前各類長租公寓的市場規(guī)模僅有8000億元，未來長租公寓無疑還有巨大的市場潛力；

正是這樣巨大的前景和不斷的政策利好，使這個新興市場快速升溫。目前，長租公寓已經進入了三股勢力：市場化長租公寓運營商、開發(fā)商以及國企的供應方，后者又被簡稱為租賃市場的“國家隊”。

“這樣的多元市場主體機構，符合多渠道培育市場供應主體，滿足不斷增長的住房租賃需求的發(fā)展思路，給市場化力量留下了巨大的空間。”中城投資首席研究員陳延彬認為，“市場化的租賃平臺和政府的租賃平臺，能夠形成一定的互補，雙核驅動盡快探索出租售并舉時代的穩(wěn)定運營模式?！?/p>

有業(yè)內專家表示，作為誕生于成都的本土企業(yè)，優(yōu)客逸家在這方面做出了不錯的探索。據了解，UOKO目前已經打造出兩大住宿品牌——UOKO優(yōu)客逸家和UOKO公寓。前者是中國（長租公寓）領導品牌，分散式長租公寓產品品牌，目前在成都、武漢、北京、杭州等四地運營，累計管理房間數3萬多間，為8萬多名城市年輕租房人群提供過服務，已獲得君聯資本、源渡創(chuàng)投等一線投資機構的注資。后者則是UOKO公寓，中國連鎖（集中式）公寓品牌，是一套科學化、程序化、標準化、規(guī)范化的高效集中物業(yè)運營體系，已經與各地政府、知名開發(fā)商形成多方面合作：打造園區(qū)品牌長租公寓，豐富園區(qū)配套；提供房產托管運營服務，有效去庫存；成立合資公司，共同運營社區(qū)資源。

“兩大品牌各自擁有不同的運營邏輯，特別是大力發(fā)展租賃市場和各類地方國企進入租賃市場以后，UOKO公寓模式正在高速發(fā)展。”優(yōu)客逸家相關負責人這樣表示。鏈家研究院相關負責人楊現領則認為，“運營能力和產品供給是目前長租公寓領域的兩大難點。而在這個產業(yè)鏈上，優(yōu)客逸家代表的市場化力量和“國家隊”正好形成互補。各地試點城市推動租賃市場發(fā)展過程中，完全可以采用合作模式共同推動行業(yè)發(fā)展?！眱?yōu)客逸家已經在武漢啟動了類似的合作，為全行業(yè)提供了一個示范樣板。劉翔表示，接下來還將在更多城市快速推進類似業(yè)務。對優(yōu)客逸家來說，未來不單純是一個長租公寓品牌，而是一個整合了上下游供應鏈的租住服務平臺。

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