“商改租”未必是最優(yōu)選擇？ 商辦類項目市場需回歸健康

• 2017年9月5日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1437 95
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企業(yè)行為勢必受到政府監(jiān)管，而就目前已經(jīng)出臺“商改租”政策的廣州、上海、佛山和南京來說，其用語都十分謹慎，除要滿足采光、通風(fēng)和消防等各類要求外，改建行為需向有關(guān)部門申請。

　　“商改租”未必是最優(yōu)選擇？

　　在一些人將“商改租”視為“商改住”的“出路”時，也有人對此并不看好。

　　張大偉對記者分析說，他對在建商辦類項目的開發(fā)商的建議是，在目前租售比只有1%~2%的背景下，若想實現(xiàn)資金的迅速回流，在上海、北京這兩個對商辦類項目進行限購的城市中，不如順勢將“類住宅”改為“真商辦”，“改成‘真商辦’之后即便大幅降價，也比在1%~2%租售比的條件下通過‘商改租’來回流資金要靠譜得多?！?/p>

　　“商改租”的前提是開發(fā)商必須長期將資產(chǎn)鎖定在自己手中，先自持，再出租。佛山就明確提出，“一旦‘商改租’，10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”；南京也提出，“改建房屋將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自持物業(yè)并用于出租，不得分割轉(zhuǎn)讓”，廣州則稱，“改建后的租賃住房不得銷售”。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，“商改租”與此前房企自持物業(yè)的相同困難是開發(fā)商的資金安全問題，相比于買賣市場上的快速回流，開發(fā)商一旦自持物業(yè)用于出租，則完全是另一套商業(yè)模式，回報周期較長，對開發(fā)商來講是極大的壓力。她預(yù)測稱，假使“商改租”真能成功推行，客觀上對租賃市場肯定是一個促進，開發(fā)商和運營商會推出類別更豐富的不同檔次的產(chǎn)品，但對租房人群來說未必會是好消息，“這樣一來，一二線城市的房租估計會普遍上漲，開發(fā)商通過提供高品質(zhì)租賃房屋，以及周邊配套增值服務(wù)的方式提高‘客單價’，以達到盡可能緩解資金回流壓力的目的。”

　　金羽也有相似的感受，盡管最近找上門來的萬科旗下的項目經(jīng)理很多，但至今沒有一個人拍板決定將項目交給泊寓進行長租公寓運營?！啊谈淖狻瘜﹂_發(fā)商來說并不是最優(yōu)選擇?！苯鹩鸶嬖V記者，京滬兩地在建商辦類項目即使受到限購令影響，但其前期開發(fā)投入是按正常商辦類項目成本進行投入的，若將其改造為長租公寓，則意味著還要付出另一部分成本，去換取一個并不能有效、快速形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的租賃模式，這并不是一筆劃算的買賣。

　　實際上，“商改租”一直在進行著，此前也無城市明令禁止，只是最近一段時間相關(guān)部門有意識地將部分商辦類項目“引導(dǎo)”至租賃市場。據(jù)了解，絕大多數(shù)集中式長租公寓品牌均是自持或?qū)ぷ馍剔k類項目后將其改造成長租公寓，這套模式已經(jīng)存在了多年，開發(fā)商和運營商也并未找到獲得高收益的辦法?！白罱荒甓嘁詠砦覈芗爻雠_推進租賃市場發(fā)展的政策，歸根結(jié)底就是在做一個加法和一個減法：增加租賃住房的供應(yīng)量；降低選擇租房的各種阻力?！睆埓髠フJ為，“商改租”只是提高供應(yīng)量的一個方式而已，最近出臺的關(guān)于使用集體用地建造租賃住房的政策同樣是為租賃市場提供增量，“租購?fù)瑱?quán)的提法則是減法的一種形式?！?/p>

　　“以北京為例，目前租賃市場的規(guī)模有一千多億，即便將所有‘類住宅’都‘轟進’租賃市場為其提供增量，對供應(yīng)端的改變也不會立竿見影。”金羽分析說，租賃市場長期以來的問題并不只是“供應(yīng)不足”，而是“收益率低”，允許“商改租”只是加大供應(yīng)，“還是希望上述幾地的有關(guān)部門盡快出臺‘商改租’的實施細則，才有助于開發(fā)商制定具體方案?！?/p>

　　商辦類項目市場需回歸健康

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，“商改租”所指向的并不僅是住宅市場，也意在對此前一段時間混亂不堪的商辦類項目進行整頓。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)字顯示，以北京為例，2017年初至3·26新政當天，北京地區(qū)成交商辦類項目9933套，其中“類住宅”占比為60%，而3月27日至8月上旬，北京地區(qū)商辦類項目成交量低于1500套。

　　北京的主要產(chǎn)業(yè)都集中在四環(huán)內(nèi)甚至三環(huán)內(nèi)的中心城區(qū)，但在五環(huán)甚至六環(huán)路沿線的一些地區(qū)卻還密密麻麻地排列著商辦類項目。著名的“北京像素”和“卡夫卡公寓”都位于四環(huán)外，由于其周圍沒有相關(guān)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境而幾乎被農(nóng)田包圍，開發(fā)商不得不將其改造為“類住宅”。

　　郭毅分析說，此類現(xiàn)象與上海相似，有政府規(guī)劃地塊使用用途失當?shù)膯栴}，“商辦類項目的地塊首先應(yīng)當根據(jù)地塊本身的區(qū)位條件來規(guī)劃，周圍沒有相關(guān)產(chǎn)業(yè)的不應(yīng)規(guī)劃為商辦類項目地塊。此外，既然規(guī)劃了商辦類地塊，就應(yīng)當將有關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至地塊附近的區(qū)域，讓商辦類項目有需求。目前的做法是產(chǎn)業(yè)并沒有轉(zhuǎn)移過來，附近居民只有住宅需求沒有商業(yè)辦公需求，開發(fā)商不得不順著市場走改建成‘類住宅’。”

　　京滬兩地限購令施行后，“真商辦”取代“類住宅”，開發(fā)商“瘋狂”拿地的情況有所收斂。金羽對記者說，之前開發(fā)商以商辦類項目的名義拿地，是一種“討巧”的做法，無論是拍得了商辦類還是住宅類用地，實質(zhì)上都是為了“瘋狂拿地，瘋狂蓋住宅”?！熬麅傻氐男抡屔剔k類項目回歸‘真商辦’成為一件好事，開發(fā)商拿地前要想清楚能干還是不能干，不能干就別干。萬科總經(jīng)理郁亮說得很清楚，‘當好農(nóng)民種好地’，既然是商辦類項目，就按照商辦類項目進行開發(fā)，否則就別拿這塊地?！?/p>

　　隨著一系列對商業(yè)地產(chǎn)項目的整治措施，開發(fā)商似乎也感到轉(zhuǎn)型迫在眉睫。8月上旬，北京保利聯(lián)合金茂、綠地、首創(chuàng)、華潤、遠洋和旭輝等旗下有諸多商辦類項目的開發(fā)商“抱團取暖”，成立了北京商辦聯(lián)盟。北京保利提出“構(gòu)筑房企資產(chǎn)聯(lián)盟”，無論租售，都將商辦類項目進行長線運作。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云在商辦聯(lián)盟成立儀式上表示，商辦類項目的存量時代已經(jīng)到來，增量時代一去不返，“以前是賣房子，現(xiàn)在是賣服務(wù)?！辈淘普f，新的市場環(huán)境要求房企角色從開發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)為運營商，并考慮新的問題，比如怎樣將資產(chǎn)證券化；如何進行有效的運營和管理；產(chǎn)品形態(tài)上如何尋求突破等。

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