樂(lè)視超10城囤2.5萬(wàn)畝地 能靠“特色小鎮(zhèn)”盤(pán)活生態(tài)化反么

　　巨量的土地儲(chǔ)備，對(duì)于陷入資金鏈斷裂泥沼的樂(lè)視來(lái)說(shuō)，成為了最大的籌碼。近日，有消息稱樂(lè)視正在與萬(wàn)科洽談出售世茂·工三項(xiàng)目。有知情人士透露，樂(lè)視的意向交易價(jià)格為40億元，但是萬(wàn)科方面認(rèn)為價(jià)格太高，不可能接受。事實(shí)上，對(duì)于土地儲(chǔ)備量超過(guò)2.5萬(wàn)畝的樂(lè)視來(lái)說(shuō)，這次計(jì)劃中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓可能只是整個(gè)樂(lè)視地產(chǎn)板塊出售計(jì)劃中的一小部分，而融創(chuàng)中國(guó)與樂(lè)視在地產(chǎn)層面上全面推進(jìn)的合作才是其地產(chǎn)板塊的大動(dòng)作。

　　樂(lè)視有意萬(wàn)科不接？

　　盡管樂(lè)視苦苦陷于資金危機(jī)無(wú)法自拔，各項(xiàng)業(yè)務(wù)都受到嚴(yán)重沖擊，但其手中的地產(chǎn)項(xiàng)目卻成了其屢次扭轉(zhuǎn)局面的籌碼。此前，樂(lè)視CFO張巍在與樂(lè)視債權(quán)人在樂(lè)視大廈就樂(lè)視償還供應(yīng)款進(jìn)行了商討。據(jù)悉，在與債權(quán)人溝通中，張巍透露，樂(lè)視在與萬(wàn)科洽談世茂·工三項(xiàng)目的出售，樂(lè)視的意向交易價(jià)格約為40億元。世茂·工三商業(yè)項(xiàng)目如成功出讓，銀行擠兌和供應(yīng)商欠款會(huì)解決，部分銀行可繼續(xù)給樂(lè)視續(xù)貸，只要樂(lè)視業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展，樂(lè)視資金問(wèn)題是可以解決的。

　　公開(kāi)信息顯示，樂(lè)視控股已把世茂·工三股權(quán)全部質(zhì)押給中信銀行，從而融資約20億元。去年5月中旬，世茂股份公告稱，將向樂(lè)視控股(北京)有限公司轉(zhuǎn)讓下屬世茂新體驗(yàn)公司持有的北京財(cái)富時(shí)代置業(yè)有限公司，以及世茂商管公司持有的北京百鼎新世紀(jì)商業(yè)管理有限公司的100%股權(quán)，交易價(jià)格分別為29.2億元和0.52億元，合計(jì)為29.72億元。而由于中信銀行并未給樂(lè)視控股斷貸，所以樂(lè)視控股仍有時(shí)間來(lái)為世茂·工三項(xiàng)目尋找買(mǎi)家。有媒體透露，目前有不少地產(chǎn)公司有意接手世茂·工三項(xiàng)目，但對(duì)價(jià)格期待不高，一家有意向的地產(chǎn)公司期待的價(jià)格是不超過(guò)25億元。有開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)20億元被樂(lè)視團(tuán)隊(duì)認(rèn)為是扎空而拒絕。

　　若世茂·工三項(xiàng)目以40億元出售，扣掉解除質(zhì)押費(fèi)用和成本等，樂(lè)視可獲取10多億元自有資金，這對(duì)已被2家銀行斷貸、多家銀行觀望的樂(lè)視來(lái)說(shuō)，意味著寶貴的喘息機(jī)會(huì)。記者就此消息向萬(wàn)科求證，萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人士表示目前尚不知道有此信息。不過(guò)有知情人士表示，樂(lè)視與萬(wàn)科確實(shí)有過(guò)接觸，但是萬(wàn)科方面對(duì)于樂(lè)視40億的報(bào)價(jià)表示不能接受，因?yàn)殡S著北京樓市限購(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)井噴，世茂·工三本身處于三里屯商圈，該商圈主要是商業(yè)，不能與國(guó)貿(mào)這樣的CBD區(qū)域相提并論，所以世茂·工三目前的價(jià)格應(yīng)該是有縮水，而不是溢價(jià)到40億。“這個(gè)價(jià)格萬(wàn)科不可能接受。”上述知情人士告訴記者。

　　全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平也對(duì)此事評(píng)價(jià)稱，比較合適的價(jià)格應(yīng)該是在樂(lè)視交易價(jià)格60%左右，樂(lè)視收購(gòu)的價(jià)格是外行價(jià)。如今尋找接盤(pán)者，業(yè)內(nèi)很難給出這個(gè)價(jià)。而聯(lián)系到樂(lè)視如今各種“資金鏈斷裂”的傳聞，賣(mài)家著急出手，買(mǎi)家則更傾向于趁機(jī)壓價(jià)。

　　仍有巨大土儲(chǔ)

　　盡管樂(lè)視轉(zhuǎn)讓世茂·工三一事被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是獅子大開(kāi)口，但樂(lè)視巨大的地產(chǎn)資源還是吸引來(lái)了融創(chuàng)中國(guó)這樣的合作者。一直以來(lái)，樂(lè)視都被認(rèn)為是一家互聯(lián)網(wǎng)科技公司，事實(shí)上，這家成立于2004年、依靠互聯(lián)網(wǎng)科技起家的企業(yè)，十幾年來(lái)卻在多個(gè)行業(yè)有所浸染，而伴隨著其多年來(lái)的全生態(tài)業(yè)務(wù)擴(kuò)展，以產(chǎn)業(yè)基地、生態(tài)城、生態(tài)產(chǎn)業(yè)園等多種方式，樂(lè)視在全國(guó)超過(guò)10個(gè)城市拿下了約25920畝土地，其在地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)以土地儲(chǔ)備量巨大而令業(yè)界側(cè)目。

　　而這25000多畝土地，還不是樂(lè)視的全部家底。除了樂(lè)視自己斥資獲得的土地外，從2015年起，樂(lè)視就在國(guó)內(nèi)積極與各地政府進(jìn)行戰(zhàn)略合作來(lái)獲得土地，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前樂(lè)視在北京、上海、天津、重慶、德清、臨汾、?？凇⑸钲?、張家口及貴陽(yáng)等多地有直接拿地或以產(chǎn)業(yè)投資等方式低價(jià)拿下土地。成立以來(lái)，樂(lè)視生態(tài)7大板塊一直在野蠻生長(zhǎng)，涉足了電視、體育、汽車(chē)、視頻、手機(jī)、影視等領(lǐng)域，但目前這些業(yè)務(wù)板塊卻都面臨著嚴(yán)重沖擊，而讓樂(lè)視真正掙錢(qián)的，反而是土地和房地產(chǎn)項(xiàng)目。樂(lè)視的巨量土地儲(chǔ)備，吸引來(lái)了同樣互聯(lián)網(wǎng)出身，卻投身地產(chǎn)的融創(chuàng)中國(guó)的負(fù)責(zé)人孫宏斌，他表示：融創(chuàng)在莫干山只拿到了1000畝土地，樂(lè)視拿到了10000畝。融創(chuàng)將會(huì)加入樂(lè)視在莫干山的汽車(chē)基地項(xiàng)目，共同開(kāi)發(fā)汽車(chē)生態(tài)小鎮(zhèn)。

　　無(wú)力開(kāi)發(fā)

　　樂(lè)視雖然手握巨量土地，卻不能不為囊中羞澀、無(wú)力開(kāi)發(fā)而扼腕嘆息，這也是賈躍亭與孫宏斌合作的主要原因。據(jù)悉，孫宏斌與賈躍亭的第一次見(jiàn)面，是在2016年的12月，資金鏈危局中的樂(lè)視想通過(guò)出售剛到手一年的世茂·工三物業(yè)緩解資金壓力。孫宏斌經(jīng)葛洲壩集團(tuán)管理層介紹前往洽談。世茂·工三的項(xiàng)目沒(méi)有談攏，但是，孫宏斌和賈躍亭談成了一筆大生意。

　　2017年1月13日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告，融創(chuàng)戰(zhàn)略入股樂(lè)視，以人民幣60.41億元收購(gòu)樂(lè)視網(wǎng)(300104.SZ)8.61%股權(quán)，以79.5億元獲得增發(fā)后樂(lè)視致新33.5%股權(quán)，以10.5億元收購(gòu)樂(lè)視影業(yè)15%股權(quán)。融創(chuàng)本次共計(jì)支出150.41億元，交易完成后，融創(chuàng)中國(guó)將成為樂(lè)視體系中上市板塊樂(lè)視網(wǎng)的第二大股東，同時(shí)成為樂(lè)視超級(jí)電視和影業(yè)板塊的重要股東。在孫宏斌入主樂(lè)視后，樂(lè)視生態(tài)進(jìn)行了大幅調(diào)整。樂(lè)視網(wǎng)發(fā)布公告，公布公司董事會(huì)的議案，稱賈躍亭申請(qǐng)辭去公司總經(jīng)理職務(wù)，專任公司董事長(zhǎng)一職，聘請(qǐng)梁軍為公司總經(jīng)理。據(jù)稱，賈躍亭主要精力除了上市公司外，將主要聚焦到汽車(chē)領(lǐng)域。賈躍亭說(shuō)，這半年當(dāng)中樂(lè)視賣(mài)掉了不少非核心的資產(chǎn)，通過(guò)變賣(mài)不重要的資產(chǎn)，真正讓樂(lè)視的核心業(yè)務(wù)，尤其非上市業(yè)務(wù)，能進(jìn)入一個(gè)快速恢復(fù)期。

　　事實(shí)上，樂(lè)視雖然手握巨量土地，但獲得土地后，沒(méi)有資金的后續(xù)跟進(jìn)卻無(wú)法保障規(guī)劃項(xiàng)目的繼續(xù)推進(jìn)。而對(duì)融創(chuàng)中國(guó)，這卻是難得的機(jī)會(huì)。工商資料顯示，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司位于重慶的子公司重慶融創(chuàng)基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，于今年3月，成為了重慶樂(lè)視界置業(yè)發(fā)展有限公司的股東。孫宏斌認(rèn)為，下一步融創(chuàng)中國(guó)可能和樂(lè)視合作的地方很多，比如，做汽車(chē)小鎮(zhèn)、體育小鎮(zhèn)、影視小鎮(zhèn)、互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)小鎮(zhèn)。在地產(chǎn)生態(tài)項(xiàng)目上降低成本或許是融創(chuàng)投資樂(lè)視的重要原因之一。

　　在孫宏斌看來(lái)，華誼在中國(guó)做了好幾個(gè)小鎮(zhèn)，“樂(lè)視影業(yè)比華誼大多了，我們可以通過(guò)他們拿地，來(lái)做一些小鎮(zhèn)”，而這種共同拿地的模式將使得成本大為降低。