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一線城市嚴(yán)格限購下 TOP10房企未來是否會繼續(xù)向好?

2017年3月3日     來源:每日經(jīng)濟新聞      編輯:HeDaoHui      繁體
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在四大一線城市嚴(yán)格限購的背景下,TOP10房企仍然取得了較好成績。據(jù)中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的《2017年1~2月全國重點城市房企銷售排行榜》顯示,期內(nèi)泰禾集團(tuán)以59.97億元拿下了北京銷冠,與第二名首開股份21.8億元的差距相對較大,首開則與萬科差異不足6億元。

樓市

  在四大一線城市嚴(yán)格限購的背景下,TOP10房企仍然取得了較好成績。據(jù)中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的《2017年1~2月全國重點城市房企銷售排行榜》顯示,期內(nèi)泰禾集團(tuán)以59.97億元拿下了北京銷冠,與第二名首開股份21.8億元的差距相對較大,首開則與萬科差異不足6億元。

  深圳的銷冠位置較為穩(wěn)固,深圳控股銷售55.8億元。而第四名開外的房企銷量則僅在10億元以下,城市體量不比北京(TOP10門檻值為15.31億元)。廣州TOP4以下房企的銷量更只在9億元以下。不過廣州冠軍碧桂園銷售了31.66億元,與銷售30.12億元的保利和21.99億元的雅居樂、20.19億元的萬科“咬”得很緊,城市競爭更為激烈。

  相較之下,上海市場則既占據(jù)了龐大的體量也面臨激烈的競爭。數(shù)據(jù)顯示,上海銷冠金地集團(tuán)前兩月銷售21.33億元,較榜眼招商蛇口只高出3億元,很多名次間隔值僅在1億元,TOP10的銷售體量則達(dá)到120億元。

  企業(yè)如何做到逆勢熱銷?銷冠的競爭壓力到底怎樣?未來TOP企業(yè)是否會繼續(xù)向好?記者以綜合性更強的上海樓市為樣本進(jìn)行了探究。

  上海樣本:高周轉(zhuǎn)保規(guī)模

  上海今年前兩個月房企銷售排行榜上的冠軍是金地,銷售金額為21.33億元、銷售面積為5.43萬平方米,均位列第一。

  “良好的銷售成績,主要由于金地過去兩年在上海做了很好的土地投資規(guī)劃。”金地華東區(qū)域副總經(jīng)理陳喆告訴記者。

  記者注意到,2015年底,金地開始在上海集中拿地,嘉定新城、金橋、車墩、顧村等項目集中在去年底和今年初進(jìn)入銷售,多個項目的持續(xù)入市和良好銷售帶來了其上海公司銷售金額的上升。

  “不光是前兩個月,全年金地在上海也能做到不錯的業(yè)績?!标悊粗毖?,他的依據(jù)是除了土地儲備和貨值,重點是策略。他表示,2016年初,全國的房地產(chǎn)氛圍還比較寬松,不少開發(fā)商也比較放松,但金地有自己的判斷,把所有銷售的時間節(jié)點都盡量提前了。而去年10月份,上海開始調(diào)控,金地提前完成了拿地、開發(fā)階段,順利進(jìn)入銷售環(huán)節(jié),把產(chǎn)品換成了現(xiàn)金,為未來更好布局創(chuàng)造了條件。

  不過陳喆強調(diào),把握好節(jié)點是前提,重點還在于運作可以夠快。

  “就今年來說,在上半年放快出貨節(jié)奏是不錯的選擇,因為如果上半年去化少,在未來出現(xiàn)不可控因素時,可能會打亂公司對市場的整體(布局)。特別是在政府短期內(nèi)不會放松價格管控的情況下,到下半年才沖量,會對利潤造成很大損失。”陳喆表示。

  地產(chǎn)專家薛建雄分析認(rèn)為,如果周轉(zhuǎn)速度快,即便單個項目的利潤較少,只要保證了單個項目的收益率和ROE平衡,就能保證區(qū)域公司的總體盈利。

  市場地位:關(guān)鍵在“儲糧”

  在記者的采訪中,陳喆表示,金地目前在上海有6個項目在售,年底將增至10個項目,金地通過快速滾動能夠進(jìn)一步做大,保持市場地位。

  不過,是不是真的能穩(wěn)居銷冠位置,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,還需要看后發(fā)力。

  據(jù)透露,金地現(xiàn)有的總量大概能維持2~3年的發(fā)展,如果不在今年積極擴充土地儲備,將無法保證現(xiàn)在的規(guī)模和兩年后的運轉(zhuǎn)。

  “在近兩年內(nèi),房企想要爭奪話語權(quán),就必須加大銷售和拿地。”新城控股高級副總裁歐陽捷直言。

  就上海而言,一方面,土地供應(yīng)越來越少,拼搶兩三年之后可能面臨無地可供的局面;另一方面,當(dāng)前上海調(diào)控尤為嚴(yán)格,開發(fā)商不能隨心定價,房價大漲也缺乏動力。針對商住項目的調(diào)控風(fēng)聲再度襲來,則對以類住宅為主的開發(fā)影響很大。

  未來想保持市場份額和排名優(yōu)勢,對房企來說很重要,但也很難。歐陽捷甚至認(rèn)為,此時的排名是短暫的事,一個房地產(chǎn)項目開發(fā)周期大約3年,體量小的項目約兩年半就可以清盤,2020年之后,上海房企的格局很有可能大變。

  到底如何才能在規(guī)模上保持競爭力?

  陳喆認(rèn)為,至少在像今年這種調(diào)控不松懈的情況下,如果價格和利潤不會大變,那么最好還是早出貨、保證現(xiàn)金流,給應(yīng)變未來創(chuàng)造條件,畢竟手上有了現(xiàn)金,才有后續(xù)尋找項目拿地的可能。

  此外,歐陽捷建議,房企也可以多參與城市更新改造,畢竟上海要求2020年之后不新增建設(shè)工業(yè),并不意味著沒有土地供應(yīng)。相反這為一些工業(yè)地、農(nóng)改地、拆遷地創(chuàng)造了加大入市的可能。另外,聯(lián)合開發(fā)、并購、參與一手土地市場等方式也可以實現(xiàn)企業(yè)土地儲備的擴容。

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