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信貸趨緊房企搶“春” TOP10房企前兩月銷售3644億

2017年3月3日     來源:每日經(jīng)濟新聞      編輯:HeDaoHui      繁體
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“聽說有些公司過了大年初十才上班,我們就像過了一個假年,只有輪休!”一位萬科成都的年輕銷售員感嘆道,他們今年春節(jié)不僅要全線6盤聯(lián)動,還要聯(lián)動西部8城做返鄉(xiāng)置業(yè)。的確,這場“房戰(zhàn)”,早在新年伊始就拉開了差距。

樓市

  “聽說有些公司過了大年初十才上班,我們就像過了一個假年,只有輪休!”一位萬科成都的年輕銷售員感嘆道,他們今年春節(jié)不僅要全線6盤聯(lián)動,還要聯(lián)動西部8城做返鄉(xiāng)置業(yè)。的確,這場“房戰(zhàn)”,早在新年伊始就拉開了差距。

  3月1日,克而瑞和億翰智庫均公布了《2017年1~2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜,其中碧桂園、萬科穩(wěn)居一二位,流量金額均超850億元,恒大以685.1億元位居第三,305億元的中海排名第四,其后的保利、龍湖、華夏幸福在“200億檔”追得很緊,但競爭激烈程度不及1億元就能滑落一名的12家“百億檔”企業(yè)。

  可見,去年的三家“3000億+”企業(yè)(恒大、萬科、碧桂園)在今年繼續(xù)加速抬高壁壘,幾乎玩成了一場“封閉的三國殺”,TOP20之內其他席位則暗潮涌動。

  此外,2017年1~2月,TOP20的門檻被萬達卡在98.2億元的位置,銷售不超2億元的房企更已無緣榜單。而據(jù)新城控股高級副總裁歐陽捷測算,到2020年,房價若只漲10%,23強房企銷售總額也將超55%,馬太效應疊加末位洗牌,房地產(chǎn)業(yè)正在加劇構建新的格局。

  ●信貸趨緊 房企搶“春”

  “今年的‘春’好像回得比較早?!币晃毁Y深地產(chǎn)人在朋友圈對上述排行榜描述道。

  對比近兩年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),今年1~2月,僅TOP10房企銷售金額就達3644億元,較去年一季度的4034億元相去不遠,且TOP10的門檻值同比去年增長了133%,由79億元拉升到了185億元。其中,碧桂園期內的銷售額(872億元)甚至已經(jīng)超過2015年全年流量銷售額(1402億元)的一半。顯然,大房企在今年加快了銷售力度和速度,因而“暖勢”驚人。

  但整個市場環(huán)境難言“回春”。

  2月14日,中國基金業(yè)協(xié)會通過官方微信發(fā)布“4號文”規(guī)定,證券期貨經(jīng)營機構設立私募資產(chǎn)管理計劃,投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的,暫不予備案。

  3天之后,證監(jiān)會對非公開發(fā)行股票的募集時間、定價和規(guī)模等都做出了詳細并且嚴格的限定。隨后兩周,A股市場上市公司調整、終止非公開發(fā)行股票方案的公告每天不斷。

  “流動性已經(jīng)基本用在了建設發(fā)展上,再持續(xù),經(jīng)濟則可能滯脹,連續(xù)緊縮是必然選擇。”知名財經(jīng)評論人齊俊杰表示。

  這也意味著,未來無論是開發(fā)端還是購房端的信貸都將越來越緊張。中原地產(chǎn)分析師張大偉就表示,“房企未來6~9個月很可能面臨更大的資金問題,所以房企必須加快銷售回籠資金?!?/p>

  ●競爭加劇 黑馬涌動

  “其實‘春’并沒有來,往后可能越來越難活,‘暖’是靠自取的?!鄙鲜鲑Y深地產(chǎn)人說,近年房企的“糧草”儲蓄量,將直接決定今年能取多少“暖”。

  克而瑞數(shù)據(jù)顯示,在2016年房企拿地排行榜上,碧桂園、恒大的拿地建筑面積為7446萬平方米(同比增幅95%)和4992萬平方米(同比增幅43%),排名第一、二;萬科的拿地建筑面積為2981萬平方米(同比增幅89%),排名第三;融創(chuàng)、保利、陽光城緊隨其后,其拿地建筑面積分別為1967萬平方米、1662萬平方米、1036萬平方米,同比增幅為94%、27%、218%。

  實際上,拿地量漲幅最大的碧桂園、陽光城,其銷售增長也更明顯,2015年一季度尚排名第6、24,如今已升至第1、22,融創(chuàng)也在今年前兩月已逼近去年首旬的銷量。

  另有一個細節(jié)是,在中指院2月的數(shù)據(jù)中,全國19個主要城市成交面積環(huán)比增長13.28%,同比增長41.99%,二三線城市環(huán)比和同比均呈漲勢,一線城市卻環(huán)比下降12.23%,同比下降16.3%。

  “在一線城市爭得一席之地的壓力越來越大,入圍門檻值5.25億元明顯高于二線城市(1.76億元)。但重慶、天津、成都等城市在房企業(yè)績貢獻中占據(jù)越來越重要的位置,TOP10房企銷售額總計超130億元。”中指院指出,在全國更多重點城市搶占了市場份額的全國性企業(yè),在激烈競爭中更有優(yōu)勢。

  從魯能的逆襲路徑即可見,經(jīng)歷多年的股權變更、資產(chǎn)剝離、業(yè)務板塊調整,在廣宇發(fā)展的多次重組中,逐漸梳理地產(chǎn)業(yè)務。其后讓魯能快速做大的基礎則是豐富且分散的土地儲備??硕饠?shù)據(jù)顯示,截至2015年6月末,魯能土地儲備面積達1114.87萬平方米,且分布在北京、濟南、重慶、南京、成都、福州、蘇州等熱點城市,其中前三座城市2016年的銷售額破百億元。

  魯能2015年一季度尚以13.1億元的銷售額排名第88位,次年同期即上升至第17位,銷售金額為126.3億元,增長8倍有余。至2017年前兩月,魯能的銷售金額已升到192.1億元,進階第9位,入列TOP10,讓金地、萬達等移位,成為最大黑馬。

  值得一提的是,魯能2015年上半年毛利率為39.2%,而去年前三季度161家上市房企整體毛利率為29.9%,而魯能在上述期內的凈負債率為25.5%,資產(chǎn)負債率為48.9%,幾乎只有行業(yè)平均水平(75.4%)的六成。有了解重慶魯能的世聯(lián)行分析人士甚至透露,3年前,魯能在重慶開發(fā)時,沒有借銀行一分錢。這意味著魯能有大幅度加速抬高杠桿的空間,特別是在2017年1月,房企融資額同比下降92%,融資渠道緊張的情況下,魯能的后發(fā)能量或可期待。

  不過,除上述企業(yè)外,克而瑞統(tǒng)計指出,2017年前兩月,50強房企中有16家房企的銷售金額實現(xiàn)同比翻番,增幅50%以上的也達17家。例如龍湖近三年同期銷售金額的增長幅度就在80%以上,旭輝、首創(chuàng)、泰禾都有大幅增長,顯示了兇猛的沖勁,這些企業(yè)對格局的攪動力都很大。

  “未來市場見頂,跑得慢的企業(yè)不但在排行榜中急速退步,而且會悄悄地沉沒?!睔W陽捷表示,跑在前面的,也只有土地儲備大、收購項目多、敢于負債的企業(yè)能跑得更快。

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