第一章 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基本情況

第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概述

一、商業(yè)地產(chǎn)的定義

二、商業(yè)地產(chǎn)的分類

三、商業(yè)地產(chǎn)的模式

第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資背景

一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程

二、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動因素

（一）外部驅(qū)動因素分析

（二）內(nèi)部價值潛力分析

三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然性

第三節(jié) 中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

一、2013年“國房景氣指數(shù)”分析

二、2013年房地產(chǎn)市場供給分析

（一）土地購置與開發(fā)情況

（二）開發(fā)投資增長分析

（三）開發(fā)企業(yè)資金來源

（四）房屋施竣工面積統(tǒng)計

三、2013年商品房銷售情況分析

（一）商品房銷售面積與銷售額

（二）房地產(chǎn)市場價格變動情況

四、2013年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績分析

五、2013年房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型分析

六、我國房地產(chǎn)需求形勢分析

七、我國房地產(chǎn)行業(yè)地位分析

 

第二章 2013年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)運行狀況分析

第一節(jié) 商業(yè)用地供應(yīng)情況及價格分析

一、土地市場供應(yīng)情況分析

（一）土地成交閑置情況

（二）成交土地變化趨勢

二、土地市場價格變動分析

（一）土地價格增長速度

（二）限購對地價的影響

第二節(jié) 中國商業(yè)地產(chǎn)市場分析

一、中國商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

二、中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點

三、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)控視野

四、商業(yè)地產(chǎn)市場熱點分析

五、中國商業(yè)地產(chǎn)市場形勢

第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運營分析

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額分析

二、商業(yè)地產(chǎn)銷售面積分析

三、商業(yè)地產(chǎn)銷售價格分析

四、商業(yè)地產(chǎn)價格影響因素

五、零售地產(chǎn)投資交易規(guī)模

六、零售地產(chǎn)市場投資份額

第四節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局

一、中國房地產(chǎn)競爭格局分析

二、中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)競爭

三、中國商業(yè)地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢

四、商業(yè)地產(chǎn)市場競爭全面升級

五、各大城市商業(yè)地產(chǎn)競爭態(tài)勢

第五節(jié) 中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營策略

一、零散銷售、統(tǒng)一經(jīng)營

二、零散銷售、各自經(jīng)營

三、整體出售、整體經(jīng)營

四、整體出租、整體經(jīng)營

五、零散出租、各自經(jīng)營

 

第三章 湖南商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析

第一節(jié) 湖南宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

一、GDP統(tǒng)計分析

二、工業(yè)發(fā)展形勢

三、固定資產(chǎn)投資

四、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析

第二節(jié) 湖南商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析

一、政策環(huán)境綜述

二、房地產(chǎn)政策

三、重要政策分析

第三節(jié) 湖南商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析

一、人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)

一、居民收入水平分析

二、居民消費水平分析

三、零售業(yè)的擴張速度

三、招商引資情況

 

第四章 湖南商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

第一節(jié) 湖南房地產(chǎn)市場供需分析

一、房地產(chǎn)投資分析

一、房地產(chǎn)供應(yīng)狀況

二、商品房銷售情況

三、房地產(chǎn)成交分析

四、二手房市場分析

第二節(jié) 湖南商業(yè)地產(chǎn)供需分析

一、城市區(qū)位研究

二、市場存量統(tǒng)計

三、市場成交統(tǒng)計

四、租金及出租率

五、在建項目統(tǒng)計

第三節(jié) 湖南投資潛力分析

一、投資熱點分析

二、典型案例分析

 

第五章 湖南商業(yè)地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)細(xì)分市場分析

第一節(jié) 湖南寫字樓市場投資開發(fā)研究

一、寫字樓市場景氣情況

二、寫字樓市場開發(fā)條件

三、寫字樓投資技巧分析

四、寫字樓投資收益分析

（一）寫字樓盈利模式

（二）寫字樓投資成本

（三）寫字樓投資回報率

五、寫字樓投資建設(shè)規(guī)模

六、寫字樓營銷手段分析

第二節(jié) 酒店市場投資開發(fā)研究

一、酒店市場景氣情況

二、酒店市場開發(fā)模式

三、酒店行業(yè)盈利模式

（一）經(jīng)營增長盈利模式

（二）物業(yè)增值盈利模式

（三）資本營運盈利模式

（四）品牌創(chuàng)新盈利模式

（五）集團(tuán)建設(shè)盈利模式

四、酒店行業(yè)投資收益分析

（一）經(jīng)濟(jì)酒店投入產(chǎn)出

（二）經(jīng)濟(jì)酒店投資回報

（三）產(chǎn)權(quán)式酒店投資價值

（四）酒店公寓投資回報模式

五、湖南酒店市場投資情況

第三節(jié) 購物中心市場投資開發(fā)研究

一、購物中心分類及業(yè)態(tài)組合

二、大型購物中心開發(fā)分析

三、購物中心投資收益分析

（一）盈利模式選擇

（二）投資成本構(gòu)成

（三）各業(yè)態(tài)租金

（四）投資回報率

四、購物中心投資建設(shè)情況

第四節(jié) 商鋪地產(chǎn)投資開發(fā)研究

一、商鋪地產(chǎn)開發(fā)背景

二、商鋪地產(chǎn)經(jīng)營特點

三、商業(yè)街投資收益分析

（一）商業(yè)街投資成本構(gòu)成

（二）商業(yè)街投資回報率

（三）商業(yè)街盈利模式分析

（四）商業(yè)街運作成功策略

四、商鋪地產(chǎn)投資技巧分析

五、商鋪地產(chǎn)投資收益因素

六、產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資優(yōu)勢

第五節(jié) 城市綜合體投資開發(fā)研究

一、城市綜合體催生條件

二、城市綜合體景氣情況

三、城市綜合體開發(fā)分析

四、城市綜合體投資特征

五、城市綜合體投資收益

（一）盈利模式分析

（二）投資成本構(gòu)成

（三）投資回報率

六、城市綜合體投資規(guī)模

 

第六章 湖南商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)運營分析

第一節(jié) 湖南商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇

一、目標(biāo)市場的選擇策略

（一）集中化進(jìn)入策略

（二）商品專業(yè)化策略

（三）市場專業(yè)化策略

（四）選擇性進(jìn)入策略

（五）市場全覆蓋策略

二、項目開發(fā)商圈分析法

三、商業(yè)地產(chǎn)項目客戶定位

（一）商圈范圍界定

（二）消費者定位

（三）商家定位

（四）投資者定位

四、商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)定位

（一）業(yè)態(tài)分類與特點

（二）項目的業(yè)態(tài)定位

（三）業(yè)態(tài)的合理構(gòu)成

五、商業(yè)地產(chǎn)項目條件判斷

第二節(jié) 湖南商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)規(guī)劃

一、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的布局順序

二、商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的整體利益

三、商業(yè)規(guī)劃的黃金分割定律

四、配套設(shè)施的作用與投入

五、商鋪格局規(guī)劃分析

第三節(jié) 湖南商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)測算

一、商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)測算

二、商業(yè)地產(chǎn)項目定價方式

三、商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)效益

第四節(jié) 湖南商業(yè)地產(chǎn)項目營銷推廣

一、商業(yè)地產(chǎn)消費者行為調(diào)查

二、銷售與經(jīng)營的平衡分析

三、商業(yè)物業(yè)商鋪營銷特性

四、商業(yè)項目營銷推廣流程

五、商業(yè)物業(yè)常用銷售方式

第五節(jié) 湖南商業(yè)地產(chǎn)項目招商實施

一、商業(yè)地產(chǎn)項目招商特點

二、商業(yè)地產(chǎn)項目招商對象

三、商業(yè)地產(chǎn)項目招商流程

四、商業(yè)地產(chǎn)招商現(xiàn)存問題

五、商業(yè)地產(chǎn)項目招商策略

（一）項目招商通用策略

（二）購物中心招商策略

（三）寫字樓的招商策略

（四）商業(yè)街的招商策略

（五）餐飲品牌招商策略

第六節(jié) 湖南商業(yè)地產(chǎn)項目開業(yè)策略

 

第七章 湖南商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)盈利模式分析

第一節(jié) 湖南商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)銷售盈利模式

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)散售盈利模式

（一）一般散售模式分析

（二）帶租約銷售模式分析

（三）帶回報銷售模式分析

（四）散售模式適用物業(yè)

（五）散售模式優(yōu)劣勢

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整售盈利模式

（一）整售模式操作方式

（二）整售模式主要特點

（三）整售模式適用物業(yè)

（四）整售模式優(yōu)劣勢

第二節(jié) 湖南商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有經(jīng)營盈利模式

一、完全自營模式分析

（一）完全自營模式資源要求

（二）完全自營模式優(yōu)劣勢分析

二、自營+經(jīng)營貸模式分析

（一）模式操作方式

（二）模式資源要求

（三）模式優(yōu)劣勢分析

三、資本運作模式分析

（一）資本運作模式操作方式

（二）資本運作模式優(yōu)劣勢分析

第三節(jié) 湖南商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)混合運作盈利模式

一、混合運作模式操作方式分析

二、混合運作模式主要特點分析

三、混合運作適用物業(yè)類型分析

四、混合運作模式優(yōu)劣勢分析

 

第八章 湖南商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資及投資建議

第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)融資分析

一、商業(yè)地產(chǎn)融資的意義

二、商業(yè)地產(chǎn)融資需求分析

三、商業(yè)地產(chǎn)融資渠道分析

四、商業(yè)地產(chǎn)多元化融資流程

五、商業(yè)地產(chǎn)市場融資新平臺

（一）商業(yè)抵押擔(dān)保證券CMBS

（二）商業(yè)地產(chǎn)基金融資模式

六、湖南商業(yè)地產(chǎn)市場融資形勢

第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資模式

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資必要性

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資模式

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資效果

四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資風(fēng)險

（一）買殼上市的風(fēng)險

（二）IPO形式的風(fēng)險

第三節(jié) 湖南商業(yè)地產(chǎn)信托融資分析

一、房地產(chǎn)信托融資模式分析

二、房地產(chǎn)信托融資模式優(yōu)劣勢

三、商業(yè)地產(chǎn)信托融資情況分析

四、房地產(chǎn)信托融資運作流程

五、房地產(chǎn)信托資金運用方式

六、房地產(chǎn)信托開發(fā)商資質(zhì)分布

七、房地產(chǎn)信托資金投資方式

八、房地產(chǎn)信托兌付情況分析

第四節(jié) 湖南商業(yè)地產(chǎn)融資困難及對策

一、商業(yè)地產(chǎn)的固有特性

（一）高收益高風(fēng)險并存

（二）商業(yè)與地產(chǎn)有機結(jié)合

（三）開發(fā)是基礎(chǔ)/運營是關(guān)鍵

（四）資金需求巨大

二、商業(yè)地產(chǎn)融資的現(xiàn)實困境

三、突破困境的六種有效途徑

四、商業(yè)地產(chǎn)融資基金待推廣

第五節(jié) 湖南商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險及策略

一、商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險

（一）開放商經(jīng)驗不足

（二）同質(zhì)化/空置率高

（三）資金鏈壓力較大

二、商業(yè)地產(chǎn)投資策略

（一）商業(yè)地產(chǎn)投資運作

（二）各業(yè)態(tài)投資攻略

（三）投資注意事項

 

第九章 2014-2018年湖南商業(yè)地產(chǎn)投資前景與策略分析

第一節(jié) 2014-2018年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景及趨勢

一、中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展前景展望

二、中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測

三、未來商業(yè)地產(chǎn)將向城市綜合體轉(zhuǎn)型

四、未來中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)

五、未來中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展走向預(yù)測

六、中國商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模預(yù)測

（一）中國商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模預(yù)測

（二）中國商業(yè)地產(chǎn)銷售規(guī)模預(yù)測

（三）中國商業(yè)地產(chǎn)銷售額預(yù)測

第二節(jié) 2014-2018年湖南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景及趨勢

一、湖南商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展前景展望

二、湖南商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測

第三節(jié) 2014-2018年湖南商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險分析

一、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

二、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險

三、市場競爭風(fēng)險

四、技術(shù)風(fēng)險分析

五、原材料風(fēng)險

第四節(jié) 2014-2018年湖南商業(yè)地產(chǎn)品種投資機會分析

第五節(jié) 2014-2018年湖南商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資策略分析

第六節(jié) 湖南商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資本市場的運作建議

一、中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投資建議

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的兼并及收購建議

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資方式選擇建議

四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場運作建議