第1章 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展概述 11

1.1 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)綜述 11

1.1.1 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)定義 11

1.1.2 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)分類 11

1.2 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)基本內(nèi)容 12

1.2.1 房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象 12

1.2.2 房地產(chǎn)估價(jià)人員 12

1.2.3 房地產(chǎn)估價(jià)原則 13

1.2.4 房地產(chǎn)估價(jià)程序 13

1.3 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分析 13

1.3.1 影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素 13

（1）經(jīng)濟(jì)因素 14

（2）社會(huì)因素 16

（3）行政因素 18

1.3.2 影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素 20

（1）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素 20

（2）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素 21

（3）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素 21

1.3.3 影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素 22

（1）土地的個(gè)別因素 22

（2）建筑物個(gè)別因素 24

1.3.4 影響房地產(chǎn)價(jià)格的供求因素 25

（1）房地產(chǎn)的供給 25

（2）房地產(chǎn)的需求 26

（3）房地產(chǎn)市場的供求均衡 28

（4）房地產(chǎn)市場的非均衡 28

 

第2章 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 32

2.1 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)政策環(huán)境分析 32

2.1.1 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)準(zhǔn)入制度 32

（1）《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》 32

（2）《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》 33

（3）《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》 33

2.1.2 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)執(zhí)業(yè)資格制度 35

（1）《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》 35

（2）《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》 36

2.1.3 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范制度 37

（1）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 37

（2）《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》 39

（3）《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》 40

（4）《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》 41

2.2 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 42

2.2.1 國內(nèi)GDP增長分析 42

2.2.2 消費(fèi)物價(jià)指數(shù)分析 43

2.3 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)技術(shù)環(huán)境分析 44

2.3.1 地價(jià)評(píng)估方法 44

2.3.2 拆遷房屋評(píng)估方法 49

2.3.3 期房評(píng)估方法 53

2.3.4 在建工程估價(jià)方法 57

2.3.5 現(xiàn)房評(píng)估方法 59

 

第3章 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展全景分析 61

3.1 房地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)營狀況 61

3.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 61

3.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 61

（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資 61

（2）房地產(chǎn)新開工面積 63

（3）房地產(chǎn)竣工面積 64

3.1.3 房地產(chǎn)市場銷售情況 65

3.2 房地產(chǎn)估價(jià)市場供需平衡分析 67

3.2.1 房地產(chǎn)估價(jià)市場需求分析 67

（1）全國土地出讓總量分析 67

（2）全國供應(yīng)用地價(jià)格分析 67

（3）二手房掛牌總量分析 69

3.2.2 房地產(chǎn)估價(jià)市場運(yùn)營現(xiàn)狀 69

（1）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量分析 69

（2）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)收入規(guī)模 69

（3）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)收入結(jié)構(gòu) 69

3.3 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)波特五力模型分析 70

3.3.1 買方競價(jià)能力分析 70

3.3.2 供應(yīng)方競價(jià)能力分析 70

3.3.3 現(xiàn)有企業(yè)競爭情況 71

3.3.4 新進(jìn)入者威脅分析 71

3.3.5 替代品威脅分析 72

3.4 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問題 72

3.4.1 估價(jià)機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)問題 72

3.4.2 行業(yè)法制建設(shè)問題 73

3.4.3 估價(jià)人員素質(zhì)問題 73

3.4.4 行業(yè)有效競爭問題 74

3.5 房地產(chǎn)估價(jià)品牌發(fā)展關(guān)鍵因素 74

3.5.1 規(guī)范中介服務(wù)市場 75

3.5.2 提高人員的整體素質(zhì) 75

3.5.3 增強(qiáng)行業(yè)組織自律性 75

3.5.4 注重收集市場信息 75

3.5.5 注重培養(yǎng)創(chuàng)新能力 75

3.5.6 其他影響因素 76

 

第4章 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)細(xì)分市場分析 77

4.1 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估市場分析 77

4.1.1 土地出讓方式及價(jià)格管理 77

4.1.2 土地估價(jià)原則 77

4.1.3 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 79

（1）基本概念 79

（2）發(fā)展歷程 80

（3）方法和步驟 80

4.1.4 宗地價(jià)格評(píng)估 82

（1）基本概念 82

（2）評(píng)估途徑 82

（3）評(píng)估步驟 82

4.1.5 高層建筑地價(jià)分?jǐn)?/SPAN> 83

（1）按建筑面積分?jǐn)?/SPAN> 83

（2）按房地價(jià)值分?jǐn)?/SPAN> 84

（3）按土地價(jià)值分?jǐn)?/SPAN> 84

4.1.6 土地市場成交情況 84

（1）土地市場簡介 85

（2）土地供應(yīng)量分析 85

（3）土地成交價(jià)格分析 87

4.1.7 土地使用權(quán)出讓估價(jià)業(yè)務(wù)企業(yè)競爭 89

4.2 房屋租賃價(jià)格評(píng)估市場分析 90

4.2.1 全國房屋出租市場分析 90

4.2.2 房屋租賃價(jià)格指數(shù)分析 90

4.2.3 公共租賃住房建設(shè)情況 91

（1）公租房政策支持 91

（2）公租房租賃價(jià)格 92

（3）全國公租房數(shù)量 92

（4）地方公租房數(shù)量 93

4.2.4 房屋租賃價(jià)格評(píng)估情況 93

4.3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估市場分析 93

4.3.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式 93

4.3.2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的特點(diǎn) 94

4.3.3 轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估方法 94

4.3.4 手房成交情況 95

（1）二手房供應(yīng)量分析 95

（2）二手房成交量分析 95

（3）二手房成交價(jià)格分析 96

4.3.5 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)企業(yè)排名 96

4.4 房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估市場分析 97

4.4.1 房地產(chǎn)抵押性質(zhì) 97

4.4.2 房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估方法 98

4.4.3 房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估價(jià)值性 99

4.4.4 房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)企業(yè)排名 99

4.5 房屋征收價(jià)格評(píng)估市場分析 100

4.5.1 房屋征收方式 100

4.5.2 房屋征收價(jià)格評(píng)估方法 101

4.5.3 房屋征收評(píng)估價(jià)格分析 101

4.5.4 房屋征收估價(jià)案例分析 101

4.5.5 房屋征收估價(jià)業(yè)務(wù)企業(yè)排名 102

4.6 房屋拆遷評(píng)估市場分析 103

4.6.1 房屋拆遷補(bǔ)償情況 103

4.6.2 房屋拆遷評(píng)估注意事項(xiàng) 103

4.6.3 房屋拆遷評(píng)估價(jià)格分析 104

4.6.4 房屋拆遷評(píng)估存在的問題 104

4.7 其他房地產(chǎn)估價(jià)市場分析 107

4.7.1 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)市場分析 107

4.7.2 房地產(chǎn)課稅估價(jià)市場分析 107

4.7.3 企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)市場分析 108

 

第5章 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)分析 109

5.1 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)企業(yè)總體發(fā)展?fàn)顩r 109

5.1.1 按營業(yè)總收入排名 109

5.1.2 按評(píng)估建筑面積排名 109

5.1.3 按評(píng)估土地面積排名 110

5.1.4 按評(píng)估總價(jià)值排名 111

5.2 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)經(jīng)營情況 111

5.2.1 北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司經(jīng)營情況分析 111

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 112

（2）企業(yè)組織架構(gòu)分析 112

（3）企業(yè)資質(zhì)能力分析 113

（4）企業(yè)人力資源情況 113

（5）企業(yè)服務(wù)領(lǐng)域分析 113

（6）企業(yè)經(jīng)營情況分析 113

（7）企業(yè)優(yōu)劣勢分析 114

5.2.2 深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司經(jīng)營情況分析 114

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 114

（2）企業(yè)組織架構(gòu)分析 115

（3）企業(yè)資質(zhì)能力分析 115

（4）企業(yè)人力資源情況 115

（5）企業(yè)服務(wù)領(lǐng)域分析 116

（6）企業(yè)經(jīng)營情況分析 116

（7）企業(yè)典型項(xiàng)目分析 116

（8）企業(yè)優(yōu)劣勢分析 116

（9）企業(yè)最新發(fā)展動(dòng)向 116

5.2.3 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司經(jīng)營情況分析 117

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 117

（2）企業(yè)組織架構(gòu)分析 117

（3）企業(yè)資質(zhì)能力分析 118

（4）企業(yè)服務(wù)領(lǐng)域分析 118

（5）企業(yè)優(yōu)劣勢分析 118

（6）企業(yè)最新發(fā)展動(dòng)向 118

5.2.4 北京康正宏基房地產(chǎn)評(píng)估有限公司經(jīng)營情況分析 119

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 119

（2）企業(yè)組織架構(gòu)分析 119

（3）企業(yè)資質(zhì)能力分析 120

（4）企業(yè)服務(wù)領(lǐng)域分析 120

（5）企業(yè)經(jīng)營情況分析 120

（6）企業(yè)優(yōu)劣勢分析 121

（7）企業(yè)最新發(fā)展動(dòng)向 121

5.2.5 北京市金利安房地產(chǎn)咨詢評(píng)估有限責(zé)任公司經(jīng)營情況分析 122

（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析 122

（2）企業(yè)資質(zhì)能力分析 122

（3）企業(yè)人力資源情況 122

（4）企業(yè)服務(wù)領(lǐng)域分析 123

（5）企業(yè)經(jīng)營情況分析 123

（6）企業(yè)優(yōu)劣勢分析 123

 

第6章 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展趨勢與前景 183

6.1 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及防范 183

6.1.1 從業(yè)人員自身的風(fēng)險(xiǎn) 183

6.1.2 簽訂合同時(shí)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 183

6.1.3 房地產(chǎn)評(píng)估中的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 184

6.1.4 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范措施 185

6.2 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信息化探索 186

6.2.1 信息化功能目標(biāo) 186

6.2.2 信息化實(shí)現(xiàn)途徑 187

6.2.3 主要功能模塊分析 187

（1）房產(chǎn)交易信息系統(tǒng) 188

（2）基準(zhǔn)地價(jià)信息系統(tǒng) 188

6.3 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展策略分析 189

6.3.1 加強(qiáng)市場環(huán)境監(jiān)管 189

6.3.2 健全法律法規(guī)體系 190

6.3.3 個(gè)性化管理策略 190

6.3.4 建立行業(yè)信用體系 190

6.3.5 開展再教育方針 190

6.4 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展前景分析 191

6.4.1 房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展趨勢 191

6.4.2 房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展前景 192

 

圖表目錄

圖表1：房地產(chǎn)估價(jià)分類（按估價(jià)目的分類） 11

圖表2：房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象分析 12

圖表3：房地產(chǎn)估價(jià)程序分析 13

圖表4：影響住房地產(chǎn)價(jià)格的因素 20

圖表5：影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的因素 21

圖表6：影響工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的因素 21

圖表7：房地產(chǎn)短期供給曲線 25

圖表8：房地產(chǎn)的長期供給曲線 26

圖表9：消費(fèi)性房地產(chǎn)的需求曲線 27

圖表10：投機(jī)性房地產(chǎn)的需求曲線 27

圖表11：房地產(chǎn)市場的均衡 28

圖表12：全國商品空置面積（單位：萬平方米） 29

圖表13：2005-2012年中國GDP總值及其同比增速（單位：萬億元，%） 43

圖表14：2011.11-2012.12我國居民消費(fèi)物價(jià)漲跌幅（單位：%） 43

圖表15：路線價(jià)法估價(jià)的一般步驟 44

圖表16：城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法和步驟 46

圖表17：現(xiàn)房評(píng)估的主要方法 59

圖表18：2001-2012年國房景氣指數(shù) 61

圖表19：2007-2012年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)及同比增速（單位：億元，%） 62

圖表20：2011-2012年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)（按建筑性質(zhì)）（單位：%） 62

圖表21：2011-2012年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)（按區(qū)域）（單位：%） 63

圖表22：2007-2012年我國房地產(chǎn)新施工面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 63

圖表23：2011-2012年房地產(chǎn)新開工面積累計(jì)情況（單位：萬平方米，%） 64

圖表24：2007-2012年房地產(chǎn)累計(jì)竣工面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 65

圖表25：2011-2012年房地產(chǎn)竣工面積結(jié)構(gòu)（按產(chǎn)品）（單位：%） 65

圖表26：2008-2012年商品房銷售面積累計(jì)（單位：億平方米） 66

圖表27：2011-2012年我國房地產(chǎn)商品房銷售面積結(jié)構(gòu)（按面積）（單位：%） 66

圖表28：2012年中國住房用地供應(yīng)計(jì)劃（單位：公頃） 67

圖表29：2010-2012年主要城市居住用地均價(jià)（單位：元/平方米） 67

圖表30：2000-2012我國主要城市商業(yè)用地平均價(jià)格（單位：元/平方米） 68

圖表31：房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)顧客討價(jià)還價(jià)能力影響因素 70

圖表32：中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)有企業(yè)的競爭分析 71

圖表33：中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)有企業(yè)的競爭分析 71

圖表34：我國土地市場的分類 85

圖表35：2009-2012年前三季度上海市土地供應(yīng)總量（單位：萬平方米） 85

圖表36：2009-2012年前三季度北京市土地累計(jì)供應(yīng)總量（單位：百萬平方米） 86

圖表37：2009-2012年前三季度天津市土地累計(jì)供應(yīng)總量（單位：百萬平方米） 87

圖表38：2008-2012年上海市住宅用地平均出讓價(jià)格（單位：元/平方米） 87

圖表39：2008-2012年北京市住宅用地出讓均價(jià)（單位：元/平方米） 88

圖表40：2008-2012年天津市住宅用地出讓均價(jià)（單位：元/平方米） 88

圖表41：土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)企業(yè)排名 89

圖表42：杭州市公租房租賃房級(jí)差價(jià)格表（單位：元/平方米） 92

圖表43：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要方式 93

圖表44：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要方式 94

圖表45：2012年長沙、深圳、南昌三市二手房交易量（單位：萬平方米） 95

圖表46：2012年6城市二手房平均交易價(jià)格（單位：元/平方米） 96

圖表47：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)企業(yè)排名 96

圖表48：房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)排名 99

圖表49：房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)企業(yè)排名 102

圖表50：中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)按營業(yè)收入排名 109

圖表51：中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)按評(píng)估建筑面積排名 110

圖表52：中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)按評(píng)估土地面積排名 110

圖表53：中國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)按評(píng)估總價(jià)值排名 111

圖表54：北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司發(fā)展簡況 112

圖表55：北京市仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估也有限公司組織架構(gòu)分析 112

圖表56：北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司優(yōu)劣勢分析 114

圖表57：深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司發(fā)展簡況 114

圖表58：深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司組織架構(gòu)分析 115

圖表59：深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司優(yōu)劣勢分析 116

圖表60：北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司發(fā)展簡況 117

圖表61：北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司優(yōu)劣勢分析 118

圖表62：北京康正宏基房地產(chǎn)評(píng)估有限公司發(fā)展簡況 119

圖表63：北京康正宏基房地產(chǎn)評(píng)估有限公司組織架構(gòu)分析 119

圖表64：北京康正宏基房地產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估業(yè)績（單位：萬平方米，億元） 120

圖表65：北京康正宏基房地產(chǎn)評(píng)估有限公司優(yōu)劣勢分析 121

圖表66：北京市金利安房地產(chǎn)咨詢評(píng)估有限責(zé)任公司發(fā)展簡況 122

圖表67：北京金利安房地產(chǎn)咨詢評(píng)估有限責(zé)任公司優(yōu)劣勢分析 123

圖表68：江蘇博文房地產(chǎn)土地造價(jià)咨詢評(píng)估有限公司發(fā)展簡況 123

圖表69：江蘇博文房地產(chǎn)土地造價(jià)咨詢評(píng)估有限公司人力結(jié)構(gòu)分析 124

圖表70：江蘇博文房地產(chǎn)土地造價(jià)咨詢評(píng)估有限公司項(xiàng)目表 125

圖表71：江蘇博文房地產(chǎn)土地造價(jià)咨詢評(píng)估有限公司優(yōu)劣勢分析 126

圖表72：武漢國佳房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司發(fā)展簡況 126

圖表73：武漢國佳房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司優(yōu)劣勢分析 127

圖表74：上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司發(fā)展簡況 128

圖表75：上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司優(yōu)劣勢分析 129

圖表76：深圳市國策房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司發(fā)展簡況 129

圖表77：深圳市國策房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司組織架構(gòu)分析 130

圖表78：深圳市國策房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司優(yōu)劣勢分析 131

圖表79：深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司發(fā)展簡況 131

圖表80：深圳市天健國眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司組織架構(gòu)分析 132