舊城改造產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

• 陳觀秋 2023年5月6日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1415 93
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目前，我們的城市化已經(jīng)由快速發(fā)展階段過(guò)渡到平穩(wěn)發(fā)展階段。舊城改造保持中心城市相對(duì)穩(wěn)定，增加一些結(jié)構(gòu)完整、規(guī)模適當(dāng)?shù)姆忾]式衛(wèi)星城鎮(zhèn)，城市用地被劃分為一些孤立的功能區(qū)，而整個(gè)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的發(fā)展，有賴(lài)于相交半放射環(huán)形系統(tǒng)的擴(kuò)展。

目前，我們的城市化已經(jīng)由快速發(fā)展階段過(guò)渡到平穩(wěn)發(fā)展階段，正如住建部黃艷副部長(zhǎng)所言，今后我們要告別大拆大建、一拆了之的做法，更加注重對(duì)建成區(qū)存量住房的改造升級(jí)，通過(guò)重修補(bǔ)、修復(fù)，增加居民的獲得感。其實(shí)這個(gè)很好理解，當(dāng)城市經(jīng)過(guò)充分發(fā)展后，最終還是要進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定維護(hù)階段，總不能一直拆、建，不僅造成資源浪費(fèi)，也不利于環(huán)境等保護(hù)。

舊城改造定義

舊城改造是對(duì)城區(qū)道路、路網(wǎng)、水電、通訊，局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，并根本改善其消防、出行、生產(chǎn)、勞動(dòng)、生活、服務(wù)和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過(guò)程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會(huì)福利設(shè)施的完善過(guò)程;又表示物質(zhì)成果，反映當(dāng)時(shí)的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城改造是個(gè)不間斷的過(guò)程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。

舊城改造產(chǎn)業(yè)調(diào)研

近年來(lái)就不斷出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在舊改中破壞文物的情況，而這些情況必然使得開(kāi)發(fā)商面臨困局。而由于舊改項(xiàng)目涉及前期溝通、立項(xiàng)、規(guī)劃、拆遷、建設(shè)、融資等眾多環(huán)節(jié)，從拆遷到業(yè)主回遷最快的也要2年的時(shí)間，這還不算上前期的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

由于舊改項(xiàng)目牽涉原業(yè)主、政府、企業(yè)、社區(qū)等多方利益主體。在拆除重建類(lèi)項(xiàng)目中，往往涉及原業(yè)主的拆遷補(bǔ)償利益，與業(yè)主的談判難度較大，還可能遇到所謂的“釘子戶(hù)”導(dǎo)致項(xiàng)目難以推進(jìn)。因此，舊改項(xiàng)目的操作更復(fù)雜。

舊城改造保持中心城市相對(duì)穩(wěn)定，增加一些結(jié)構(gòu)完整、規(guī)模適當(dāng)?shù)姆忾]式衛(wèi)星城鎮(zhèn)，城市用地被劃分為一些孤立的功能區(qū)，而整個(gè)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的發(fā)展，有賴(lài)于相交半放射環(huán)形系統(tǒng)的擴(kuò)展;舊城改造行業(yè)在向靈活分區(qū)過(guò)渡的基礎(chǔ)上編制各種開(kāi)敞式的城市結(jié)構(gòu)，公共服務(wù)中心的布局則根據(jù)完善整個(gè)城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)的具體條件，具有更加多樣的組合方案。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年舊城改造產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》分析：

舊改類(lèi)的項(xiàng)目是民生工程，其目的是為了改善老百姓的居住環(huán)境而非其他目標(biāo)。所以，確定好改造計(jì)劃后，接下來(lái)就需要征詢(xún)老百姓的意愿。實(shí)踐中，不同地區(qū)對(duì)同意舊城區(qū)改建人數(shù)的比例規(guī)定不同，我們以上海和北京為例

《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》地12條規(guī)定，因舊城區(qū)改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織征詢(xún)被征收人、公有房屋承租人的改建意愿;有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建。

《北京市舊城區(qū)改建房屋征收實(shí)施意見(jiàn)》中就規(guī)定，舊城區(qū)改建計(jì)劃確定后，區(qū)縣人民政府組織或指定相關(guān)單位征詢(xún)擬改建范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人的改建意愿。

區(qū)縣房屋征收部門(mén)對(duì)征詢(xún)意見(jiàn)過(guò)程實(shí)施監(jiān)督，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建，擬征收范圍由區(qū)縣人民政府確定。

在實(shí)施改造之前，相關(guān)部門(mén)需要組織人員對(duì)擬改造區(qū)域內(nèi)的房子進(jìn)行摸底調(diào)查，了解房屋數(shù)量以及老舊房屋損失的程度等，然后確定改造計(jì)劃。

發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知。中央預(yù)算內(nèi)投資全部用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。城市擴(kuò)張速度遠(yuǎn)高于中西部地區(qū)，因此會(huì)存在攤大餅，將還未來(lái)得及改造的農(nóng)村納入城市的范疇;同時(shí)，外來(lái)人口大量流入，多數(shù)人進(jìn)入城中村，導(dǎo)致城中村在某些時(shí)候還出現(xiàn)了擴(kuò)大傾向。

國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)“指導(dǎo)意見(jiàn)”)，指出了工作目標(biāo)：2020年新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶(hù);到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制;到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

舊城改造產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)

全國(guó)已開(kāi)工改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)219萬(wàn)套，占年度目標(biāo)任務(wù)的36%，比同期提高了3個(gè)百分點(diǎn)。按照國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，三年時(shí)間里，將再改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1500萬(wàn)套，這是棚戶(hù)區(qū)改造的第二個(gè)三年計(jì)劃。國(guó)務(wù)院提出，全國(guó)改造包括城市危房、城中村舊城改造在內(nèi)的各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)住房1800萬(wàn)套，目前，2015年已完成改造601萬(wàn)套，2016年完成改造606萬(wàn)套。

全國(guó)城中村、棚戶(hù)區(qū)改造累計(jì)開(kāi)工3287萬(wàn)套。通過(guò)棚戶(hù)區(qū)改造，使8000多萬(wàn)居民"出棚進(jìn)樓"，改善了困難群眾住房條件。通過(guò)城中村改造，幫助約950萬(wàn)農(nóng)民就地轉(zhuǎn)化為市民，住進(jìn)了配套完善的安置房小區(qū)。城中村改造是惠及億萬(wàn)人民群眾的大工程，與之相關(guān)的需求包括教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、城市生活消費(fèi)及其他公共服務(wù)提供。

在城市化進(jìn)程中，老舊小區(qū)改造一直是城市更新環(huán)節(jié)的重要板塊，也是和百姓民生息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，我國(guó)圍繞老舊小區(qū)改造不斷落實(shí)相關(guān)政策，在政策和市場(chǎng)雙輪驅(qū)動(dòng)下，越來(lái)越多的城市和家庭享受到老舊小區(qū)改造帶來(lái)的福利。進(jìn)入2023年，老舊小區(qū)改造力度依然在持續(xù)強(qiáng)化。日前，住建部部長(zhǎng)倪虹在接受采訪時(shí)就明確了新時(shí)期老舊小區(qū)改造的三大重點(diǎn)，涵蓋了樓道革命、環(huán)境革命、管理革命三大領(lǐng)域。

按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司公布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)很多老舊小區(qū)年齡都在20年以上，存在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低、后期管理維護(hù)不到位等一系列問(wèn)題，全國(guó)老舊小區(qū)數(shù)量近17萬(wàn)個(gè)，建筑面積約40億平方米，這個(gè)龐大的存量市場(chǎng)也成為城市更新的癥結(jié)。

經(jīng)過(guò)多年高速發(fā)展，我國(guó)已經(jīng)將城市更新作為實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑。尤其是在可持續(xù)發(fā)展理念引領(lǐng)下，老舊小區(qū)改造成為新一輪城市競(jìng)爭(zhēng)力打造的關(guān)鍵所在。

“十四五”期間將基本完成2000年底前建成的21.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，住建部初步估算老舊小區(qū)改造投資高達(dá)4萬(wàn)億元，按改造期五年計(jì)算，每年投資額新增超8000億元，其中信息化建設(shè)約占18%，超1440億元。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率水平目前為64.7%，對(duì)標(biāo)發(fā)達(dá)國(guó)家依然有一定的差距。按照規(guī)劃目標(biāo)，“十四五”期間我國(guó)的城鎮(zhèn)化率水平將邁入65%-70%區(qū)間，城市更健康、更安全、更宜居，為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，以老舊小區(qū)改造為核心的城市更新將發(fā)揮重要作用。

按照政府規(guī)劃，2023年我國(guó)計(jì)劃改造5萬(wàn)個(gè)以上老舊小區(qū)，力爭(zhēng)讓2000萬(wàn)居民獲益。毫無(wú)疑問(wèn)，在國(guó)家政策強(qiáng)力賦能下，老舊小區(qū)改造將帶動(dòng)多個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域持續(xù)釋放需求，市場(chǎng)體量與商機(jī)不斷擴(kuò)容，產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展將迎來(lái)新高峰。

想要了解更多舊城改造行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2022-2027年舊城改造產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》。報(bào)告對(duì)我國(guó)舊城改造行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、子行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了國(guó)內(nèi)外舊城改造行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了舊城改造行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2022-2027年舊城改造產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

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