中國進(jìn)入“后地產(chǎn)”時代 中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研

• 2022年8月26日 HuangWenYu來源：國家統(tǒng)計局 國家信息中心國信房地產(chǎn)信息網(wǎng) 791 48
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房地產(chǎn)(real estate)是一個綜合的較為復(fù)雜的概念，從實物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

2022房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

2022年8月26日，結(jié)合中國房地產(chǎn)市場化時期的歷史復(fù)盤和美日兩國的發(fā)展經(jīng)驗，中國進(jìn)入“后地產(chǎn)”時代后，樓市、股市走勢關(guān)系為：(1)在同一個房地產(chǎn)銷售周期內(nèi)，中國房地產(chǎn)與股票市場的走勢關(guān)系將繼續(xù)保持“總體同步，個別背離”的特征。(2)長期趨勢上，兩市走勢將逐漸背離，地產(chǎn)(景氣)緩慢向下，股市則因中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)升級而呈現(xiàn)獨立趨勢。

房地產(chǎn)(real estate)是一個綜合的較為復(fù)雜的概念，從實物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財產(chǎn)權(quán)利，這種財產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等，由于和政府的財政收入密切相關(guān)及2008年后政府超發(fā)貨幣，在2008年以后，中國的房地產(chǎn)開始畸形發(fā)展，對城市工商業(yè)和市民生活造成嚴(yán)重影響和負(fù)擔(dān)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》顯示：

2020年6月，海南作出決定：堅決破除“房地產(chǎn)依賴癥” ，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行全域限購等政策，實行現(xiàn)房銷售制度。2021年3月，郭樹清表示：“房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大灰犀牛?！?/p>

2021年7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負(fù)責(zé)同志，要求堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實履行城市主體責(zé)任，針對上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2022年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68314億元，同比下降5.4%;其中，住宅投資51804億元，下降4.5%。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年1-7月，房地產(chǎn)新增貨值百強(qiáng)企業(yè)的全口徑新增貨值累計23140億元，較2021年1-7月的百強(qiáng)企業(yè)累計值減少58.88%，整體權(quán)益新增貨值占比為73.09%;百強(qiáng)入圍門檻為85億元，遠(yuǎn)低于2021年1-7月的164億元。37家企業(yè)的權(quán)益新增貨值占比超過90%，其中包括中海地產(chǎn)、綠城中國、中國中鐵3家排名前10的企業(yè)，30家企業(yè)的新增貨值均為權(quán)益新增貨值;25家企業(yè)的權(quán)益新增貨值占比不足50%，其中象嶼地產(chǎn)的全口徑新增貨值最高。

萬科集團(tuán)在2015-2021年期間拿地面積的最高值在2019年，在2020年驟降，2021年拿地面積只有757.69萬平方米，拿地均價為15841元/平方米。土地總儲備建筑面積也在逐年下降。

保利在2017-2021年里發(fā)展的銷售額增速逐年變緩，在四年時間里增速就下降了40.8個百分點。銷售面積在2021年首次減少，同比下降了2.2%。

2022年1-6月份，商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%;其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%;其中，住宅銷售額下降31.8%。

2022年1-6月，全國31省市商品住宅銷售額排名前五的分別是廣東省、江蘇省、浙江省、山東省和四川省，其中前三的商品住宅銷售額都在5000億元之上。

2022年1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金76847億元，同比下降25.3%。其中，國內(nèi)貸款9806億元，下降27.2%;利用外資55億元，增長30.7%;自籌資金27224億元，下降9.7%;定金及預(yù)收款24601億元，下降37.9%;個人按揭貸款12158億元，下降25.7%。

2022年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門日前出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。

將堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機(jī)制，抓緊完善相關(guān)制度和政策工具箱，探索新的發(fā)展模式，持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，營造守法誠信、風(fēng)清氣正的市場環(huán)境，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

想要了解更多行業(yè)專業(yè)分析請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》。

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