城市更新是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)?，F(xiàn)階段多講為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建。
城市更新是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)?，F(xiàn)階段多講為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建。城市更新實(shí)現(xiàn)了土地和房屋空間的最高最佳使用，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、增加財(cái)政稅收、貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。以創(chuàng)客空間、共享辦公為例，均是在對(duì)既有建筑更新的基礎(chǔ)上升級(jí)，如優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間、洪泰創(chuàng)新空間、SOHO3Q等。對(duì)投資商來(lái)說(shuō)，舊建筑更新、存量提升、功能改善就是投資機(jī)遇;而對(duì)政府來(lái)說(shuō)，則是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，借此提升核心區(qū)域形象，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，提高政府稅收。
城市更新的目的是對(duì)城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。
根據(jù)中研普華研究報(bào)告《2019-2025年中國(guó)城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：
中國(guó)城市更新行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析
一、中國(guó)城市更新建成面積分析
數(shù)據(jù)顯示：廣州市建成區(qū)面積1237.55平方公里。廣州全市城市更新用地(即納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)用地)共20862宗、589平方公里，超過(guò)全市存量建設(shè)用地總量(1758平方公里)的1/3。按照廣州年均約20平方公里的新增用地需求，城市更新用地可滿足廣州未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展需要。其中，納入2020年前實(shí)施規(guī)劃的城市更新用地11062宗、358.2平方公里。
二、中國(guó)城市更新用地面積分析
深圳可提供新增建設(shè)用地僅59平方公里，而且這些地塊零星、分散?？山ㄔO(shè)用地匱乏、空間承載力逼近極限，制約著重大項(xiàng)目、公共設(shè)施的建設(shè)與發(fā)展。城市更新承擔(dān)著解決城市配套短板的問(wèn)題、增加公共配套利益落地、助推區(qū)域城市規(guī)劃、提升區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)的任務(wù)。
三、中國(guó)城市更新項(xiàng)目數(shù)量分析
1、廣州
2017年廣州共安排122個(gè)城市更新正式項(xiàng)目(全面改造類項(xiàng)目21個(gè)，微改造類項(xiàng)目101個(gè))、用地面積16.46平方公里;片區(qū)策劃類項(xiàng)目32個(gè)、用地面積75.05平方公里;廣州市財(cái)政安排資金4.64億元。自廣州市實(shí)施城市更新以來(lái)，累計(jì)批復(fù)城市更新項(xiàng)目共336個(gè)、約37平方公里。
按照目前的城市更新進(jìn)程，2018年，廣州市城市局計(jì)劃安排正式項(xiàng)目222個(gè)、3400公頃。其中，將加快實(shí)施13條舊村全面改造。出臺(tái)《廣州市城中村人居環(huán)境整治行動(dòng)方案》，促進(jìn)城中村人居環(huán)境、功能配套、產(chǎn)業(yè)人文等整體提升。
廣州老舊小區(qū)微改造工作走在全國(guó)前列，廣州是一線城市中唯一入選住建部老舊小區(qū)改造試點(diǎn)的城市。2016、2017年城市更新年度正式計(jì)劃共安排財(cái)政資金2.5億元，推進(jìn)老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目107個(gè)，涉及用地面積765公頃，惠及群眾80萬(wàn)人。2018年擬推進(jìn)老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目168個(gè)，并將繼續(xù)開展老舊小區(qū)微改造規(guī)劃設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽，打造一批示范精品項(xiàng)目。廣州將以住建部在廣州開展試點(diǎn)工作為契機(jī)，總結(jié)形成可在全省、全國(guó)推廣復(fù)制的示范化、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)驗(yàn)。
2、深圳
截至2017年12月31日，深圳市歷年公告城市更新單元計(jì)劃項(xiàng)目共計(jì)650項(xiàng)，計(jì)劃批準(zhǔn)拆除重建用地面積50.23平方公里。2017年全市批準(zhǔn)拆除重建類城市更新單元計(jì)劃項(xiàng)目共50項(xiàng)，計(jì)劃拆除重建面積231.94公頃，其中包括47項(xiàng)新增計(jì)劃和3項(xiàng)已批更新單元計(jì)劃調(diào)整。此外，全市還批準(zhǔn)2個(gè)綜合整治類計(jì)劃，批準(zhǔn)用地面積13.64公頃。全市除大鵬新區(qū)外，其他九個(gè)行政區(qū)(功能新區(qū))均有城市更新單元計(jì)劃列入。
全市2017年批準(zhǔn)城市更新單元計(jì)劃項(xiàng)目數(shù)同比下降48%，擬拆除重建規(guī)模同比下降57%。項(xiàng)目平均規(guī)模為4.46公頃，同比下降22%，項(xiàng)目小型化趨勢(shì)明顯。2017年全市列入更新單元計(jì)劃的項(xiàng)目中有14%為小地塊，43%為1-3公頃的單元計(jì)劃，拆除重建范圍面積在9公頃以上的僅28%。
從2017年已列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目的計(jì)劃改造方向來(lái)看，舊工業(yè)區(qū)改造與城中村改造仍然為主要改造對(duì)象。工改中，28%用地?cái)M更新改造為居住與商業(yè)，37%用地?cái)M更新為工業(yè)用途。
全市計(jì)劃通過(guò)城市更新配建2所36班九年一貫制、3所36班小學(xué)、1所24班小學(xué)、1所18班小學(xué)、1所18班幼兒園、1所12班幼兒園、2所9班幼兒園、1座綜合體育活動(dòng)中心、2處110KV變電站。
“十三五”期間，深圳將通過(guò)城市更新，配建人才住房和保障性住房約650萬(wàn)平方米，配建13萬(wàn)套人才住房和保障性住房。
四、城市更新供應(yīng)商品房占商品房總供應(yīng)面積比例
以深圳市為例，數(shù)據(jù)顯示，2011年深圳城市更新項(xiàng)目供應(yīng)商品房約91萬(wàn)平方米，2012年約148萬(wàn)平方米，2013年約290萬(wàn)平方米，2014年約256萬(wàn)平方米，占全市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量比例分別為21%、23%、35%、35%。2015年，除回遷給原業(yè)主的物業(yè)以外，城市更新供應(yīng)商品房約436萬(wàn)平方米，占全市的47%。2017年，城市更新供應(yīng)商品房約355萬(wàn)平方米，占全市的40%。
2017年，深圳全市計(jì)劃安排建設(shè)商品住房8萬(wàn)套、建筑面積720萬(wàn)平方米;截止到2017年底，全市新增安排項(xiàng)目約9.78萬(wàn)套，建筑面積約880.5萬(wàn)平方米，計(jì)劃完成率122.3%。2017年，全市計(jì)劃安排供應(yīng)商品住房用地168公頃;截止到2017年底，全年實(shí)際供應(yīng)商品住房用地204公頃，完成供地任務(wù)121.1%，其中完成新供應(yīng)用地8.9公頃，城市更新用地81.3公頃，通過(guò)征地返還解決歷史遺留問(wèn)題供應(yīng)建設(shè)用地113.8公頃。
截止到2017年底，全市商品住房新批準(zhǔn)預(yù)售32412套、307.94萬(wàn)平方米，面積較過(guò)去五年平均值(561.62萬(wàn)平方米)同比下降45.2%;新建商品住房銷售25822套、259.43萬(wàn)平方米(占預(yù)售84.25%)，面積較過(guò)去五年平均值(457.08萬(wàn)平方米)同比下降43.2%;二手住房成交62717套、532.01萬(wàn)平方米，面積較過(guò)去五年平均值(697.46萬(wàn)平方米)同比下降23.7%。
圖表：2017年深圳商品住房供地與安排建設(shè)情況表
資料來(lái)源：深圳規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)
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2019-2025年中國(guó)城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告
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深圳城市更新條例：釘子戶可由政府實(shí)施個(gè)別征收 2020城市更新行業(yè)前景現(xiàn)狀分析 
