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2019年房地產(chǎn)預(yù)測:“房子是用來住的,不是用來炒的”

  • 2018年12月17日 YeShiMei來源:互聯(lián)網(wǎng) 1275 83
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  萬科董事會(huì)主席郁亮在14日面對媒體時(shí),依然保持了對市場前景的“悲觀”判斷。他稱,房地產(chǎn)行業(yè)不可能恢復(fù)過去的增長速度。

  郁亮的如此判斷,來源于市場上的諸多信號(hào)。國家統(tǒng)計(jì)局14日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年1~11月,商品房銷售面積148604萬平方米,同比增長1.4%,增速比1~10月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額129508億元,增長12.1%,增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,從細(xì)分單月的數(shù)據(jù)來看,今年的9、10、11月,全國房地產(chǎn)市場單月銷售面積已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月的同比下調(diào)。“2018年全年很可能出現(xiàn)商品房銷售金額刷新歷史紀(jì)錄,而成交面積持平的現(xiàn)象。如果2019年的政策不變,房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)明顯調(diào)整,市場拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)?!睆埓髠シQ。

  新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為,未來樓市以“穩(wěn)”為主,市場會(huì)在2019年觸底回暖,具體表現(xiàn)為:土地流拍明顯減少,房企降價(jià)促銷減少,二手房降價(jià)明顯減少,整個(gè)市場處于一個(gè)成交量和價(jià)格相對穩(wěn)定但并不火熱的底部狀態(tài)。

  無論是銷售面積、銷售金額,還是房地產(chǎn)投資,由增轉(zhuǎn)降的趨勢似乎無可避免?!按航喯戎?,房企向來審慎,它們的戰(zhàn)略變更也預(yù)示著房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)的到來。業(yè)內(nèi)更加關(guān)注的是:從緊的調(diào)控政策,在新房滯銷、房企融資渠道不暢的背景之下,是否會(huì)在未來靈活調(diào)整?

  市場拐點(diǎn)隱現(xiàn)

  臨近年末,房地產(chǎn)市場格局已定。從宏觀數(shù)據(jù)來看,2018年房地產(chǎn)市場仍然保持穩(wěn)定。盡管銷售面積和銷售金額同比漲幅下降,但相比2017年全年銷售面積16億平方米和銷售金額13萬億元而言,今年全年數(shù)據(jù)不會(huì)相差太遠(yuǎn),整體保持平穩(wěn)。

  12月15日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,各地11月房地產(chǎn)市場整體保持穩(wěn)定。據(jù)初步測算,4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲0.3%。其中:北京和上海分別上漲0.6%和0.5%,廣州持平,深圳下降0.2%。

  企業(yè)層面,大部分公司仍然保持了銷售金額和面積的穩(wěn)定提升??硕鸾y(tǒng)計(jì)的2018年1~11月房地產(chǎn)業(yè)銷售金額榜單顯示,碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)以6645.5億元、5422.3億元、5391.4億元、4163.1億元的銷售額分列行業(yè)前四。

  不過,在宏觀數(shù)據(jù)之外,市場上仍有許多信號(hào)透露出陣陣寒意。

  自10月以來,存量房市場就遭遇了滑鐵盧。有數(shù)據(jù)顯示,北上廣深四個(gè)一線城市二手房交易量自今年年中以來就逐漸下降,并于10月錄得年內(nèi)低點(diǎn);而到了11月,4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格下降0.4%,降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn);而31個(gè)二線城市與35個(gè)三線城市的二手住宅銷售價(jià)格也僅上漲0.3%與0.4%。

  張大偉認(rèn)為,從二手房價(jià)格看,全國房價(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)超過10個(gè)熱點(diǎn)城市二手房價(jià)格下調(diào),這是最近4年來首次出現(xiàn)。預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月,二手房價(jià)格的下調(diào)幅度將繼續(xù)加大,部分城市新建住宅價(jià)格也將逐漸開始調(diào)整。

  另一方面,逼近年末,市場上的觀望氛圍也較上半年更為濃烈,購房者的買房意愿下降至冰點(diǎn)。這也在很大程度上影響著開發(fā)商一手樓盤的銷售節(jié)奏,導(dǎo)致年底的樓市出現(xiàn)了“旺季不旺”的局面,開發(fā)商只有采取大幅度降價(jià)促銷的行為,才能吸引購房者入市。

  一手房市場的疲軟在“金九銀十”就已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),今年10月,百強(qiáng)房企單月業(yè)績較9月環(huán)比降低10.5%,銷售減速較為明顯。而百強(qiáng)房企單月業(yè)績的同比增速自三季度以來也持續(xù)放緩,從7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

  與之相對應(yīng)的是,大多數(shù)房企的推貨高峰期都在三、四季度,市場不給力的現(xiàn)實(shí),給了房企沉重一擊,導(dǎo)致不少公司前11個(gè)月的銷售總額與其年初確定的銷售目標(biāo)相比仍有較大差距。

  截至目前,雖然大部分房企前11個(gè)月的銷售狀況同比仍錄得一定增長,但不少公司的增速顯著放緩,且部分房企已經(jīng)很難完成自己確定的年度目標(biāo),因此,12月仍舊是沖量的關(guān)鍵時(shí)刻。

  以萬科、碧桂園、恒大為例,2017年上述三家公司平均增長率為53%,但今年的增長幅度下降嚴(yán)重,而萬科前三季度的銷售金額同比增長不足一成。

房地產(chǎn)行業(yè)市場需求與發(fā)展前景如何?怎樣做價(jià)值投資?

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