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2018廈門樓市最新分析:降溫明顯,客戶觀望情緒濃

  • 2018年10月26日 chinairnwz來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 460 24
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  調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái),市場(chǎng)急劇降溫,量?jī)r(jià)齊跌。自2017年3月廈門市房地產(chǎn)政策進(jìn)一步收緊后,市場(chǎng)成交量即遭重創(chuàng),2018年1-8月商品住宅累計(jì)銷售面積僅為116.97萬(wàn)平米,同比下降31.59%,僅為2016年市場(chǎng)高峰期同期交易量的44%,新建住宅價(jià)格基本橫盤;而對(duì)于市場(chǎng)變化更為敏感的二手房,成交價(jià)格連續(xù)8個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)。我們預(yù)計(jì)短期內(nèi)政策寬松的可能性不大,廈門市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)“磨底”。

  土地市場(chǎng)逐步回歸理性,高價(jià)土地明顯承壓。2018年至今住宅類土地出讓均價(jià)22875元/平米,較2016年下降了約4000元/平,溢價(jià)率方面今年普遍不超15%,與16年動(dòng)輒100%以上的溢價(jià)率相比,廈門市土拍市場(chǎng)已明顯降溫。近三年每年住宅類土地出讓建面均在150萬(wàn)平米以上,伴隨著土拍市場(chǎng)回歸理性,16、17年的高價(jià)土地將面臨巨大的推盤、去化壓力。

  高價(jià)項(xiàng)目去化情況大多不佳,客戶觀望情緒濃重。由于政府對(duì)項(xiàng)目限價(jià)嚴(yán)重且市場(chǎng)成交量不佳,開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏大多有所放緩,目前已推盤的高價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)可度均一般,特別是部分項(xiàng)目需遵守70/90政策,導(dǎo)致出現(xiàn)面積段剛需、總價(jià)遠(yuǎn)超剛需客戶承受力的產(chǎn)品,部分項(xiàng)目即使虧本出售去化也較差;同時(shí)由于廈門2017年起土拍條件大多有“套型計(jì)容建筑面積144平米以下的住宅套型,不得設(shè)計(jì)為躍層戶型”,未來(lái)低總價(jià)的改善型產(chǎn)品將會(huì)愈發(fā)稀缺,而高層剛需產(chǎn)品則會(huì)供大于求。

  廈門作為本輪上漲較快的二線城市,自調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)后,隨著政策影響的滯后體現(xiàn),18年市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)明顯的降溫,調(diào)控政策效果顯著。從全國(guó)行業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看,調(diào)控政策的影響已經(jīng)顯現(xiàn),我們認(rèn)為市場(chǎng)降溫的趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)。

  重點(diǎn)推薦業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)、資源卓越的行業(yè)龍頭股:萬(wàn)科A、華僑城A、華夏幸福、新城控股、保利地產(chǎn)和招商蛇口。

  風(fēng)險(xiǎn)提示:房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊;大量項(xiàng)目集中入市導(dǎo)致供大于求。

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