開(kāi)發(fā)商舉報(bào)自己無(wú)證 要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效

• 2018年8月4日 ZhouXun來(lái)源：央廣網(wǎng) 931 58
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  2018-2023年版新型裝飾材料產(chǎn)品入市調(diào)查研究報(bào)告

  在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開(kāi)發(fā)一個(gè)新品并能迅速在市場(chǎng)上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)分析、消費(fèi)者分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開(kāi)發(fā)的新...

近日有媒體報(bào)道，陜西西安部分消費(fèi)者2016年通過(guò)簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同的方式購(gòu)買(mǎi)了一樓盤(pán)所售房屋，并支付全款。兩年過(guò)去了，開(kāi)發(fā)商卻以當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目沒(méi)有預(yù)售許可證為由，將12名消費(fèi)者起訴至法院，要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。

據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，近日有媒體報(bào)道，陜西西安部分消費(fèi)者2016年通過(guò)簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同的方式購(gòu)買(mǎi)了一樓盤(pán)所售房屋，并支付全款。兩年過(guò)去了，開(kāi)發(fā)商卻以當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目沒(méi)有預(yù)售許可證為由，將12名消費(fèi)者起訴至法院，要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。對(duì)此，消費(fèi)者無(wú)法接受，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商此舉完全是由于近兩年房?jī)r(jià)水漲船高，試圖廢止此前合同，以如今的高價(jià)重新銷(xiāo)售。目前，當(dāng)?shù)胤ㄔ阂呀?jīng)受理涉及12套房屋的系列案件并相繼開(kāi)庭審理。

一、究竟是誰(shuí)違規(guī)?

西安的王女士告訴中國(guó)之聲記者，2016年5月，通過(guò)朋友介紹，與西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司簽訂了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同，購(gòu)買(mǎi)了紫杉莊園的一套房屋，并支付了140多萬(wàn)的全款。

王女士回憶說(shuō)：“當(dāng)時(shí)的價(jià)格我們那個(gè)是10100，他有一個(gè)政策就是一次性付款是打七折，所以我那房子買(mǎi)下來(lái)是7070一平方，總價(jià)款是144萬(wàn)多，就145萬(wàn)左右。當(dāng)時(shí)是朋友介紹的，他當(dāng)時(shí)那個(gè)房子還沒(méi)有蓋好，他就是相當(dāng)于是給內(nèi)部員工以及他的親屬就是有這樣一個(gè)內(nèi)部的這樣一個(gè)優(yōu)惠價(jià)，其實(shí)當(dāng)時(shí)應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)，所以它是通過(guò)我們這種方式，都是讓我們必須得全款付?！?/p>

王女士表示，雖然當(dāng)時(shí)知道該項(xiàng)目尚未取得預(yù)售證，但開(kāi)發(fā)商多次承諾正在辦理當(dāng)中：“他當(dāng)時(shí)四證是掛在墻上的，我們也去咨詢(xún)過(guò)好多次，我們也知道這個(gè)東西肯定必須得五證齊全，他們說(shuō)四證已經(jīng)拿下來(lái)了，第五證正在辦理，而且當(dāng)時(shí)承諾說(shuō)最多三個(gè)月就會(huì)拿下來(lái)，這個(gè)證是沒(méi)有任何問(wèn)題的。所以我們把這個(gè)錢(qián)交了以后，我們經(jīng)常到他那現(xiàn)場(chǎng)去問(wèn)他，到他公司的，他就講正在辦下個(gè)禮拜，然后下個(gè)禮拜下個(gè)禮拜就這么來(lái)拖著?！?/p>

直到今年年初，開(kāi)發(fā)商發(fā)來(lái)通知，要求清退此前所售房屋，這讓王女士無(wú)法接受。

王女士告訴中國(guó)之聲記者：“元月初的時(shí)候接到他們的電話(huà)，然后就說(shuō)是讓通知到那，給我們發(fā)了個(gè)函來(lái)，上面就寫(xiě)的就是什么要清退我們，說(shuō)當(dāng)時(shí)都知道沒(méi)有預(yù)售證，然后如何如何應(yīng)該是他們的總監(jiān)接待我們的，就是說(shuō)打電話(huà)跟我們說(shuō)了，說(shuō)他們這個(gè)情況是維持不下去了，資金斷裂了，被人收購(gòu)了。他說(shuō)跟我們要清退房子，然后給我們補(bǔ)償補(bǔ)償，就是按當(dāng)時(shí)我們交的價(jià)款年息20%來(lái)給我們補(bǔ)償，我們肯定是不答應(yīng)啊。”

今年2月開(kāi)發(fā)商聞天公司將王女士等12名買(mǎi)受人起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效，理由是在簽訂合同時(shí)，原被告雙方均明知聞天公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的紫杉莊園項(xiàng)目沒(méi)有預(yù)售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定，雙方簽訂的合同為無(wú)效合同。

王女士代理律師羿克表示，開(kāi)發(fā)商以這樣的理由起訴消費(fèi)者要求終止合同十分鮮見(jiàn)：“從過(guò)往我們代了很多的案子以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的這個(gè)狀態(tài)看，很少，或者就沒(méi)有一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)因?yàn)樽约呵啡狈ǘl件，或者不具備什么樣的資質(zhì)條件而主動(dòng)起訴購(gòu)房人，說(shuō)我們倆這合同無(wú)效。就從正常的這個(gè)契約精神，或者從這正常的法律、房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)秩序來(lái)講的話(huà)，就是幾乎沒(méi)有，很少很少。”

羿克認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)合同具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)質(zhì)要件，且已實(shí)際履行，應(yīng)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。合同已成立，應(yīng)受法律保護(hù)。而根據(jù)相關(guān)司法解釋和此前的判例，對(duì)開(kāi)發(fā)商主張的無(wú)效合同的說(shuō)法不能成立。

羿克表示：“這個(gè)解釋是2003年的，在六年后的2009年，最高人民法院關(guān)于合同法解釋二第14條明確規(guī)定，對(duì)這個(gè)援引合同法52條要確認(rèn)違法無(wú)效的必須是效力性規(guī)范，管理性規(guī)范不能適用，那我們都知道就沒(méi)有辦預(yù)售證，你銷(xiāo)售房屋顯然是你違反了政府管理上的一個(gè)規(guī)定，不是說(shuō)我們倆這個(gè)交易就不能做了，因?yàn)槲覀冞@個(gè)交易沒(méi)有損害社會(huì)公共利益。在2015年最高人民法院第八次民事審判工作會(huì)議上面非常明確，類(lèi)似于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，像這樣一些情況，開(kāi)發(fā)商以自己的過(guò)錯(cuò)既主張無(wú)效，并由此獲取非法利益的這個(gè)是不能夠得到支持。那么另外有一個(gè)最高法院的一個(gè)案例，這個(gè)案例里邊就明確了一個(gè)點(diǎn)，就是說(shuō)如果在訴訟中取得了預(yù)售證，這個(gè)合同有效?！?/p>

據(jù)了解，此前開(kāi)發(fā)商聞天公司起訴另外兩名認(rèn)購(gòu)人的案件相關(guān)法院已經(jīng)審理并宣判，認(rèn)定合同無(wú)效，其中一名認(rèn)購(gòu)人已提起上訴。王女士一案則尚未確定開(kāi)庭時(shí)間。而涉案房屋已于今年6月8日，獲得《商品房預(yù)售許可證》。

記者多次撥打開(kāi)發(fā)商一負(fù)責(zé)人電話(huà)，但其并未接聽(tīng)。隨后記者又撥打了聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司電話(huà)希望了解相關(guān)情況，但截至發(fā)稿并未收到回復(fù)。

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