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百城住宅庫存連續(xù)下跌33個月 未來房價走勢如何?

  • 2018年5月18日 FanTianQing來源:騰訊網(wǎng)、鳳凰財經(jīng) 394 19
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近兩年樓市去庫存效果顯著,全國百城住宅庫存連續(xù)下跌。

房地產(chǎn),樓市去庫存,百城住宅庫存連續(xù)下跌33個月,樓市去庫存是什么意思

百城住宅庫存連續(xù)下跌33個月。樓市去庫存是什么意思?

“目前來看,一線城市、三、四線城市庫存有所上升,這或和推盤節(jié)奏加快有關。二線城市庫存環(huán)比下跌,且其同比跌幅最大?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進向記者表示,總體上說,當前全國100城庫存規(guī)模回落到了6年前的水平,但最近3個月同比跌幅持續(xù)收窄。

截至2018年4月底,易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43386萬平方米,環(huán)比減少0.7%,同比減少7.9%。

不過,鑒于庫存的降低,有些城市預售證的管控有所松動。2018年4月份,100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為4182萬平方米,環(huán)比增長14.8%,同比增長5.5%。

“4月份房企推盤節(jié)奏有所加快,這有助于購房者獲得更多的選房機會。相對一季度嚴厲的預售證管控,目前部分城市確實有“開閘放水”的供應策略。”嚴躍進表示,不過部分樓盤若借機漲價,那么也容易招致新一輪的管控。

值得關注的是,據(jù)易居研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,100個城市新建商品住宅去化周期降至10.3個月,相比3月份的10.5個月有所下滑。在100個城市中,有20個城市的存銷比大于16個月,此類城市去庫存壓力依然較大;有25個城市的存銷比位于12個月-16個月之間,此類城市的去庫存周期相對適中;有55個城市的存銷比小于12個月,此類城市的去庫存周期相對偏小。

在去庫存周期偏高城市中,環(huán)京區(qū)域部分城市庫存較高,消化周期較長。真實情況在于,此類城市庫存量其實已經(jīng)很小,但是新房交易非常低,這樣容易帶來去庫存周期偏高的“假象”。從其他城市來看,都市圈周邊的三、四線城市存銷比較小,比如說南京都市圈中的揚州、馬鞍山和滁州等。

從橫向?qū)Ρ葋砜?,三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。當前數(shù)值也是2010年以來的月度最低值,即三、四線城市的去化周期創(chuàng)9年新低。以丹東為例,2017年落實了較為積極的去庫存政策,庫存狀況一直在改善,目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)9個月去庫存周期變小的現(xiàn)象。歷史上丹東的去庫存周期最高達到63個月,目前僅為13個月。而三、四線城市去庫存速度加快的背后,是棚改等政策釋放出的強勁購買力。

事實上,三、四線城市目前也是開發(fā)商補庫存的重點區(qū)域?!霸谌?、四新城市投資,一定要控制投資體量,布局"短平快"產(chǎn)品線,在開發(fā)過程中保證資金回報的效率,以高周轉(zhuǎn)模式開發(fā)。”某房企高管向記者表示,反之,若做不到高周轉(zhuǎn),則需要謹慎投資。


未來房價走勢如何?

5月14日,中國社科院在北京發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書:中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.15(2018)》,對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢進行了分析藍皮書預計,2018年將是本輪房地產(chǎn)市場低點,預計房地產(chǎn)價格全年平穩(wěn)回落。

為何這樣預測?主要原因之一是房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不放松。

根據(jù)藍皮書,在供給側(cè),一線和熱點二線城市為緩解庫存危機,土地供應量有望進一步提升。但限價政策很難有所放松,熱點城市供應量將持續(xù)偏緊;在需求側(cè),“房住不炒”的政策基調(diào)不會變,加上銀行信貸收緊也使購房成本顯著上升,故而成交規(guī)模也會受到一定程度的限制。

社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員、藍皮書執(zhí)行主編王業(yè)強在發(fā)布會上說,由于房地產(chǎn)緊縮調(diào)控政策不放松,一線和熱點二線城市會率先探底。一線城市上半年價格指數(shù)繼續(xù)下滑,進入負值區(qū)間,下半年或趨緩;二線城市全年價格指數(shù)或進一步回落。

他說,政策相對寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度,但隨著去庫存政策逐漸退出,預計今年下半年三四線市場調(diào)整將會出現(xiàn)。


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樓市去庫存是什么意思?

樓市去庫存就是將庫存(尚未賣出的)商品房賣出去。

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