深圳征地出新規(guī):釘子戶不超過5%可強征 深圳動遷政策規(guī)定有哪些

• 2018年4月26日 zengpingping來源：華律網(wǎng) 662 38
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  2018-2023年中國工業(yè)氣體行業(yè)競爭格局分析及投資價值研究報告

  氣體產(chǎn)品種類繁多，大致可以分為一般工業(yè)氣體和特種氣體兩大類。一般工業(yè)氣體產(chǎn)銷量大，但對純度要求不高。特種氣體產(chǎn)銷量雖小，但根據(jù)不同的用途，對不同特種氣體的純度或組成、有害雜質(zhì)允許的...

近日，深圳意圖以地方立法的形式來打破長期以來“拆不動、賠不起、玩不轉(zhuǎn)”的城市更新困境。

近日，深圳意圖以地方立法的形式來打破長期以來“拆不動、賠不起、玩不轉(zhuǎn)”的城市更新困境。今年8月初，正在內(nèi)部征集意見的《城市更新條例(草案稿150731)》中指出釘子戶不超過5%可強征。下面就讓小編帶大家一起來看看詳細內(nèi)容。

2015年8月初，正在內(nèi)部征集意見的《城市更新條例(草案稿150731)》顯示，其在維持“政府引導，以市場化運作為主，充分發(fā)揮資源市場化配置作用”主導機制的同時，首次提出了“產(chǎn)權(quán)置換按照建筑物使用面積(套內(nèi)建筑面積)測算，置換比例(即拆賠比)不得低于1：1，但是不得高于1：1.3”和“如果不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議權(quán)利人不超過5%，則項目實施主體可以申請區(qū)政府強制征收不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議權(quán)利人的房地產(chǎn)并出售給項目實施主體”等突破性條款。

南都記者于8月10日向深圳市規(guī)劃和國土委員會發(fā)采訪函求證此事，草案真實性未受到否認，但其明確表示，“該草案修訂尚屬內(nèi)部征求意見，未通過人大審定?！睆哪壳暗那闆r看，若該條例一旦通過實施，將是國內(nèi)首次將城市更新提升至立法高度。

拆賠比不低于1：1，不高于1：1.3

在目前的草案當中，最引人注目的，是市場呼喚已久的拆賠比標準終于“現(xiàn)身”。草案第51條規(guī)定，建筑物產(chǎn)權(quán)置換按照建筑物使用面積(套內(nèi)建筑面積)測算，置換比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3。而涉及的土地產(chǎn)權(quán)置換房產(chǎn)，則按照土地面積乘以經(jīng)批準的項目建筑容積率的50%的標準測算;土地貨幣補償按照土地市場評估價計算;建筑物貨幣補償按照建筑物重置的市場評估價計算。

另外，在原有權(quán)益的確定方面，原本缺乏第三方介入，因此對拆除物業(yè)的市場價值往往有較大的出入，而草案第47條則明確規(guī)定，拆除重建類城市更新項目范圍內(nèi)土地和建筑物的價值應(yīng)當通過市場評估、協(xié)議收購、產(chǎn)權(quán)置換等方式予以確定，并作為權(quán)益轉(zhuǎn)換的基礎(chǔ)，“通過市場評估的，市場機構(gòu)評估結(jié)果應(yīng)當按照3家評估機構(gòu)的市場評估值的算術(shù)平均值確定?！庇纱藶槌鞘懈乱肓耸袌龌脑u估機制。

草案規(guī)定，在城市更新過程中，項目實施主體應(yīng)當在項目實施前制定包括權(quán)利人及其權(quán)益、項目開發(fā)總量、權(quán)益轉(zhuǎn)換參與人、產(chǎn)權(quán)置換和貨幣補償標準在內(nèi)的權(quán)益轉(zhuǎn)換方案。值得注意的是，該方案還應(yīng)當包含“申請強制征收的補償承諾”，這一條款為接下來的“強制征收”和“強制售賣”埋下了伏筆。

95%以上可申請強制征收和售賣

于2010年開始實施的《城市更新辦法實施細則》中規(guī)定，“市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷補償安置協(xié)議后，形成單一主體”，方能推動。然而，由于業(yè)主利益各有不同，100%的簽約率在過去市場的驗證之中從未成功過。

而在相關(guān)法條更為完善的香港，則采用了“多數(shù)決”的方式，在大多數(shù)業(yè)主的利益與小部分業(yè)主的利益尋找了一種合法的強制執(zhí)行的方案。在此次的《城市更新條例》起草當中，也借鑒了這一模式，草案中便詳細制定了“強制征收”和“強制售賣”的條款。

首先，草案第58條設(shè)置了“收回收購”的條款，該條規(guī)定，市場主體組織實施拆除重建類城市更新項目，不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議的權(quán)利人不超過 10%的，不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議的權(quán)利人可以申請政府以市場評估價收回、收購其土地使用權(quán)和建筑物。而對于政府收回、收購土地使用權(quán)和建筑物的，“應(yīng)當以不低于市場評估價出售給項目實施主體。項目實施主體不愿受讓的，由政府作為權(quán)利主體參與城市更新?！?/p>

當不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議權(quán)利人不超過5%時，項目實施主體可以按照經(jīng)核準的權(quán)益轉(zhuǎn)換方案中強制征收補償承諾，確定征收補償金額并預繳承買價款，申請區(qū)政府強制征收不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議權(quán)利人的房地產(chǎn)并出售給項目實施主體。這就是“強制征收”的標準。

此外，在少數(shù)權(quán)利主體拒絕與項目實施主體簽訂搬遷補償安置協(xié)議而使得項目實施受阻的情形下，擁有項目范圍內(nèi)95%以上(含95%)房地產(chǎn)權(quán)利的人，可以向項目所在地的區(qū)政府申請強制售賣項目范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)。

就強制售賣的實施而言，將采用拍賣的方式實施，以項目范圍內(nèi)全部房地產(chǎn)的市場評估價為拍賣底價，拍賣底價以三個房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估價的平均價為準。評估費由強制售賣的申請人預付。擁有項目范圍內(nèi)95%以上(含95%)房地產(chǎn)權(quán)利的人、拒絕與項目實施主體簽訂搬遷補償安置協(xié)議的任何一個權(quán)利主體以及其他法人和公民個人均可以依法參與競拍。但是，拍賣不允許以聯(lián)合體競拍。

在完成拍賣后，競得人為項目范圍內(nèi)房地產(chǎn)的單一權(quán)利人，其應(yīng)按本條例的規(guī)定組織實施拆除重建類城市更新項目;拍賣流拍的，強制售賣的申請人應(yīng)當以拍賣底價購買。

可申請行政復議和提起行政訴訟

但是，由于城市更新項目涉及的大量市民利益訴求可能引發(fā)風險，區(qū)政府在做出強制征收或強制售賣的決定前，應(yīng)當交由專家委員會評議和進行風險評估。

權(quán)利人對于項目所在地區(qū)政府做出強制征收或強制售賣的決定不服的，可以依法申請行政復議和提起行政訴訟。

值得注意的是，市場主體實施拆除的重建類城市更新項目，若有“因不超過5%權(quán)利人不愿參與權(quán)益轉(zhuǎn)換和簽訂搬遷安置補償協(xié)議，且未能實現(xiàn)強制征收”、“不具備強制售賣的條件，或者權(quán)利人未申請強制售賣”、“項目逾期未完成且沒有其他合法補救措施”、“項目實施主體明確放棄”等四種情形之一，便可由項目所在地的區(qū)政府決定收回該項目，并由政府實施，政府可以通過招投標或者委托代建的方式實施。

深圳房價是全國數(shù)一數(shù)二，由于房價貴所以土地供應(yīng)也非常緊張，在需要征地的時候政府或房地產(chǎn)企業(yè)都會像村民補償，當?shù)卣畬τ趧舆w也出臺了相關(guān)政策。

第十六條 拆除房屋，根據(jù)不同情況進行補償：

(一)拆除屬于城市居民的房屋，補償同等面積的房屋，但經(jīng)業(yè)主同意，也可以現(xiàn)金補償。如該地屬有償受讓用地(即由市區(qū)國土局有償出讓用地，下同)補償雙方必須對地價的差價進行結(jié)算。

(二)農(nóng)村村民在農(nóng)村用地規(guī)劃范圍內(nèi)已安排有宅基地的，對其被征用的舊居屋，只給予補償現(xiàn)金，不再劃地，也不再補償房屋。

(三)拆除華僑和港、澳、臺同胞本人在農(nóng)村的舊屋，可以房屋進行補償，經(jīng)業(yè)主同意也可以現(xiàn)金補償。業(yè)主在農(nóng)村規(guī)劃用地范圍內(nèi)已安排有宅基地的，以現(xiàn)金進行補償。

(四)拆除單位(含集體、國營企事業(yè)單位、機關(guān)、團體，中外合資、合作企業(yè)，外資企業(yè)等)房屋，以同等結(jié)構(gòu)、同等面積進行補償;該用地屬有償受讓的，補償雙方必須就地價(現(xiàn)值)的差價進行結(jié)算。經(jīng)補償雙方商定，也可以換地的方式進行安置。

按本條規(guī)定用房屋進行補償?shù)?，以統(tǒng)建形式進行安置，補償雙方應(yīng)對面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量的差異進行差價結(jié)算，并在協(xié)議中訂明。

協(xié)商期限屆滿仍不能達成協(xié)議，由區(qū)國土管理部門作出處理決定的，對房屋拆遷安置補償，一般以現(xiàn)金進行補償。

第十七條 拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，如補回的房屋與原房屋質(zhì)量或面積相差校大的，補償雙方應(yīng)進行質(zhì)量、面積的差價結(jié)算。補償?shù)拿娣e大于被拆房屋面積的，超出部分按微利商品房價格由業(yè)主補償給用地單位。

第十八條 被征用土地擬建房屋與被拆除房屋的用途相同的，業(yè)主應(yīng)當獲得就地安置。

第十九條 因公產(chǎn)住房被拆除而受影響的使用人，由市住宅局按有關(guān)房管規(guī)定給予安置。

第二十條 拆除經(jīng)批準的臨時用地的房屋，原臨時用地合同自動終止。合同存續(xù)期仍有一年以上的，應(yīng)對房屋作適當?shù)难a償，但臨時用地合同另有規(guī)定的，按合同規(guī)定辦理。

第二十一條 對應(yīng)當補償房屋而暫時又無法補償?shù)?，?yīng)對受影響的業(yè)主和使用人妥善、合理地給予安置臨時居所，由此產(chǎn)生的費用由用地單位支付。

第二十二條 因動遷而產(chǎn)生的搬遷費用，由用地單位按實際支出支付給業(yè)主或使用人。

業(yè)主和使用人所在單位應(yīng)給予必要的搬遷時間。搬遷期間的工資應(yīng)予照發(fā)。

第二十三條 被拆除房屋原有租賃關(guān)系，被拆除后又補償房屋的，租賃合同繼續(xù)生效，租賃雙方可對有關(guān)權(quán)利義務(wù)進行協(xié)商變更;用現(xiàn)金補償?shù)?，租賃合同自動終止。

第二十四條 拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛房屋，在拆除房屋協(xié)商補償期限內(nèi)糾紛未解決的，拆遷前，國土管理部門應(yīng)當組織拆遷人及邀請市物業(yè)估價所對將被拆除的房屋作勘察紀錄，并向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。

第二十五條 被拆除房屋屬下列情況之一的，不予補償：

(一)違章建>的房屋;

(二)違法占地上的房屋;

(三)違反土地使用合同，被市國土局收回土地使用權(quán)，被收回的土地上的房屋;

(四)違反本辦法第十三條第(一)項規(guī)定的改建、擴建和裝修部分;

(五)土地使用年期屆滿的房屋。

第二十六條 拆除非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起經(jīng)濟損失的，由用地單位給予適當?shù)难a助費。

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